פרשת ענבל אור לא יורדת מכותרות כלי התקשורת, כאשר מדי פעם מתגלים פרטים נוספים על התנהלותה והתנהלות החברות שלה, מה שפוגע בנכונות הציבור לקחת חלק בקבוצת רכישה. לדעת מומחים, השיטה עצמה לא פסולה אלא מבורכת. בשיחה עם "מעריב אונליין", עו"ד שי ניזרי, מרצה ליזמות נדל"ן במכללת פסגות, מסר כי "אני סבור שהפרשה הזו עשויה דווקא להועיל בעתיד למעורבים בעולם קבוצות הרכישה. אמנם, בטווח הקצר, הפרשה תוסיף להכות גלים ותגרום להאטה משמעותית בכניסת משקיעים לתחום, אולם בטווח הבינוני והארוך, אני סבור שהפקת הלקחים מן הפרשה והפנמתם בשטח, ככל וישכילו להפנימם כיאות, יקנו שקט וביטחון למשקיעים וישיבו את אמונם בקבוצות הרכישה".
 

עוד הוסיף ניזרי: "אני מניח כי בעקבות הפרשה והשלכותיה, משקיע ממוצע שישקול בעתיד כניסה לקבוצת רכישה, יכלכל צעדיו אחרת, יבדוק בראש ובראשונה לגבי מארגן הקבוצה, ישכור שירותי עו"ד שילווה אותו בבחינת כניסתו לקבוצה, ידרוש להבין את הסיכונים, יבדוק את מצבם התכנוני, הרישומי והמשפטי של המקרקעין, יעמוד על הזכויות הנרכשות במקרקעין, ייבחן את מסמכי העסקה וההתקשרות בקבוצה ויפעל כפי הנדרש להגן על כספו". 
 

כיצד ניתן להבטיח את כספי התמורה של חבר הקבוצה לרכישת הקרקע?

"ראשית, על המשקיע הפוטנציאלי להבין כי הוא מתקשר בקבוצת רכישה ולא בהסכם לרכישת דירה מיזם וכי להבדיל מרכישה מיזם שלגביה קיים חוק המכר (הבטחות השקעות), המקנה ערובות לרוכש, במקרה של קבוצת רכישה, המשקיע הוא היזם ביחד עם חברי הקבוצה האחרים. כדי להגן על כספו, עליו להיערך מראש ולהיזהר עשרת מונים בהתנהלותו הכספית. לדוגמה, כשמדובר בקבוצה המתארגנת לרכישת קרקע פרטית, מארגן הקבוצה מקבל בדרך כלל אופציה מהבעלים לתקופה של מספר חודשים לרכישת הקרקע. בשלב זה, המארגן פונה להרכבת הקבוצה תוך שהוא מחתים את חבריה בין היתר על התחייבות להעמיד את תמורת הקרקע בעסקה עד למועד מסוים. על מנת להגן על כספו, על המשקיע לוודא כי כספי התמורה יופקדו כבר משלב ההרשמה ובשלב האופציה, בידיו הנאמנות של עו"ד, ורצוי מאוד שיהיה זה עו"ד נאמן ניטרלי".

ענבל אור בבית המשפט. צילום: פלאש 90ענבל אור בבית המשפט. צילום: פלאש 90

 

ניזרי מוסיף כי יש לוודא שהכספים יופקדו לחשבון נאמנות שיפתח במיוחד לעסקה הרלוונטית וכי תינתן למשקיע קבלה ואישור על ניהול חשבון הנאמנות מהבנק עבור הקבוצה. עוד מדגיש ניזרי כי צריכות להינתן הוראות בלתי חוזרות לנאמן כיצד עליו לנהוג בכספי הנאמנות, היכן להפקידם וכן המועד שבו יוכל להעבירם לבעל הקרקע במידה שהאופציה מומשה לכדי הסכם רכישה. במידה שהאופציה לא מומשה, צריכות להינתן הוראות על אודות המועד שבו יושבו הכספים לחבר הקבוצה. עם מימוש הסכם האופציה, על חבר הקבוצה לוודא כי קודם לתשלום למוכר, בעל הקרקע, תירשם לטובתו, המשקיע, הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין המבטיחה את התחייבות המוכר לבצע עמו עסקה במקרקעין לגבי הזכות הנרכשת על ידו".
 

מה קורה כאשר נגבים כספים מנרשמים לקבוצת רכישה עוד בטרם נחתם הסכם אופציה עם בעל הקרקע? איך מגנים על כספים אלה? וכיצד ניתן למנוע הישנות מיקרים, כפי שאירעו על פי החשד במקרה ענבל אור, שבהם נעשה שימוש בדמי הרשמה של רוכשים עבור פרויקטים אחרים והישנות מיקרים שבהם עורבבו כספים של פרויקטים שונים במסגרת אותו חשבון בנק?

"שאלה זו נוגעת בשורש הבעיה. תחילה יש לוודא כי דמי ההרשמה יופקדו לחשבון נאמנות נפרד שנפתח לעסקה הספציפית, ולא לחשבון החברה המארגנת, שכן במקרה האחרון, אין למשקיע שליטה על מה שיקרה עם אותם כספים. כמו כן, יש להקפיד כי לא יהיה ניתן לעשות שימוש בכספים שבנאמנות אלא למטרת רכישת הזכות שלשמה מצטרף המשקיע".
 

על פי החשד בעניינה של ענבל אור, דמי ההרשמה הגבוהים של משקיעים שנרשמו לפרויקטים שונים הופקדו לחשבון בנק של חברה שבבעלות אור. יתרה מכך, על פי פרסומים, החברה כיסתה את עצמה מבחינה משפטית בכך שדאגה שייכתב במפורש כי הכספים אינם מופקדים לחשבון נאמנות וכי ניתן לעשות בהם שימוש. ניזרי חותם: "מסקנה נוספת בעניין זה היא כי גובה דמי הרשמה לא צריך להיות בסכום העולה על 10 אלף שקלים. אין להתפתות לשלם דמי הרשמה בסכומים גבוהים, אלא אם כן הובטחו באמצעות הפקדתם לחשבון נאמנות".