1. בנקאות נדל"ן
עדיין לא ברור אילו מבין הפנטזיות של משה כחלון לבלימת מחירי הדיור יתגשמו. שאלות כמו בכמה יעלה מס הרכישה, על איזו דירה יוטל מס שבח והאם יבוטל הפטור ממס על שכר דירה עד 5,000 שקל נותרות ללא מענה.
הניחושים מתרבים, אבל מתחת לפני השטח לא ממתינים. בועת המחירים ממשיכה לבעבע. השבוע פורסם שבאפריל נלקחו משכנתאות בהיקף 4.6 מיליארד שקל - גידול של 18% בהשוואה לאפריל 2014. הקבלנים והמתווכחים מקטרים. אי הוודאות עושה להם רע ועלולה לגרום לקיפאון בשוק ולעצירת הקניות, כפי שקרה בתוכנית מע"מ אפס. לשאול קבלן אם המחירים ימשיכו לעלות זה כמו לשאול אמא אם היא אוהבת את ילדיה. בשני המקרים התשובה היא כן.
חיפשתי מומחה נדל"ן מתחום הבנקאות שיחווה את דעתו האובייקטיבית ככל שניתן על השוק. אלא שהבנקאים הנמצאים תחת מתקפה גורפת חוששים לצאת מהבונקר. התפשרתי על בנקאי בכיר ששחרר את חרצובות לשונו בכנס סגור. כתנאי לשיתוף פעולה שמרתי לבקשתו על חסיון שמו. באמצעות 22 שקפים שניתחו לעומק את שוק הנדל"ן משנת 2007 הוא דיבר ודיבר על הסיבות לזינוק של 90% במחירי הדיור, ואת תחזיותיו העגומות לעתיד.
איש הבנקאות אינו אופטימי. כמו בחוקי הכלכלה הבסיסיים, טירוף העליות נגרם כתוצאה מביקוש עצום מול היצע מקרטע. בלשון הכלכלנים קוראים לזה ביקוש קשיח. יש לכך מספר סיבות: גידול שנתי של 2% באוכלוסייה מצרף למעגל הביקוש 50 אלף משפחות בשנה. לפי הקצב הנוכחי, בעוד שבע שנים יהיה צורך בתוספת של 350 אלף יחידות. גם העלייה בתוחלת החיים מאריכה את השהות בדירות ומצמצת את המלאי.
הירידה הדרמטית בשיעור האבטלה מ־11% ב־2005 ל־5.5% כיום והעלייה בהשתתפות בתעסוקה, יוצרות מראית עין של כוח קנייה משופר למרות שחיקת השכר הריאלי.
אך הגורם הדומיננטי, המסביר לטעמי יותר מכל דבר אחר את עודפי הביקוש, הוא הריבית האפסית. לאור תשואה חלופית של 4% על שכר דירה, ברור שההשקעה בדירה מנצחת. הבנקאי הבכיר מעריך כאפסית את ההסתברות לעליית ריבית בטווח הנראה לעין. "יש לקוחות שלוקחים משכנתה ל־15 שנים בריבית קבועה לא צמודה של 2.5% לשנה. לאורך זמן זו ריבית שלילית במונחים ריאליים. דבר כזה לא היה מעולם", הוא תורם נתונים מניסיונו האישי.
"צרה" נוספת לשוק, אומנם טובה, צפויה מהעולים החדשים. "בעולם חיים כשבעה מיליון יהודים, מרביתם בארה"ב ובאירופה (אנגליה וצרפת). מספיק ש־4% מתוכם יגיעו לישראל, כדי שאוטומטית יתווסף ביקוש לכמאה אלף דירות נוספות", הוא מסביר.
גם במגזר החרדי, ברוך השם, הכל בסדר. מקומות כמו מודיעין עילית, ביתר עילית, אלעד, בית שמש, חצור הגלילית, אופקים, נתיבות, נצרת עלית וערד הפכו ליעדים מבוקשים. ואם לא די בכל אלה, שיעור הגירושים בישראל נמצא בעלייה ומדי שנה מתגרשים 12 אלף זוגות.
חוץ מהמניע הספקולטיבי (דירות להשקעה בגלל הריבית האפסית) הביקוש הטבעי הוא כ־50 אלף יחידות דיור לשנה. מדוע המדינה או מינהל מקרקעי ישראל אינם מייצרים לפחות את אותה כמות דירות? לבנקאי שלנו תשובה המכונה "מחדל הדיור הגדול".
בשנים 2007־2011 נבנו כ־35 אלף יחידות דיור. בגלל האוברדרפט בהתחלות הבנייה נוצר פיגור המסתכם בלפחות 60 אלף יחידות דיור. רק ב־2014 השתנתה המגמה: מספר התחלות הבנייה גדל ל־43 אלף, אבל זה לא מספיק.
"היעדר ההיצע והפיגור בהפשרת הקרקעות יביאו ללא ספק להמשך עליות המחירים בטווחים של עד שנה. בניית דירה, מתחילת הדרך ועד סופה, נמשכת 13 שנים. אצלנו לוקח לקבל היתר בנייה כשנתיים ובמדינות האיחוד 8־12 שבועות בלבד", גילה הבנקאי לנוכחים את מה שהם כבר יודעים.
ההיצע לדיור נמדד גם באמצעות מונח המכונה "מספר חודשי ההיצע": לכמה חודשים יספיק מלאי הדירות, בהנחה שהתחלות הבנייה ייעצרו לחלוטין. מספר חודשי ההיצע ירד בחודשים האחרונים מ־12־13 ל־10. בתל אביב ירד ההיצע ל־9 חודשים ובעפולה צנח ל־6. בעפולה המחירים יזנקו.
שוק השכירות נמצא בעמדת המתנה. מחירי השכירות מפגרים ב־28% לעומת העליות בדיור. הפער בתל אביב כבר נסגר, ואם תוכניות מיסוי הדירות להשקעה יצאו לפועל, מחירי השכירות יזנקו בכל הארץ.
הבנקאי צופה את המשך עליות המחירים בכל הארץ: "המדיניות הממשלתית ליצירת מלאי משמעותי של דירות באזורי ביקוש תשפיע רק בטווח הבינוני והארוך. למי שזקוק לדירה אסור לחכות".
למשבר הדיור השלכות חמורות על החברה הישראלית. אם ב־2008 נדרשו 100 משכורות לקניית דירה ממוצעת, בסוף 2014 זינק מספר המשכורות ל־140. ההוצאה המשפחתית לדיור גדלה מ־30% מהשכר ל־39% ממנו. "כדי שהממשלה וכחלון יצליחו", אומר הבנקאי, "חייבים להילחם בבירוקרטיה, לקצר הליכים דרך הסרת חסמים תכנוניים ולהרחיב את ייבוא העובדים הזרים באמצעות ביטול המכסות".
כחלון או מי מטעמו מוזמנים לקבל את המצגת ופרטים נוספים ישירות מהבנקאים. הרי הם המממנים את שני צדי המתרס: את הקבלנים הבונים את הדירות ואת הלקוחות מקבלי המשכנתאות.
2. לא רובין הוד
חבר שופטים באוניברסיטת ת"א יעניק היום את פרס רמניסיאנו היוקרתי לאיש העסקים רמי לוי מרשת שיווק השקמה. לוי, שכבר הדליק ביום העצמאות האחרון משואה, מצרף פרס יוקרתי נוסף לאוסף.
ובכל זאת, כשנמסרה הודעת הזכייה, הופתעתי יותר מהבחירה. הפרס מוענק על "הישגים בתחום הכלכלה, הטכנולוגיה, המחקר והפיתוח". בשנים האחרונות הוענק הפרס לאישים פורצי דרך בתחומם כמו גיל שוויד מצ'ק פוינט, קובי ויהודית ריכטר ממדינול ומקסין פסברג מאינטל.
נכון שגם אישי משק שהפכו מאז לשנויים במחלוקת כמו הנגיד לשעבר יעקב פרנקל (פרשת תיק הנסיעות) או מנכ"לית לאומי לשעבר גליה מאור (פרשת העלמות המס בארה"ב) זכו בו. אבל בכל זאת, וסליחה מראש על מה שעלול להיראות כהתנשאות, לוי נראה חריג בנוף מקבלי הפרס. בנימוקי השופטים הוסברה הבחירה: "אסטרטגיית ניהול ייחודית, גיוס עובדים מכל מגזרי החברה, קידום חברה שוויונית על ידי הוזלת מחירי המזון, הפיכת עסק משפחתי קטן לרשת המרכולים השלישית בגודלה ופועלו כחבר מועצת עיריית ירושלים".
מבחינה עסקית לוי הוא סיפור הצלחה גדול, ויעידו על כך דוחות השקמה הנסחרת בבורסה. הדרך להצלחה שנויה במחלוקת. בשנים האחרונות פורסמו כתבות על "שיטת לוי", הכוללת תלונות על תנאי ההעסקה של העובדים ועל תנאי אחסון הבשר.
לפני שבועיים פורסמה בערוץ 2 כתבת תחקיר על חריגות הבנייה של לוי ועל הניצול לכאורה של מעמדו כחבר מועצת עיריית ירושלים לקידום עסקיו. לוי תרם לתחרותיות בענף המזון והפך לאחד האיומים הגדולים על הרשתות הגדולות, ועל כך אין ויכוח.
הוא מצליח גם בזכות מכונת יחסי ציבור משומנת. לכתבי הצרכנות הוא זמין 24/7 ולא ישכח להתקשר לפני החג כדי לאחל חג שמח. מבחינת התקשורת לוי הוא המשת"פ האידיאלי. עם מוקדי הכוח ישתדל שלא להתעמת, אף שחלקם תקפו אותו. הוא גם לא יהסס להתייצב לאירוע יחצני של פנינה רוזנבלום, שגם איתה עבד. אבל אחרי שאמרתי את כל זה, כדאי שלא להתבלבל: לוי הוא איש עסקים קשוח ותובעני. עובדיו היו שמחים להימנע מלפגוש בו במצב רוח קרבי. מהספקים והיצרנים תמיד יצליח להוציא את הדילים הטובים ביותר.
לאחר הנאום המביך בטקס הדלקת המשואות, שבמהלכו קידם את עסקי הרשת, פרס רמניסיאנו נחשב לגלגל שיניים נוסף במכונת יחסי הציבור שלו. ועם כל זאת ואף על פי שאינו רובין הוד של ענף המזון בישראל, הצרכנים מאוהבים בו. מבחינה זו הוא מזכיר את משה כחלון, רובין הוד של ענף הסלולר. ואולי בעצם כך צריך להתנהל איש עסקים שאינו חושש להתייצב מול ענקיות המזון ועל הדרך להוריד מחירים?
שאלתי את לוי על הפרס ואיך זה מסתדר עם הביקורת. "הודיעו לי על הפרס יומיים לפני טקס המשואות. שמחתי והתרגשתי כי מבחינתי זה כבוד גדול. תמיד תהיה ביקורת, אבל הקונים מצביעים ברגליים. אחרי הכתבה בערוץ 2 אנשים ברחוב אמרו לי 'תתעלם. אנחנו אוהבים אותך'. נכון שהבטחתי להתפטר ממועצת עיריית ירושלים וזה יקרה. אעשה את זה ברגע המתאים, כדי שלא יחשבו שזה בגלל הביקורת. אני באמת נקי ומרגיש צח כשלג".
מאוניברסיטת ת"א נמסר כי "לוי נבחר על ידי ועדת השופטים, והפרס (בגובה של 10,000 דולר) יחולק כמלגות לסטודנטים מצטיינים מהפריפריה".
רמי לוי. צילום: מרק ישראל סלם
3. הסימפוניה של שטראוס
התואר "אשת עסקים" הולם את רעיה שטראוס בן דרור, אבל זה כינוי סתמי. מאז פרישתה לפני עשור משותפות פעילה בקבוצת שטראוס, היא משקיעה את הונה ומרצה בעסקים חברתיים. אז אפשר אולי לקרוא לה "חברתית". תבחרו לבד.
כך או אחרת, שטראוס השלימה השבוע השקעה בסך 4 מיליון שקל תמורת 15% מהמיזם הטכנולוגי BIZIBOX שבבעלות חברת הסטארט־אפ איי־פקט. מדובר בפלטפורמת אינטרנט המציעה ניהול פיננסי מתקדם לעסקים קטנים ובינוניים גם מהסמארטפון. היזמים הישראלים מוטי כספי, אייל חזות וגרשון ברושי אומרים: "הנגישות של מרבית העסקים לכלי ניהול פיננסיים מוגבלת. מניסיון של חצי מיליון עסקים, גם הטובים נוטים להיקלע לקשיים וזאת הסיבה המרכזית לסגירתם של 40־50 אלף עסקים לשנה".
האפליקציה החדשה משיקה למקורות המידע כמו בנקים, כרטיסי אשראי, חברות הסליקה ותוכנות הנהלת החשבונות. היא מנתחת לעומק את הנתונים, מציגה את המסקנות ומאפשרת קבלת החלטות עסקיות נכונות.
את פעילותה הפילנתרופית, הכוללת השקעה של 10 מיליון שקל בשנה, ממקדת שטראוס, ילידת נהריה, בגליל המערבי, אבל לא רק שם. "יש דברים שהולכים איתי שנים רבות כמו עמותת אחרי ובית השאנטי. אני לא קוראת לזה פילנתרופיה אלא השקעה חברתית", היא אומרת. "מבחינתי, זה כמו כל ביזנס. את העסקים שבהם אני מעורבת הכרחתי להתייעל. אני גם הפטרונית של להקת המחול הקיבוצית געתון, ומממנת את קשת איילון. אני מסתכלת על פרמטרים שעשויים להקפיץ את איכות החיים בגליל המערבי, וזאת התיירות".
האם את מרוצה ממעורבות הקהילה העסקית בתרומה לקהילה?
"לדעתי, היא לא מעורבת מספיק. התפיסה אצלנו במדינה עדיין סוציאליסטית ומסתפקים במה שהמדינה נותנת. תרבות הנתינה אינה מפותחת כמו באמריקה. אחי מיכאל ואני גדלנו בבית עם הורים שהגיעו לנהריה בעלייה החמישית שחינכו אותנו על ברכי הנתינה. אנחנו חלק מהתארגנות בקבוצת 'יכולים נותנים' של 18 אנשי עסקים, ובהם יהודית רקנאטי ואבי נאור הנפלא, המבינים את חשיבות הנתינה".
מאז המחאה לא אוהבים לפרגן לאנשי עסקים. יש טענות שהם תורמים על חשבון החברות הציבוריות.
"יש בארץ 'עליהום' על החברות והאנשים הפרטיים. מבחינתי, המדינה חשובה יותר ואני לא מתרגשת מביקורת, בתנאי שאמשיך לעשות את הדבר הנכון. בישראל עדיין לא תופסים את הנתינה כהשקעה לאורך זמן ואת ההתייחסות לשותפות כמו לעסק".
את מתוסכלת מכך?
"התקשורת לא מבינה לצערי את חשיבות העניין. אני לא בוכה או מקטרת ולא מחכה לשום סיוע, גם לא מהמדינה. אני מאמינה בלעשות. אני נתקלת באנשים נפלאים שקוראים להם החלוצים החדשים. צריך להחזיר למדינה אחרי שקיבלתי ממנה כל כך הרבה. באמריקה זה מובן מאליו, אבל אלינו זה עדיין לא הגיע".
רעיה שטראוס בן דרור. צילום: דנה קופל, יח"צ