עכשיו זה הזמן, אל תחכו, משום שהריביות במגמת עלייה. הוכחה קיבלנו כבר השבוע עם הודעת ממלאת מקום נגיד בנק ישראל על העלאת הריבית, כך שאם אתם צריכים משכנתה חדשה, מבצעים משכנתה בכמה פעימות או שוקלים לבצע מחזור משכנתה - אל תחכו ל"מבצעי סוף שנה" בבנקים.
בשנים האחרונות יש נטייה לחשוב שגם בבנקים תמיד יהיו מבצעי סוף שנה. לכן אנשים נזכרים בדקה האחרונה להיכנס לבנק ולנסות לבצע את תשלום המשכנתה עד 31 בדצמבר.
הבנקים ביצעו משכנתאות בהיקפים גדולים מאוד, יותר מהיעדים שהציבו לעצמם בתחילת השנה, ו־2018 צפויה להסתיים עם הלוואות משכנתה חדשות בסך כולל של יותר מ־60 מיליארד שקל, מה שאומר שהבנקים הגדולים כבר די שבעים ולא מוכנים למכור משכנתאות בריביות נמוכות מאוד.
בחודשיים אחרונים אנו מרגישים בשטח עלייה של 0.05%־0.15% בחלק מהמסלולים, ובחלק מהבנקים עלייה של 0.3% למשכנתאות באחוז מימון הגבוה מ־60% משווי הנכס.
תמהיל משכנתה ממוצע, מורכב מחלוקת הכסף למספר מסלולים ולתקופות שונות. לפי הערכות, יותר מ־20% מתמהיל המשכנתה הוא בריבית משתנה כל חמש שנים, המבוססת על תשואת אג"ח ממשלתיות כעוגן לקביעת הריבית בבנק.
במסלול זה, הלקוח חותם על תבנית שמורכבת מעוגן בתוספת אחוז ריבית שקובע הבנק. העוגן מתעדכן אחת ל־5 שנים ואילו התוספת לעוגן נשמרת לכל תקופת המשכנתה. לאחרונה קיימת עלייה בעוגנים (תשואת אג"ח ממשלתיות קצרות מועד), והתוצאה היא עלייה בריביות במסלול הריבית המשתנה.
ב־2 באוקטובר לקוח ממוצע קיבל במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים 3.33% (עוגן+3.5%). במהלך החודש וחצי האחרונים העוגן עלה, ולכן הריבית ב־19 בנובמבר לאותו לקוח היא 3.52% (עוגן+3.5%).
אם ניקח לדוגמה סכום של 300,000 שקל ל־30 שנה, ההפרש בין הריביות מהווה כ־15,652 שקל. בסכום של 400,000 שקל במסלול זה ההפרש הוא 20,869 שקל.
כלומר, ככל שהריביות במסלול זה עולות, הלקוח ישלם יותר כסף לבנק. המשך המגמה של עליית העוגנים תביא לייקור המשכנתה בסכומים גבוהים אף יותר.
אז מה אפשר לעשות?
אפשר ורצוי להתמקח עם הבנקאי/ת על התוספת לעוגן, במטרה להוריד את אחוז הריבית שהבנק נותן כדי שהתוצאה תהיה ריבית נמוכה יותר.
אפשר להקטין את הסכום שלוקחים במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים.
המלצות נוספות
אם רכשתם דירה מקבלן ואתם שוקלים אם לשלם לו לפי לוח תשלומים בחוזה או להקדים חלק מהתשלומים, כדאי להקדים ולשמר את הריביות שיש היום.
אם כבר לקחתם חלק מהמשכנתה מהבנק ואת החלקים הנוספים אתם מתכוונים לקחת בעוד כמה חודשים, שווה לשקול להקדים חלק מהתשלומים העתידיים לתקופה הנוכחית - שוב, כדי לשמר את הריביות הקיימות כיום, להיות פחות חשופים לעליית ריבית בהמשך וכמובן לחסוך את מדד תשומות הבנייה שקיים על כספים שטרם שולמו לקבלן.
אם רכשתם דירה מאדם פרטי, תכננו לוח תשלומים כזה שבו תוכלו לבצע תשלום למוכר, מתוך המסלולים - ריבית קבועה וריבית משתנה כל חמש שנים - כמה שיותר מהר, ואת מסלול הפריים אפשר לדחות לביצוע בשלב מאוחר יותר.
אם אתם שוקלים לבצע מיחזור משכנתה, זה הזמן לערוך בדיקת כדאיות ולמהר לסיים את התהליך מול הבנקים.
הבנקים למשכנתאות יהיו עמוסים בתקופה הקרובה. לכן, אל תהיו שאננים ואל תחכו לרגע האחרון. הקדימו לפעול, כי בעזרת תכנון נכון תוכלו לשפר את רמת החיים שלכם ולדאוג לרווחה כלכלית טובה יותר למשפחה שלכם בהווה ובעתיד.
הכותבת היא יועצת משכנתאות מוסמכת משנת 2002, שרון הרצברג יועצים