התחדשות עירונית הינה תיאור לפרויקט בניה בו לוקחים חלק רשות עירונית או יזם, על מנת להפוך בניין, שכונה או איזור לבעלי חזות חדשה, מודרנית ובטוחה תוך כדי הגדלת מספר הדיירים באותו שטח. פרויקט ההתחדשות העירונית, או התמ"א, נכנס לשימוש בתחילה עקב שני צרכים. ראשית, בניינים שנבנו לפני 1980 לא חויבו בתקן בנייה כנגד רעידות אדמה. שנית, 12 שנה מאוחר יותר, בעקבות מלחמת המפרץ, 

נחקק חוק המחייב בניית ממ"ד בכל בית חדש. אז הכל טוב ויפה עם בניינים שנבנו לאחר 1992, אך מה עם כמות גדולה של בניינים שנבנו מוקדם יותר והם נטולי ממ"ד ותקן נגד רעידות אדמה? כיצד יתאפשר להביא את אותם בניינים על דייריהם הרבים למצב בו הבניין משופץ ובטוח למגורים? מי יממן ומי יאשר?

הפיתרון הפשוט והיצירתי לעניין הוא מה שהפך את התמ"א ללהיט החם שהיא היום. בעזרת הקלות מס, מתאפשר ליזם לשפץ או לבנות (נגיע לדרך בה עושים זאת בהמשך) את הבניין בצורה בטוחה, להוסיף ממ"ד, מרפסת ואפילו עוד כמה תוספות מודרניות כגון חניה או מעלית. למען הרווח, יוסיף היזם עוד דירות לבניין אשר רכישתן תממן את עלות הפרוייקט ומנגד תאפשר לרשות המקומית לאכלס באותו שטח מספר רב יותר של תושבים ללא השקעה משמעותית מבחינתה.
 

מהם סוגי ההתחדשות העירונית הקיימים?
בתחום ההתחדשות העירונית קיימים שלושה סוגים של פרויקטים: תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ומתחמי פינוי בינוי. בפרוייקט הראשון, 38/1, מבוצע חיזוק לבניין והוספה של ממ"ד ומרפסת. כאמור, גם שיפורים נוספים באים בחשבון והבניין עצמו יתהדר בחזית מודרנית, חניה, לובי וכו'. השוני הוא שבפרוייקט זה נשארים הדיירים לגור בביתם בזמן השיפוץ, מה שאומר שהבית נשאר לעמוד והחיזוק נעשה על המבנה הקיים. הדיירים הגרים בבניין אומנם יאלצו לגור בבית במהלך השיפוץ, אך זה אומר גם כי לא יצטרכו להתפנות מביתם לתקופה ארוכה, לטוב ולרע.
 

הפרוייקט השני, תמ"א 38/2, כולל הריסה של הבניין הישן לטובת בנייתו מחדש בצורה מודרנית. העלויות כאן יהיו גבוהות יותר, הדיירים יאלצו לעבור לגור בשכירות לתקופה של כשנתיים, אך מצד שני ישובו לדירה חדשה בבניין חדש לחלוטין, על כל המשתמע מכך. באופן טבעי יעדיפו חברות התחדשות עירונית פרוייקטים מסוג זה, בעיקר עקב סיכון נמוך יותר: קל הרבה יותר לעבוד על קרקע נקיה מאשר על בניין מיושן ומלא בהפתעות.
 
הפרוייקט השלישי, נגזר מהסוג השני ונקרא פינוי בינוי. ההבדל ביניהם הוא בפורמליות של התהליך. האם קיימת או לא תוכנית בניין עיר (תב"ע) בתוקף על הפרויקט. במידה ולא, על היזם לקדם את אישור התוכנית למול הרשויות והגורמים הרלוונטיים, מה שעלול להאריך את זמן הפרויקט משמעותית. 
 

בסוף זה אמור להיראות כמו בית ( צילום shutterstock )בסוף זה אמור להיראות כמו בית ( צילום shutterstock )

מקום שונה, אופי שונה
מעבר לשיקול הכדאיות הכלכלית, במידה והבניין שלך הולך לקראת תמ"א כדאי יהיה להכיר שיקולים נוספים בבחירת סוג הפרויקט. חשוב להבין כי כאשר מגדילים אוכלוסיה מסויימת, הן בבניין או בשכונה באיזור עירוני, קל מאד לפגוע בצביונו היחודי של המקום. לדוגמה, בפרויקט בסדר גודל ממוצע בעיר במרכז הארץ של תמ"א 38/2, יתווספו 10-15 דיירים חדשים על כל 10 דיירים קיימים. המשמעות המיידית היא כי בניין משפחתי בו כולם מכירים את כולם הופך בין רגע לבניין דירות שעלול להיראות מנוכר למי שהורגל לצביון השכונתי הקודם.
בנוסף, במקום סביבה אורבנית מודרנית עלולה להיווצר שכונה צפופה, נטולת חנייה, עם גישה בעייתית ומעט שטח פנוי לתושב.

לכן, במקרים בהם הצביון השכונתי והשטח הפנוי מאפשר זאת, ניתן לחשוב על פרוייקט כדוגמת תמ"א 38/2, אך במידה ויש לווסת בעדינות את גדילת הבניין למול השטח הפנוי (הוספנו לבניין עוד לפחות ממ"ד ומרפסת, זוכרים?) ואת כמות התושבים החדשה, פרויקט מסוג תמ"א 38/1 יתן מענה טוב יותר בטווח הארוך עם נוחות גדולה יותר לתושב.
 

סיכום:
פרויקטים של התחדשות עירונית נותנים מענה איכותי לדרישה הגואה לדירות חדשות וזאת אפילו ללא חיסרון בולט. מצד אחד בניינים מיושנים ולא בטוחים זוכים לשיפוץ מסיבי, ומאותו צד מתאפשר להכניס מספר תושבים רב יותר על כמעט אותו גודל של שטח. ברור כי לכל תוכנית היתרונות והחסרונות שלה, אך לדיירים ישנה יכולת הבחירה והמיקוח כך שבאפשרותם לקבל את העיסקה הטובה ביותר בעבור הנכס שלהם.