תוכנית תמ"א 38 נולדה בראשית שנות ה-2000 בקול זעקה רמה, לאחר שהוצעה כפתרון לצורך בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. אלא שמהר מאוד "התינוקת" אכזבה, משום שליזמים לא היתה כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקטים. 

"התינוקת" החדשה: תוכנית פינוי בינוי
חשבה המדינה איך לתקן את הפשלה הגנטית, ופצחה בסדרת תיקונים לתמ"א 38, שאפשרו תוספת דירות למכירה לטובת הרווח היזמי, לצד הסרת חסמים אלא שכל תיקון רק הגדיל את אי הוודאות ובסופו של דבר העיריות היו אלו שעצרו את הפרויקטים, בטענה שהתשתיות העירוניות בשכונות הוותיקות לא יכולות לספוג דיירים נוספים, שיגיעו יחד עם תוספת דירות התמורה ליזמים. 

בעוד דיירים מבולבלים תולים תקוות בתמ"א 38, קמה עליה תוכנית פינוי בינוי ואיימה להחריבה. בסופו של יום, אכן התקבלה ההחלטה הגורלית- תמ"א 38 תיגנז בשנת 2022, ובמקומה יעדיפו מוסדות התכנון הריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים (פינוי בינוי). 

תמ"א 38 מוכיחה את עצמה
אלא שבינתיים כבר נפל דבר ו"התינוקת" התחילה ללכת באופן עצמאי, כאשר בפועל דיירים ויזמים החלו לקדם מאות פרויקטים של תמ"א 38, ובשנים האחרונות אנו עדים לעשרות פרויקטים מצליחים שהוקמו. היתרון הגדול של תמ"א 38 הוא המהירות היחסית שבה נבנים הפרויקטים, בין אם במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ובין אם במסלול חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1).

פרויקט תמ''א 38 (צילום: מגדילים)פרויקט תמ''א 38 (צילום: מגדילים)

כיצד מצליחים דיירים ויזמים לקדם תמ"א 38 כנגד כל הסיכויים?
הסוד הגדול מאחורי הצלחת פרויקטי תמ"א 38 הוא הדיירים. יותר ויותר יזמים הבינו שתושבים הם כוח-  הם כוח שמניע את כלל הדיירים בבניין, הם כוח אלקטוראלי בבחירות, בידיהם להתמרד, ללחוץ ולהשיג את מבוקשם מול הרשות המקומית.
מכאן שהמפתח להצלחת פרויקט נמצא בשני תנאים ראשוניים:
1. התארגנות דיירים- בחירת נציגות דיירים.
2. כוח הדיירים מול העירייה- יכולת נציגות הדיירים להשפיע על העירייה.
כאשר שני התנאים הללו מתקיימים- לפרויקט יש נקודת פתיחה מבטיחה.

מה עושים כשדיירים בבניין מסרבים לחתום על הסכם עם יזם?
במקרים רבים של תמ"א 38 מדובר בדיירים מבוגרים, אשר חוששים משינויים, דיירים עם צרכים מיוחדים, דוברי שפות שונות וכדומה- את כל אלו ניתן לפתור בהסברה נכונה מראש. על נציגות הדיירים לפעול בשקיפות מלאה מול כלל הדיירים, לכנס אסיפות, להנגיש את המידע ולהציע פתרונות, שלמרבה המזל דווקא כן ניתנו על ידי המחוקק וגופי התכנון. במקרים חריגים של דיירים סרבנים, עומד החוק לטובת נציגות הדיירים.

ולכן, לפני שיוצאים לדרך מומלץ מאוד לקחת עורך דין, שילווה את התהליכים. חשוב לציין שכל העלויות הכרוכות בכך מושתתות על היזם, לרבות פתרונות זמניים למגורים חלופיים בזמן ביצוע פרויקט הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). מכאן שהתנאי השלישי להצלחת פרויקט הוא הסברה וליווי מקצועי. 

כיצד בוחרים מסלול התחדשות עירונית שמתאים לבניין שלכם?
זכרו- קיימות מגוון אפשרויות לביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית, לכן, התנאי הרביעי להצלחת פרויקט הוא בדיקה מול מינהל ההנדסה בעירייה או מינהלת ההתחדשות העירונית - וכניסה אך ורק למסלול שתואם את המדיניות המקומית! 

ועוד טיפ לדרך- ברשויות רבות נקבעו מתחמי התחדשות עירונית, שזוכים לתמיכה ממוסדות הממשל והתכנון- כל מה שצריך לעשות הוא לבדוק מה הדרך הנכונה ביותר עבור הפרויקט שלכם.