ועדת השרים לחקיקה אישרה השבוע את חוק השכירות ההוגנת, אך האם הוא יביא לשיפור במצב שוק השכירות בישראל?
יקי רייסנר, מנכ"ל יזמית הנדל"ן "רייסדור", אומר למעריב אונליין כי לדעתו יש צורך בחוק הגנת השוכר, אך יש להפריד בין סעיפיו. "המטרה היא שדירה תהיה למגורים. הגבלת ערבויות, אופן האחזקה וכדומה היא מבורכת ונכונה, אך מאידך הגבלות בסכומים או בהעלאה עלולה לגרום לעלייה משמעותית כי משכירים יעדיפו שכר דירה גבוה יותר מן ההתחלה כדי לא ליפול בכשל שוק שלא ניתן להעלות את שכר הדירה. כמו כן צריך להיזהר בפיתוח שוק שחור שיחייב שוכרים לשלם 'מהצד' על מנת לחתום איתם".
מה קורה היום בנושא שוק השכירות בהיבט המיסוי?
"מיסוי על שכ"ד שעומד כיום על 10% מההכנסה הינו ראוי ונכון לשוק שהרווחיות בו עומדת על כ-2%. צריך לזכור שמדובר במס על מחזור ולא על רווח, משכיר לא יכול לקזז עלויות כגון עו"ד מתווכים, שיפוץ דירה, משכנתא וכו'. בשיקלול המלא המס הוא נכון. כמו כן, כמובן שבגין רווח על עליית המחיר יש מס נפרד בעת המכירה שהוא עומד על 25% כך שהצועקים על מיסוי נמוך בהשכרה - טועים. עניין האכיפה שהחל לאחרונה הוא אכן דבר חיובי, מי שיש בידו דירה או דירות צריך לשלם את המס".
מה קורה היום בנושא שוק השכירות מבחינת ביקוש והיצע?
"כמו כל ענף הנדל"ן, גם שוק השכירות אינו ברור כעת, מחסור הדירות משפיע באזורי הביקוש גם על דירות להשכרה ולכן גם מחירי השכירות ממשיכים לעלות. אין תוכנית ממשלתית סדורה לעניין דיור להשכרה, אין פרוייקטים רלוונטים משמעותיים שיצאו בהגדרה 'להשכרה'. כמות הדירות להשכרה הולכת ומצטמצמת, ה'איומים' על שינוי חקיקה, מיסוי ואכיפה לא מועילים לקידום שוק שכ"ד".
"ה'איומים' על שינוי חקיקה, מיסוי ואכיפה לא מועילים לקידום שוק שכ"ד". רייסנר. צילום: ישראל ברדוגו
הממשלה עושה מאמצים לבלום ביקוש לדירות, אם יצליחו יפגע מאוד בהיצע לשכירות?
"בהחלט כן, הממשלה 'מדכאת' את רוכשי הדירות להשקעה בזמן שאיננה מציעה פיתרון חליפי לשוכרי הדירות, נניח ובעקבות פעולות הממשלה תיבלם עליית המחירים ואולי אף יירדו ב 10%, כמה שוכרי דירות יהפכו לבעלי דירות? אפס! אז מה הועילו חכמים בתקנתם? פחות רוכשים של דירות להשקעה זה פחות דירות להשכרה . נקודה".
הרבה אנשים בלי קרן פנסיה קונים נכס נדל"ן בשביל תשואה, זה כדאי?
"אבסורד מוחלט, מדינת ישראל מוכנה לממן מאות מיליונים לקידום שוק דירות להשכרה, לדוגמא הוצאת קרקע באזורי ביקוש בהפחתה של מאות אלפי שקלים בערך הקרקע בגין כל דירה! מאידך, יש פה שוק אלטרנטיבי של משקיעים שקונים דירות על מנת להשכירן, למה לדכא אותם? למה לדחוק אותם מהשוק? זהו שוק יעיל יותר, הומוגני יותר, פרוס יותר, מגיב מהר יותר אז מה העניין מהדחקתו? במקום לקבוע חוקים לעידוד רכישת דירות להשקעה/השכרה, מצננים שוק זה ואז גם מכבידים בחקיקה והופכים את משקיעי הדירות לעבריינים ונצלנים בזמן שהם הם נותני המענה היחיד היום לזוגות צעירים שאין להם יכולת לרכוש דירה".
לדברי רייסנר, הדרך להיות הפוכה: "תעודדו רכישת דירות כאלה, בטלו מס למי שישכיר לתקופות ארוכות, למי שישכיר במחיר מוגבל, למי שישכיר לזכאים, למי שישכיר בפריפרייה. במקום לעודד שוק כיום מבטלים אותו ולצערי זה רק יזיק לשוכרים שכמות הדירות להשכרה תצטמצם".