מצערת התפטרותה של נציבת הביקורת על הפרקליטות, השופטת הילה גרסטל. ההפסד הוא של הציבור כולו. גרסטל נחשבת לאחת השופטות הטובות ביותר במערכת המשפטית בדור הנוכחי. לאחר שסיימה כהונה ארוכה כנשיאת בית המשפט המחוזי מחוז מרכז בלוד, שאותו הקימה בשתי ידיה, היא העדיפה לעזוב לפחות זמנית את השיפוט, ונטלה על עצמה כנגד כל הסיכויים את התפקיד כפוי הטובה והכמעט בלתי אפשרי של מבקרת מערכת הפרקליטות.
הגוף הזה, שתפקידו לפקח על הפרקליטות והפרקליטים, החל את פעילותו ב־2014, וגרסטל הייתה לנציבה הראשונה בתפקיד. מיום שהתיישבה על כיסאה, ואפילו קודם לכן, החלו החיכוכים. הפרקליטים לא אהבו את הרעיון. הם אינם מורגלים לביקורת פרטנית. אינני חושב שהם מעל החוק, אבל הם חשבו שהם מעל הביקורת.
משחק הורדת הידיים נמשך זמן רב ולבסוף נפל הפור וגרסטל החליטה להתפטר. נראה שהקש ששבר את גב הגמל היה העתירה לבג"ץ שהגישו מספר פרקליטים על מנת למנוע ממנה לפרסם דוח קשה, כנראה, על המכון לרפואה משפטית. מדובר בדוח חיוני ומהותי, משום שהתנהלות המכון בשנים הקודמות לא תמיד הייתה נקייה מספקות.
לצערנו, יש רק מכון פתולוגי אחד במדינת ישראל, והוא חורץ גורלות. נאשמים לא פעם מורשעים ונדונים למאסר ממושך רק על סמך ממצאי המכון, ולפיכך כולנו חייבים להיות בטוחים שהוא מתנהל כהלכה. אולם הניסיון להסתרת הדוח יש בו כדי ליצור אווירה שבה למישהו יש משהו להסתיר.
בהפוך על הפוך, התפטרותה הדרמטית של גרסטל תגביר ותעצים את הביקורת על הפרקליטות והפרקליטים, משום שאין סיכוי שאלו יצליחו לסכל ולתסכל את מי שיבוא אחריה. ובמובן זה היא נפלה על חרבה לטובת הציבור כולו, ויוצא ששכרם של מתנגדיה ייצא בהפסדם.
ולבסוף, מי שלא רצה את גרסטל כנציבת הביקורת, עלול או עשוי - כל אחד על פי טעמו - לקבל אותה כשופטת בבית המשפט העליון. יש סיכוי סביר שמועמדותה תישקל בכובד ראש על ידי כלל חברי ועדת הבחירה, משום שהיא מועמדת מקובלת, ראויה, ויש לה קבלות על כך.
אור על קבוצות הרכישה
בשש השנים האחרונות עמדתי בראש קבוצת רכישה, שאורגנה על ידי חברת קנדה־ישראל לשם הקמת פרויקט מגורים בן 130 יחידות דיור. הפרויקט, שאוכלס כבר מזמן, היה הצלחה גדולה. הקבוצה עמדה ביעדי הזמן, התקציב והאיכות, וחברי הקבוצה חסכו סכומי כסף נכבדים משום שבחרו לרכוש לעצמם דירה במסגרת של קבוצת רכישה.
בעקבות הפרשה המטלטלת של ענבל אור ואף שרק אחוז קטן מהדירות נבנה באמצעות קבוצת רכישה, מעלים אנשים שונים - בעיקר חברי הכנסת - רעיונות המבקשים להתערב בחקיקה ולהשית רגולציות שונות ומשונות על המכשיר הזה, והמקצינים אף מציעים לאסור להשתמש בו.
חבל. אסור לשפוך את התינוק עם המים. יש צורך לבצע רגולציה מוגבלת, אך צריך לעודד את שגשוגו והרחבתו של הרעיון הזה, משום שכשהוא מתנהל נכון, הוא מסייע בהורדת יוקר המחיה. בשנים האחרונות היכולת להגיע לדירה במחיר סביר היא הנושא המטריד ביותר את הציבור, את הממשל ואת הכנסת, והוא חזות הכל כמעט.
ענבל אור. צילום: ראובן קסטרו
בהתארגנות משותפת של קבוצת אנשים במסגרת קבוצת רכישה ישנם יתרונות לא מבוטלים. כך למשל, רכישת הקרקע שלעתים מגיעה עד לשליש או מחצית ממחיר הדירה, פטורה ממע"מ על פי חוק. כבר כאן מדובר בחיסכון לא מבוטל. בנוסף, בניהול נכון כפי שיתואר להלן, נחסך מרכיב עלות חשוב ויקר: רווח היזם או הקבלן.
בעבר גם נחסך מס רכישה והוא שולם רק בגין הקרקע. אולם בשנים האחרונות שונה החוק ולמרבה הצער ההקלה הזו בוטלה. לא ממש ברור למה. הרי המדינה מוכנה ורוצה להשקיע מיליארדים בהוזלת מחירי הדירות ומצד שני קופצת את ידה ומכבידה באמצעות מיסוי לא צודק. טוב יעשה שר האוצר אם ישיב את המצב לקדמותו. גם לכך תהיה תרומה להוזלת יוקר הדיור. מדובר בסכום קטן לאוצר, אך בסכום עצום לרוכש.
יתרון בולט נוסף הוא בהיבט המימון. כתנאי להצטרפות לקבוצת רכישה ראויה, כל אחד מיחידי הקבוצה חייב לקבל מסגרת אשראי פרטני מהבנק, בדרך של משכנתה. בעוד על הבנקים חלות מגבלות רבות במתן אשראי לקבלנים ויזמים, הרגולציה של בנק ישראל מקילה באופן יחסי בקבלת משכנתאות. מנגנון המשכנתה מבטיח גם שהבנייה לא תופסק או תיעצר בשל חוסר אשראי, מה שלעתים קורה לקבלנים או ליזמים.
***
בקבוצת רכישה קלאסית ואחראית יש בדרך כלל ארבעה קודקודים: היזם שמאתר את הקרקע, מכין תוכניות ומשווק את הפרויקט לחברי הקבוצה; חברי הקבוצה, הבוחרים נציגות מטעמם שמנהלת עבורם על בסיס התנדבותי את הפרויקט כולו; קבלן מבצע שנבחר על ידי הנציגות, בדרך כלל באמצעות מכרז; ונותני שירותים נוספים, ובעיקר חברת פיקוח המנהלת את חשבון הבנק של הקבוצה ועורכי הדין המלווים משפטית את הפרויקט.
חשוב להדגיש שעל כל נותני השירותים, לרבות הקבלן, חברת הפיקוח ועורכי הדין, מוטלת חובת נאמנות לקבוצה ולחבריה ולא ליזם. הקבוצה היא שמשלמת את שכרם. לעתים נותני השירותים נוטים לשכוח את חובת הנאמנות שלהם, בעיקר בשל יחסים מתמשכים עם המארגן, או עם הקבלן המבצע, ואז על נציגות הקבוצה לרענן את זיכרונם ולהבהיר להם מיהו המעסיק האמיתי שלהם.
לאחר התארגנות הקבוצה, שיווק הדירות וחתימה על הסכם שיתוף בין כלל חברי הקבוצה, הנציגות, ולא היזם או המארגן, היא שמנהלת את מלאכת הבנייה ומפקחת עליה.
היזם זכאי לדמי יזמות קבועים מראש, אך הכסף גם בגין דמי היזמות וגם בגין הקרקע, המשולם על ידי כל אחד מיחידי הקבוצה, מופקד לא אצל היזם או המארגן, אלא בחשבון נאמנות בידי עורכי הדין לטובת חברי הקבוצה. הסכומים מועברים ליעדם רק לאחר שהובטחו הזכויות בקרקע לטובת הרוכשים. באמצעות מנגנון זה אין מצב שעל פיו, כמו במקרה של ענבל אור, היזם יקבל ישירות לחשבונו דמי ייזום או תשלום בגין הקרקע.
בניגוד לשם הרע שיצא לקבוצות הרכישה, הן מהוות מסגרת יעילה וזולה יחסית לרכישת דירה בעידן הנוכחי. מניסיוני האישי, אינני סבור שיש צורך להעמיס רגולציות קטלניות על קבוצות הרכישה. יש להבטיח מסגרת חוקית שתדאג לכך שכל כספי הרוכשים ייוותרו בנאמנות עד לרישום זכויות בקרקע על שמם. אין צורך בערבות חוק המכר, זו תהיה הוצאה מיותרת שתכביד על הרוכשים ותעשיר את הבנקים. יש רק צורך ביזם בעל ניסיון ובנציגות אחראית.