קיימים הבדלים מהותיים בין שכונת הדר, רמת רמז, רמת התשבי, שכונת הכרמל ועוד. במאמר זה ננתח את ההבדלים בין השכונות ממבטו של שמאי מקרקעין בחיפה.

ההבדלים בין השכונות נובעים מצורת הבינוי, המרקם החברתי, נוף וטופוגרפיה. לכל שכונה ערכי שווי שונים, ובמאמר זה נבחן את ההבדלים בין שווי הדירות בשכונות.

משרדנו מודה לכם כי בחרתם לקרא את אחד המאמרים שלנו, אני בתקווה כי מאמר זה יתרום לך להבנת המרקם הכלכלי של העיר.

על פי תכנון העיר מכח תכנית חפ/2000 ניתן לראות שאחת ממגמות התכנון של העיר הינה הקמת שכונות עצמאיות הכוללות ייעודי מסחר. בכוונת גורמי התכנון להקים מרכזים מסחריים בכל שכונה על מנת לצמצם את צרכי היוממות מהשכונה.

לצורך המחקר הקצר, לא ניקח שכונות הרחוקות ברמת השווי אלא, נמצא שכונות בעלות תכונות דומות. הכוונה, לא נשווה בין שכונת הדר לשכונת 

להלן חלק מתרשים השכונות בעיר:

שכונות העיר חיפה (צילום: הפורטל הגיאוגרפי הלאומי)שכונות העיר חיפה (צילום: הפורטל הגיאוגרפי הלאומי)

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על ההבדל בין שכונת כרמל מערבי לשכונת כרמליה?

  • מאפיינים של שכונת כרמליה:
    על פי מחקרים של שמאי דירות בחיפה, עולים הגורמים המאפיינים את שכונת כרמליה:
    משפחות צעירות, תנופת תמ"א 38, שטחים ציבוריים, חינוך טוב (בית הספר הרצל), קרבה למרכז הכרמל, תחבורה ציבורית טובה ועוד.
     
    מנגד, יש הטוענים לעומסי תנועה חריפים בשעות הבוקר, מחסור בחניה, ריבוי פרויקטים של תמ"א.
  • מאפיינים של שכונת כרמל מערבי:
    בשכונת הכרמל מצוי ציר תנועה מרכזי, בין הארוכים בעיר. בשכונה קיימים שני בתי ספר (אילנות ואופקים). בדומה לשכונת כרמליה, בשכונה קיימת התחדשות עירונית. לשכונה קרבה ליציאה מהעיר ולמרכז הכרמל.
     
    המבנה הטופוגראפי של השכונה מקשה על ההתניידות, בעיקר להולכי הרגל. עצם ריכוז  / התנקזות הרכבי התושבים לציר תנועה ראשי בודד, יוצר פקקי תנועה בשעות הבוקר.
     
    לעניין ערכי הנוף, לשכונה נוף חלקי לשכונת רמת התשבי ושכונת כבאיר. לדברי שמאי מקרקעין בחיפה וגורמי נדל"ן, בשכונה, קיים רחוב ספציפי אשר בו הביקושים גבוהים מהרגיל, רחוב שושנת הכרמל.

להלן עסקאות בדירות רגילות חדשות וישנות שבוצעו בשכונת כרמליה:

עסקאות כרמליה. שמאי מקרקעין חיפה (צילום: א.פז שמאות מקרקעין)עסקאות כרמליה. שמאי מקרקעין חיפה (צילום: א.פז שמאות מקרקעין)

*תחשיב זה אינו מהווה שומת מקרקעין או הערכת שווי מקרקעין. הנתונים המופיעים בטבלה כפי שמופיעים באתר רשות המסים ולצורך דוגמא בלבד. אין להסתמך על הנתונים לדוגמה לכל מטרה.

מהנתונים עולה כי מחיר למ"ר בדירה וותיקה עולה על המחיר למ"ר בדירה חדשה. האם זה הגיוני?
תלוי מה הנכס הנישום.

שמאי מקרקעין בחיפה אשר נדרש להעריך שווי של דירת מגורים, יבצע התאמות לגודל. התאמה לגודל זו פעולת כפל אשר "מיישרת" את נכסי ההשוואה לנכס הנישום.

לדוגמה, שמאי מקרקעין נדרש להעריך דירה בגודל של 60 מ"ר. השמאי הזמין שאילתה מרשויות המס ומצא רק עסקאות בדירות של 90 מ"ר. שמאי דירות בחיפה יודע כי עקרון התועלת השולית חל במקרה זה, ועליו לבצע התאמות לגודל.

עקרון התועלת השולית הינו עקרון המבוסס על נדירות. לדוגמה, חול אינו נדיר ולכן ערכו נמוך. זהב נדיר יותר ולכן ערכו גבוה. לפיכך, שווי מ"ר בנוי בדירה קטנה יותר יהיה בדרך כלל גבוה יותר משווי מ"ר בנוי בדירה גדולה יותר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על גילום זכויות בנייה ומקדמי שווי
לך דירה בגודל של 50 מ"ר. מציעים לך להגדילה ל - 80 מ"ר (30 מ"ר תוספת). התוספת של ה - 30 מ"ר הינה קריטית ובגינה תהיה מוכן לשלם מחיר גבוה ולשפר את רמת החיים דרסטית.

לך דירה בגודל של 300 מ"ר. מציעים לך את אותם ה - 30 מ"ר. התוספת אינה מוסיפה לך כ -40% משטח הדירה (רק 10%) ההרחבה אינה הכרחית ולפיכך, לא תהיה מוכן לשלם בגינה את הסכומים אילו הייתה לך דירת 50 מ"ר.

לפיכך, אחת הסיבות לכך כי מ"ר בדירה וותיקה עולה על דירה חדשה הינו שטחן הקטן יותר של הדירות הוותיקות. במקרים רבים שמאי מקרקעין בחיפה נוטים להסתמך על עסקאות המגלמות פוטנציאל תכנוני. פוטנציאל תכנוני יכול לנבוע מכח תכנית או מכח הציפייה להתחדשות עירונית.

דוגמה לפוטנציאל תכנוני מכח תכנית או התחדשות עירונית
נניח שקיימת חטיבת קרקע הכוללת 8 בניינים ו - 128 דירות. כל המתחם מצוי בתכנית אשר מתירה להרחיב את הדירות הקיימות עד לשטח של 110 מ"ר.

שמאי מקרקעין המתמחה בחיפה ישאף לקחת עסקאות רק מהמתחם על מנת לגלם את יתרת זכויות הבנייה.

שמאי מקרקעין מומחה תמיד ישתדל לאפשר לשוק לבטא את הרוח הכלכלית ולא ימהר לקבוע מקדמי התאמה.

דוגמה לפוטנציאל תכנוני מכח תמ"א
על פי הוראות תכנית תמ"א 38, קיימת דרישה כי הבית יבנה לפני שנת 1980. כאשר שמאי מקרקעין בחיפה נדרש לאמוד שווי דירה המצויה בסביבה בה קיים פוטנציאל לתמ"א 38, יבחר עסקאות בהן שנת הבניה הינה לפני 1980 על מנת לגלם בעסקאות ההשוואה את הפוטנציאל התכנוני מכח תמ"א 38.

להלן עסקאות בדירות רגילות חדשות וישנות שבוצעו בשכונת כרמל מערבי:

עסקאות כרמל מערבי. שמאי מקרקעין חיפה (צילום: א.פז שמאות מקרקעין)עסקאות כרמל מערבי. שמאי מקרקעין חיפה (צילום: א.פז שמאות מקרקעין)

*מתקבל ממוצע בדירה חדשה כ - 17,000 ₪ למ"ר, ממוצע בדירה וותיקה כ - 17,400 ₪ למ"ר. גם במקרה זה, המחיר למ"ר בדירה וותיקה גבוה יותר מדירה חדשה.

הערה
העסקאות נלקחו מאתר רשות המסים לדוגמה בלבד. אנו סבורים כי קיימים נכסים בהם ניתן לקבל תוצאות הפוכות. טרם ביצוע עסקה במקרקעין, יש להסתמך אך ורק על גורם מוסמך לרבות שמאי מקרקעין.

למה חשוב מאוד לקחת שמאי מקרקעין בעל ניסיון
נכון, קיימים הרבה שמאים בשוק. הבדלי המחירים בין השמאים בדרך כלל מסתכמים בכמה מאות שקלים בלבד. יחד עם זאת, הנזק שיכול לגרום לכם שמאי לא ייסודי (בלי קשר לוותק השמאי) יכול להסתכם במאות אלפי שקלים.

אז איך לבחור שמאי מקרקעין?
שמאי עם וותק רב אינו בהכרח ערובה לטיבו. מצד שני, שמאי צעיר עוד לא התנסה בסוגיות מורכבות. המלצתנו, לבחור שמאי מנוסה אשר עדיין יש בו רוח לברור בתקינה ובפסיקה, להתחדש, להתעדכן ולספק עבודות ברמה גבוה מאוד.

דוגמה לטעויות שיכולות לקרות כאשר בוחרים שמאי דירות בחיפה זול
פנה אלינו אדם אשר ירש שתי דורות וחנות בחיפה. הבחור הנחמד ירש את הדירות עם אח ואחות, סה"כ שלושה יורשים.

היורשים החליטו לחלק ביניהם את הירושה, כאשר כל יורש לוקח נכס אחד ומשלם או מקבל תשלומי איזון. השלושה פנוי לשמאי מקרקעין בחיפה לצורך הארכת שווי הנכסים לצורך ביצוע חלוקה הוגנת.

מדובר על אחד השמאים המוכרים בחיפה, שבין היתר, עובד גם עם בנקים למשכנתאות. השמאי ביצע הערכת שווי לנכסים בצורה מצוינת ואף מדוייקת. יחד עם זאת השמאי גרם ליורשים נזק כלכלי ונפשי היות ולא ידע להבין את צרכי היורשים.

כאשר אנו מבצעים חלוקת ירושה, שווי השוק אינו הנתון החשוב שיש לבדוק. מה שחשוב הינו שווי הזכויות!

דוגמה לשווי הזכויות בשלושת הנכסים שירשו האחים

  1. דירה. שווי שוק: 1,500,000 ₪.
  2. דירה. שווי שוק: 1,300,000 ₪.
  3. חנות. שווי שוק: 800,000 ₪.

כידוע, במקרים רבים, בביצוע עסקה במקרקעין יש לשלם מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ועוד. הורשה אינה עסקה במקרקעין. רק כאשר היורש ימכור את הנכס שירש, ישלם את המיסוי של המוריש, אילו המוריש בחיים ומבצע את העסקה.

לאחר אמדן תשלומי מיסוי מקרקעין אשר "נגררו" עם כל אחד מהנכסים עוד מהמורישים התקבלו הסכומים הבאים:

  1. דירה. שווי שוק: 1,500,000 ₪. לאחר הפחתה של מס שבח, שווי הזכויות בדירה הינו 1,350,000 ₪.
  2. דירה. שווי שוק: 1,300,000 ₪. לאחר הפחתה של מס שבח, שווי הזכויות בדירה הינו 1,200,000 ₪.
  3. חנות. שווי שוק: 800,000 ₪. לאחר הפחתה של מס שבח, שווי הזכויות בחנות הינו 500,000 ₪.

ברגע שהיורשים הבינו את סכומי הנטו שיישארו בכיסיהם לאחר מכירת הנכסים לצד ג', מיד ערכו הסכם תשלומי איזון השונה בתכלית מההסכם הקודם אשר התבסס על ערכי שווי שוק הלא רלוונטיים.

קישור למאמר שמאי מקרקעין בחיפה.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין
טלפון: 2698* 
אתר: https://shamay-mekarkein.com/ 

*המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.