פני הדוח: מסע לחייהם ותלאותיהם של הצעירים שלא מצליחים להגיע לדירה

איתי ולילך, זוג בשנות ה-30 לחייו, הורים לילד, מתגוררים בשכירות בדרום תל אביב. הם כבר ויתרו על רעיון רכישת הדירה. הדוח של המבקר בוודאי לא מוסיף לתחושת האופטימיות שלהם.
 

"נדרש מאיתנו הון ראשוני של 25 אחוז לפחות", מחשב איתי. "למרות ששנינו עובדים, אין לנו הון כזה, וההורים לא יכולים לסייע. לדירה של 1.5 מיליון שקל אנחנו זקוקים ל-375 אלף שקל בהון התחלתי, ומשכנתה של כ-7,000 שקל בחודש. זה בלתי אפשרי עבורנו. אמנם יש דירות זולות יותר בפריפריה, אבל הן ישנות ודורשות גם תחזוקה ושיפוצים, וגם נסיעות ארוכות לעבודה". 

"לא נעמוד גם במשכנתה וגם בהחזרי הלוואה. זה לא ישאיר לנו כסף לחיות. אם, חס וחלילה, מישהו מאיתנו יהפוך מובטל, נהיה בבעיה קשה. אנחנו ממשיכים לחיות בשכירות, ולמרבית הצער גם השוק הזה פרוץ ". 

איתי ולילך, כמובן, לא לבד. למעשה, מדובר בתופעה. יותר ויותר זוגות שלא מקבלים סיוע כלכלי מהוריהם מוותרים על חלום הדירה. 

בנק ישראל מגביל כיום את היכולת לקחת משכנתה - באחוזים, בשנות החזר וגם בגובה היחסי להכנסה - ולכן זוגות ללא הון התחלתי מוצאים עצמם בבעיה.
 

גם א' ואשתו, זוג מכרמיאל בשנות ה-30, ויתרו על הדירה. שניהם עובדים, מגדלים שלושה ילדים, משתכרים יפה, אבל לא מצליחים לרכוש בית.
 

"אפילו כאן, בכרמיאל, מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים בארבע השנים האחרונות", הם אומרים. "אנחנו גרים כבר 11 שנה בשכירות כי אין לנו מאיפה לגרד את ההון העצמי. השלמנו עם העובדה שלא נהיה בעלי דירה. אני לא מוכן לקחת הלוואה להון עצמי ולא להשתעבד למשכנתה. אנחנו לא לבד, כמונו עוד עשרות זוגות של חברים וקולגות מהעבודה. אלה שקנו, עשו זאת רק בעזרת ההורים".

בזמן שחלק מהזוגות מעדיפים לא להזדהות בשמם, שי כהן מגבעתיים, מזכיר ארגון "כוח לעובדים", החליט לציין את יום הולדתו ה-40 באירוע מחאה שיערך ביום ראשון בשדרות רוטשילד.
 

"החיים שלי טובים, יש לי משפחה, אני עובד, עושה מילואים, בת זוגי עובדת, אנחנו מגדלים שני ילדים - ואין לנו סיכוי לקנות דירה", הוא אומר". "מצב הדיור כאן משרת אינטרסים שאינם בהכרח טובת האזרח".
 

בדף הפייסבוק של האירוע הצטברו כבר מעל 5,000 לייקים. אלף איש אישרו את ההשתתפות. גם הם שיתפו במצוקת הדיור הפרטית שלהם. 

כהן בטוח שפרסום דוח המבקר בעיתוי קריטי, שבועיים לפני הבחירות, עשוי לחולל את שינוי הדרוש בתחום, אבל מוסיף כי "יש מפלגות שמתמודדות בבחירות בלי שום מצע לפתירת בעיות הדיור. זה לא ייתכן".

שי כהן, מזכיר כוח לעובדים. צילום: אריק סולטן
 

בוועידת הנדל"ן והתשתיות השנתית של "גלובס", שנערכה ביום שני, אמר ישראל אנגל, מנהל החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי-טפחות, כי יש לאפשר לרוכשי דירות ליטול משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים יותר ולטווחים ארוכים יותר מ-30 שנה.
 

"ההוראה לא לאפשר פריסת הלוואה ליותר מ-30 שנה, זה הגיוני?", הוא שואל. "האם אותו הדין הוא לבני 25 או לבני 40? אם לזוג צעיר אין הון עצמי מספק לרכישת דירה, הוא לא יכול לקבל הלוואה מעבר ל-75% מימון שניתן לתת?". 
 

אנגל מוסיף כי "בעבר לא הייתה מגבלה על שיעור המימון ללווה. כל מקרה נשקל לגופו, והבנקים יודעים לעשות את הבדיקות. היום המחוקק אומר שצריך מינימום 25% הון עצמי, אחרת אי אפשר לרכוש דירה. במקום לקבל את המימון מהבנק, הולכים לחברת כרטיסי אשראי ולוקחים הלוואה נוספת".

דוח המבקר מציין כי במשך שנים, ועדות התכנון לא אישרו מספיק דירות כדי להתמודד עם המשבר. גם הליך האישור נמשך זמן רב מדי. לפעמים לוקח כ-12 שנה מהגשת תוכנית לוועדת התכנון ועד הדירה הבנויה.
 

אילן אברהמי, מנכ"ל ושותף בקרן "קפיטל 38", הבונה ומממנת פרויקטים לדיור, מסביר שהביורוקרטיה, בשילוב מחיר עבודה מהגבוהים בעולם, הם שמותירים את הזוגות בלי בית משלהם.
 

"אין טעם לדבר בסיסמאות", הוא אומר, "הבעיה טמונה בוועדות התכנון. יזם שמגיש תוכניות מחכה המון זמן עד לקבלת תשובה ראשונית, ושוב המון זמן עד לקבלת תשובה לתיקונים. החסמים האלה מרתיעים יזמים, גופי מימון ובנקים מלממן פרויקטים שאין שום יכולת לדעת מתי יסתיימו. הביורוקרטיה מקטינה את ההיצע בשוק ובהכרח מעלה את הביקוש והמחירים. גם מחיר העבודה בישראל יקר ביותר: בממוצע כ-4,200 שקל למטר לעומת כ-2,500 שקל באירופה. ההפרשים האלה מגולגלים לצרכנים".

"אני בספק אם החוק הזה אכן היה יוצר הטבה משמעותית לרוכשים. ההטבה הזו הייתה מתחלקת יחד עם הקבלנים. גם אם החוק היה עובר, הייתה לו השפעה מינורית".
 

גם ננה חן, חברת מועצת העיר אור יהודה, ויזמית נדל"ן, סבורה שוועדות התכנון הן המכשול העיקרי בפני הדירה: "אני רוצה להשוות את המצב לאנגליה, כיוון שחלק מהחוקים שלנו מבוססים על המודל שלהם. שם הוועדה מחויבת להחזיר תשובה תוך מספר חודשים. בישראל אין שום הגבלה, זה יכול לקחת שנים. השינוי כאן יבוא רק דרך חקיקה".

פרק נוסף בדוח עוסק בדיור בר השגה - דיור למי שאין ביכולתו לרכוש דירה במחירי השוק. מסלול "מחיר למשתכן" מציע דיור במחיר מופחת עבור מי שמעולם לא הייתה ברשותו דירה. כמו כן, מדובר בדירות השכרה לטווח ארוך ובבנייה ציבורית. 
 

הדוח קובע כי נמצאו ליקויים בפעילות הרשויות, אשר לא קבעו מהו היקף אוכלוסיית היעד לדיור בר השגה. מסלול "מחיר למשתכן" הניב תפוקות דלות, נקבע. 
 

עוזי לוי, מנכ"ל החברה הממשלתית "דירה להשכיר", אמר בוועידת הנדל"ן: "המטרה של החברה היא ליצור אלטרנטיבה למי שלא יכול היום לרכוש דירה. לאפשר השכרה לטווח ארוך, עם ודאות לשוכר ולמשכיר. החברה מובילה תוכניות בהיקפים אדירים. במסגרת המכרזים, חלק מהדירות מיועדות להיות בשכר דירה מפוקח. לא מדובר במתנות ליזמים, הם רוכשים את הקרקע ומקבלים מפרט שלם שעל פיו הם צריכים לפעול. הם יוכלו למכור את הדירות לאחר 25 שנה, ועד אז להפעיל ולנהל את פרויקט השכירות. זה מה שיבטיח שהפרויקטים יתוחזקו".
 

אבל תוכניות לחוד ומציאות לחוד. מבקר המדינה קובע כי נמצאו ליקויים בהפעלת מסלול השכרה לטווח ארוך במחיר מפוקח. רק ארבעה מעשרה מכרזים שפרסם משרד הבינוי בשנת 2012 במסלול זה הסתיימו בהצלחה. מ-1,412 יחידות דיור שפורסמו, שווקו רק 406. ומהן רק 114 בשכירות מוזלת ומפוקחת. 

תמ"א 38 לכולם?

באפריל הקרוב יצוין עשור לתוכנית תמ"א 38, זו שהעניקה לראשונה תמריץ כלכלי לקבלנים בגין חיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. התוכנית הבטיחה אישור מהיר לבנייה, אבל עדיין אין בשורה גדולה בשטח. 
 

מתוך 800 אלף הדירות ברחבי הארץ שחיזוקן נדרש, רק עבור כ-300 אלף קיימת כדאיות כלכלית, תיאורטית, לביצוע המיזם.
 

ההיתכנות הכלכלית מתרכזת בגוש דן, אבל דווקא באזורים בהם החיזוק נדרש במיוחד, והיעדרו עשוי להוות סכנת חיים, כמו באזור בית שאן, היושב באזור השבר הסורי-אפריקאי, הרגיש במיוחד לרעידות אדמה, אין שום כדאיות כלכלית, ואין פרויקטים בדרך לאישור.
 

ננה חן בטוחה שהזנחת הפרויקט על ידי המדינה "היא פשע. תמ"א 38 היא הזדמנות למדינה ולציבור לקבל קרקע זמינה במרכז הארץ. במקביל, היא חייבת לעודד פרויקטים כאלה וכן 'פינוי בינוי' בפריפריה. כיזמית נדל"ן, אני מעדיפה כמובן לבצע פרויקטים כאלה במרכז.

 כנבחרת ציבור, אני חרדה לחשוב מה עלול לקרות אם המדינה לא תיקח אחריות מלאה ותאפשר חיזוק מבנים ושיפור חיי הדיירים גם באזורים בהם אין כדאיות כלכלית