חידלון של ממשלות ישראל לאורך שני עשורים גרם לכך שמחירי הדירות עלו ב־143%, עלייה בקצב שנתי ממוצע של 4.54%. בעשור האחרון עלו מחירי הדירות ב־56.3%, בדיוק כמו העלייה במחירי הדירות בעשור קודם לכן בשיעור של 55.6%. קצב העלייה הממוצע השנתי בשתי התקופות דומה לחלוטין.
ברור שאין שום אפשרות לזוגות צעירים או למשפרי דיור להגיע לדירה משלהם, בסוף השלטונות ידחפו אותם להשכרה של דירות לטווח ארוך כדי שמתעשרי שוק ההון, שינתבו הון לשוק הדירות להשכרה, יתעשרו עוד יותר על חשבון הציבור הרחב. אחרי רגיעה מסוימת בשוק הדירות, בשל התוכנית המוצלחת בעיקרה (עם כל מגרעותיה), מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר משה כחלון, מחירי הדירות שוב החלו להאיץ עלייתם. בשנה האחרונה הם עלו ב־7.25%, מעבר לממוצע הרב־שנתי ארוך הטווח שציינו.
עד לתחילת החודש שרר כאן גן עדן לצעירים רבים, שיכלו ליהנות משכר שירד כמו מן מהשמיים במסגרת החל"ת מבלי לעבוד. לאורך שנת הקורונה הם צרכו פחות בגלל הסגרים ומעט מקומות הבילוי. הם יכלו לשלם את המשכנתה עם הכסף מהפרה של משלם המסים, חלקם עבדו "בשחור" בזמן החל"ת. מוזר, פתאום נהיה לגיטימי להודות בכך אף שזה ממש עבירה על החוק, מדברים על כך בריש גלי.
עכשיו החל"ת בתשלום נעלם למרביתם, הם יצטרכו לחפש עבודה. הרבה מהם צריכים להתאמץ לחפש עבודה, מעסיקים לא ימהרו לקבל אותם, כי בכל זאת חלקם העלו חלודה בשנה ויותר שבה נגיף הקורונה פושה לכל עבר. העלייה הצפויה בשיעור האבטלה בגלל הפסקת תשלומי החל"ת וגלי קורונה חדשים אפילו זעירה יותר ותכביד על הציבור שביקש לרכוש דירות או לשלם משכנתה אחרי שכבר רכש דירה.
הבנק המרכזי צופה כי שיעור האבטלה בשנת 2022 יעמוד על 6.4%, לעומת המצב הטוב שהיה טרם התפרצות נגיף הקורונה בתחילת 2020, בסביבות 3.5% לאורך תקופה די ארוכה. עלייה בשיעור האבטלה תרסן את הביקוש לדיור, כך בנק ישראל. עוד צופה הבנק המרכזי כי קצב הבנייה יואץ לאחר הירידה בפעילות בתקופת השיא של נגיף הקורונה.
המדד שלא מעודד
לפי שעה אין בשורות טובות מחזית הבנייה למגורים. ברבע הראשון של השנה היקף הבנייה למגורים ירד בשיעור שנתי של 1.9% לעומת הרבע האחרון של 2020. הבנייה למגורים ברבע הראשון של השנה הייתה נמוכה ריאלית, בניכוי עונתיות, ב־2.5% לעומת הרבע הראשון של 2020, הרבע האחרון טרם התפרצות נגיף הקורונה.
בגלל מחדלי הממשלה הבנייה למגורים - באין תקציב ובאין ניהול של ממש - עדיין הייתה נמוכה ברבע הראשון של השנה ב־4.2% מהממוצע בשנתיים 2018־2019, בעוד האוכלוסייה ממשיכה לגדול בקצב שנתי של 2%. מה הפלא שמחירי הדירות ממשיכים לעלות?
על כל אלה נוספו עבים שחורים, צרה חדשה, מכה עולמית המיובאת מחו"ל. מדד מחירי תשומה למגורים עלה בכל שנת 2020, היא שנת הקורונה, ב־0.5% בלבד, לעומת עלייה של 2.1% בממוצע לשנה במשך עשור עד 2019, כלומר טרם המגיפה. עכשיו בתוך חצי שנה בלבד עלה מדד מחירי התשומות לבנייה למגורים בשיעור של 3.4%, קצב שנתי מטורף של קרוב ל־7%! קצב עלייה שכזה לא היה מאז שנת 2008, טרם התמוטטות השווקים הפיננסיים בעולם, עת מדד תשומות הבנייה למגורים עלה אז בחצי שנה הראשונה של 2008 ב־4.3%.
מה שקורה כרגע הוא עלייה חדה במחירי הסחורות בעולם, כולל סחורות לתשומות בענף הבנייה למגורים. מחירי ההובלה והשינוע לנמלי ישראל, כמו לשאר נמלי העולם, עלו בעשרות אחוזים, מחירי עפרות הברזל זינקו, מחירי הפלדה והברזלים לבנייה עלו וכך מחירי מעקות, מזגנים, דלתות ודברי פלסטיק. התוצאה היא כי מדד תשומות הבנייה למגורים, למעט שכר עבודה, כלומר תשומות של חומרים, עלה בשנה האחרונה ב־5.9%.
מחירי החומרים עלו בשנה האחרונה ב־6.4%, שכירת ציוד ב־5.8% והוצאות כלליות ב־0.4%. שכר העבודה בענף הבנייה למגורים עלה בשנה האחרונה רק ב־1.3%. המשמעות היא כי עיקר העלייה בתשומות הבנייה למגורים היא של תשומות שרובן מיובאות מחו"ל או חומרים וציוד מחו"ל המותאמים בישראל לצורכי משק הדירות למגורים.
מה שקרה בעולם הוא שכבר בחודשים הראשונים של התפרצות הנגיף מפעלים ויצרנים רבים סגרו את שעריהם, חלקם נשארו סגורים, בעוד שהציבור שנתקע בביתו דווקא החל במלאכת שיפוצים. נוצר מחסור עולמי בחומרים לבנייה, מקור מרביתם בסין, בצינורות למיניהם הדרושים לבנייה, צבע, דבקים ואפילו חומרי אריזה.
לא זו בלבד, מדיניות החל"ת הביאה בהרבה מדינות למחסור בכוח אדם, עלייה בשכר של אלה שנותרו, בעוד הביקוש לעובדים מיומנים החל בתחילת השנה לגאות. התוצאה היא עליית מחירים.
המחסור בעובדים עלול להחמיר בגלל הנגיף שעלול לחזור, אין זרם של עובדים מחו"ל בשל מגבלות הקורונה, כגון עובדים מקצועיים מסין או מזרח אירופה, הזרם החדש נותר רק משטחי יהודה ושומרון. עלות העסקת העובדים הסינים היעילים והמעולים נוסקת.
במלחמה, או במבצע האחרון בעזה, התברר לצבא ולמשק לשעת חירום כי תלותו בנהגים הערבים, שהם עיקר נהגי הרכב הכבד בישראל, גדולה. התלות בנהגים ערבים בזמן מהומות בין העמים בישראל או מאורעות חדשים כמו מאורעות תשפ"א גדולה. התלות של ענף הבנייה בעובדים ערבים אף היא גדולה, ומהווה עקב אכילס בזמן מאורעות.
הביקוש מזנק
הציבור למוד הניסיון מבין היטב את התמונה שנוצרה, מלכודת של מחסור בדירות ועלייה במחירי התשומות, בעוד האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב המהיר ביותר בקרב מדינות ה־OECD. אין לציבור אפיקי חיסכון סבירים בריבית מינימלית, כל השקעה אחרת כרוכה בסיכון, ועל כן הוא חידש את התנפלותו על שוק הדירות המוחשי.
הכמות המבוקשת של דירות ב־12 החודשים שקדמו לחודש מאי השנה הגיעה ל־59,330 דירות, לעומת 50,345 לשנה ב־12 החודשים עד מאי 2020 ו־46,755 דירות בלבד ב־12 החודשים לפני חודש מאי 2019, כך על פי נתונים מנוכי עונתיות של הלמ"ס.
אם נתעמק רק במכירה בפועל של דירות חדשות, מבלי לקחת בחשבון בנייה שלא למכירה, כגון קבוצות רכישה או על ידי גורמים אחרים, אזי נגיע לכך שבשנה האחרונה עד למאי נמכרו בפועל 45,966 דירות לעומת 34,182 דירות שנה קודם לכן ובהמשך ל־27,002 לשנה עד חודש מאי 2019.
כלומר, בתוך שנתיים הייתה עליה במכירות של עוד 18,964 דירות. מובן שיש לקחת בחשבון כי חלק מהעלייה העזה במכירות נובעת מהצלחתה של תוכנית מחיר למשתכן, שאפשרה לאחר שלושה דורות גם לעירוניים ליהנות ממנעמי "דור ההמשך", שהיו פריווילגיה של המיוחסים.
במספר הדירות שלא למכירה הייתה ירידה לאחר כל התקלות והמחלוקות שנתגלעו בין הרוכשים או קבוצות הרכישה, רק 13,365 דירות לעומת 16,163 דירות ובהמשך ל־19,753 דירות, בהתאמה. ציבור הזוגות הצעירים והזכאים מרגיש הרבה יותר בטוח עתה בחיקה של תוכנית מחיר למשתכן עם קבלנים מאשר בקבוצות רכישה, שלעתים רוששו את החולמים בהקיץ.
התוצאה היא עלייה במחסור בדירות - בתוך שנתיים ירד מספר הדירות שנותרו למכירה מ־47,706 דירות ל־39,831 דירות על פי נתונים מנוכי עונתיות של הלמ"ס. הדירות היום מהוות רק 9.3 חודשי ביקוש לעומת 19.1 חודשי ביקוש לפני שנתיים, צלילה במספר חודשי היצע הדירות הנמצאות במלאי או בבנייה.
שכר הדירה יציב
נחמה קטנה. מה שעוזר למניעת התלהטות המחירים הוא ייסוף השקל, שנמשך שנים ארוכות ולמעשה מנטרל חלק מעליית המחירים של רוב הסחורות, הנקובות בדולר אמריקאי. בעשור האחרון, וגם בשנתיים האחרונות הייסוף הריאלי, הדגש על הריאלי, הוא בשיעור ממוצע של 2.5% לשנה. כלומר עלות רכישת ציוד וחומרים, בנטרול עליית המחירים הנומינלית בישראל וארצות הסחר של ישראל, יורדת בכל שנה ב־2.5%.
נחזור לחומרי הגלם לבנייה. קצת מוזר שמחירי עץ לבנייה עלו בחודש יוני בלבד ב־9%, בעוד שמחירי עץ לענף הבנייה בבורסות העולם ירדו במשך שמונת השבועות האחרונים ב־63%. מחיר ברזל לבנייה עלה ביוני השנה ב־3.9%. מאז פברואר 2020, טרם נגיף הקורונה, עלו מחירי הברזל בעולם ב־69%. מחיר הפלדה עלה בשנה האחרונה ב־32%, מזה בחודש האחרון ב־14%.
מחיר החמרן, הוא האלומיניום, עלה בשנה האחרונה ב־26%, מזה 4% בחודש האחרון. מחיר הנחושת עלה בשנה האחרונה ב־21%, מזה 2% בחודש האחרון. מחיר הביטומן, שממנו מפיקים זפת ואספלט ויריעות ביטומן לאיטום גגות, עלה בשנה האחרונה ב־35%, מזה ירידה של 1% בחודש האחרון.
נוסף על כך, יש להביא בחשבון את עלות ההובלה הימית, שעלתה בשנה האחרונה ב־79% על פי Baltic Exchange Dry Index, מזה ירידה של קרוב ל־6% בחודש האחרון. מחיר ההובלה הימית יכול להגיע ל־15% מעלות הסחורה. המסים על היבוא מוטלים על מלוא עלות היבוא - המחיר המקורי, שינוע, הובלה ימית וביטוח - כך שגם מסי היבוא המוטלים על חומרי הגלם והציוד עולים במונחי שקלים בגלל העלייה בעלות הובלה.
אפשר היה אולי לצפות ששכר הדירה יתאים עצמו לתשואה ממחירי הנכסים בעולם. אשתקד שכר הדירה עלה במשך כל השנה ב־0.6%, לאחר ממוצע של עלייה של 2.2% לשנה בעשור האחרון לשנת 2019. כלומר נגיף הקורונה, הסגרים, הפיטורים, האבטלה ואי־הוודאות מנעו את עליית שכר הדירה בשנת 2020.
בחצי הראשון של השנה עלה שכר הדירה ארבע פעמים ב־0.1% ופעמיים נותר ללא שינוי. כלומר אין ביכולתם של בעלי הדירות, הם "המשקיעים" בעגת שוק הנדל"ן, להעלות שכר דירה. העלייה בשיעור האבטלה וביטול החל"ת המענג בטח יקשו על עליית שכר הדירה למרות העלייה במחיר הנכסים. התוצאה היא המשך הירידה בתשואה להשקעה, היחס בין התמורה נטו מהשכרת דירה לעלותה הכוללת של הרכישה, כולל מסים כמובן.