המהלכים של כחלון הזניקו את מחירי שכר הדירה בישראל

בשבוע הבא צפוי להתפרסם אחד המדדים המעניינים, המשקפים את מצבם הכלכלי של רבים מאיתנו: מדד מחירי הדירות בהשכרה.
 

תקציר הפרקים הקודמים: השנה מסתמנת כשנת ההאטה ואולי אף הבלימה בעליית מחירי הדירות, ושר האוצר משה כחלון ממהר לזקוף את הנתונים לזכות מבצעי ההוזלות ובראשם תוכנית מחיר למשתכן. מדדי השכירות, לעומת זאת, הם סיפור אחר לגמרי. כאן נראה שמהלכי האוצר דווקא החמירו את המצב והזניקו את מחירי השכירות, לאחר שעד לפני שלוש שנים הם שמרו על יציבות מרשימה.
 

מדדי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מלמדים שמ־2011, שנת המחאה החברתית, עד אמצע השנה הנוכחית, עלה שכר הדירה הממוצע בישראל בלא פחות מ־24%. שיעור מכובד בהתחשב בכך שכל הממשלות מאז שנת המחאה הכריזו על מלחמה ביוקר המחיה בכלל ובמחירי הדיור בפרט. בשלוש השנים האחרונות עלו דמי השכירות בשיעור ממוצע של 4%. באזור גוש דן, מרכז ההשתוללות של מחירי השכירות, העלייה הממוצעת הייתה בשיעור של 6.4%. 
 

מדיניות הממשלה בתחום השכרת הדירות מזכירה את המערכון הידוע על עובד חברת חשמל הנהנה מחשמל חינם. כשקר לו הוא מפעיל את החימום, וכשחום התנור עולה על הנדרש - הוא מפעיל את המזגן. בניסיון להקטין את הביקוש לדירות חדשות הטיל האוצר מס רכישה של 8% על רכישת דירות להשקעה. ייעודן של דירות להשקעה הוא השכרה בשוק החופשי. המהלך גרם לירידה של אלפי דירות המוצעות להשכרה. 
 

בד בבד נקט האוצר שורת מהלכים לקידום שוק להשכרה לטווח ארוך, באמצעות מכרזים על קרקעות במחיר מסובסד להקמת פרויקטים להשכרה, והקלות מס לחברות מסחריות שיגייסו הון להקמת פרויקטים להשכרה. הירידה בהיצע הדירות הייתה דרמטית, והפרויקטים להשכרה מסובסדת הוסיפו עד כה לשוק כ־2,000 דירות בלבד. 
 

ההשפעה על עליית שכר הדירה הייתה מיידית: בניגוד לשוק הדירות לרכישה, המושפע מציפיות הרוכשים לעלייה או לירידה במחירים, שוק השכירות הוא שוק מיידי, והשוכרים אינם דוחים או מקדימים עסקה בגלל ציפיות לשינויי מחירים.
 

השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר איגוד השמאים, מעריך שבניגוד למגמת מחירי הדירות, דמי השכירות צפויים לשוב ולהאמיר. "לא הגיוני שהמהלכים של משרד האוצר היו גורמים לתוצאה אחרת", הוא אומר. "העלאת המיסוי על דירות להשקעה והאיום להטיל מס על בעלי דירה שלישית עשו את שלהם. משכירי הדירות הם משקיעים הרוכשים דירות לצורך השקעה. לפני המהלכים שנקט האוצר הם היוו 27% מהשוק. כלומר, 27% מהדירות שנרכשו, נרכשו לצרכי השקעה. היום ירד חלקם ל־14% בלבד. המשמעות היא ירידה בהיצע הדירות להשכרה".
 

מצד שני גדל היצע הדירות שרכשו זכאים לדירות במסגרת מחיר למשתכן, והם מעמידים אותן להשכרה בתקווה לשכור דירות במקום נוח יותר מבחינתם. 

"נכון, אבל מרבית הפרויקטים של מחיר למשתכן אינם באזורי הביקוש, ודווקא באזורים אלה מנסים הזוכים בדירות להשכיר. מצד שני הם מבקשים לשכור את דירות המגורים שלהם באזורי הביקוש ומעלים בכך את המחירים. הזוכים במחיר למשתכן הופכים אומנם למשקיעים החדשים בדיור להשכרה, אבל הם אינם תורמים לירידת דמי השכירות, אולי אפילו להפך". 
 

בשנים האחרונות חידשה הממשלה את המאמצים לעורר את שוק הדיור להשכרה, במסגרת "דירה להשכיר" ועידוד קרנות "ריט", המגייסות כסף מהציבור להשקעה בדיור להשכרה. זה לא תורם להיצע?

 

"עליית שכר הדירה עשויה לעודד יזמים ומשקיעים לחזור ולרכוש דירות, למרות האווירה העוינת כלפיהם, אבל זה יכול לקרות רק בטווח הארוך. הפרויקטים של דירה להשכיר מצוינים, אבל הם טיפה בים. עד כה הוקמה חברת 'מגוריט', שמגייסת הון מהציבור במסגרת הקלות המיסוי החדשות. הפעילות שלה חיובית, אבל בינתיים מדובר בחברה אחת בלבד. החברה פועלת היטב, אבל בכל חודש מצטרפים לשוק הדירות להשכרה 2,000 לקוחות חדשים, והגידול בהיצע אינו מספיק. לכן אני צופה שבאזורי הביקוש ימשיכו מחירי השכירות לעלות. הנתונים על ירידה בהתחלות הבנייה עשויים לגרום למחסור גם בדירות לרכישה ולהחרפת המגמה גם בשוק השכירות". 
 

ממשלות ישראל מנסות זה עשרות שנים לפתח שוק מקומי של שכירות לטווח ארוך. הרעיון הוא לעודד יזמים להקים ולתחזק פרויקטים המיועדים להשכרה בלבד. הדיירים אמורים ליהנות בעיקר מחוזים ארוכי טווח ומשכר דירה קבוע. כל הניסיונות כשלו עד כה, בעיקר בגלל טענת היזמים שהתשואה על המיזמים האלה נמוכה מדי.
 

החברה הציבורית "מגוריט", שפועלת במרכז הארץ בלבד, מנסה לקרוא תיגר על המוסכמה הישראלית. היא מנצלת את הקלות המס החדשות שמציעה המדינה, מתחרה על קרקעות מוזלות במסגרת תוכנית דירה להשכיר ולאחרונה זוכה לאמון גם מצד המשקיעים בשוק ההון. האסטרטגיה של החברה היא ניצול הזדמנויות לרכישה מוזלת של קרקעות בשוק החופשי ובמכרזים ממשלתיים, וניצול יתרון הגודל ברכישת דירות בשוק החופשי והעמדתן להשכרה. 
 

"החלטות הממשלה להרחקת משקיעים משוק הדיור פועלות לטובתנו. המשקיעים מוכרים ואנחנו קונים", אומר מנכ"ל מגוריט מתי דב, אך עם זאת הוא מסכים עם ההנחה ששכר הדירה החופשי אינו צפוי לרדת בקרוב. 
 

למי שיטרח לבחון את נתוני צריכת הדלק, מזומנת הפתעה: למרות הנתונים על גידול מתמיד במספר כלי הרכב ובנסועה (מספר הקילומטרים שנוסעים כל כלי הרכב במדינה), מסתמנת השנה ירידה בצריכת הבנזין. 
 

בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכמה צריכת הבנזין ב־2,421 טונות, ירידה של 0.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מגמת הקיטון בולטת במיוחד בשני החודשים האחרונים של המדידה: ירידה של 2.5% באוגוסט, בהשוואה לאוגוסט בשנה שעברה, וירידה חדה של 4.2% בצריכת הבנזין בספטמבר. 
 

במשרד האנרגיה ובחברות הדלק לא יודעים להסביר את הירידה הריאלית ביותר מ־3% בצריכת הבנזין. הסברים אפשריים: הפקקים מאלצים רבים להשתמש בפתרונות כאופניים חשמליים ותחבורה ציבורית, בשוק העבודה מתרחבת התופעה של העבודה מהבית, ועלייה במכירות הרכב ההיברידי. 
 

הירידה בצריכת הדלק טובה לזיהום האוויר בערים, אבל היא צריכה להדאיג את חברות הדלק, ובעיקר את פקידי האוצר. כמחצית ממחיר הבנזין מהווה מסים לקופת המדינה, וההכנסות מסתכמות בכ־18 מיליארד שקל בשנה.