בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית ישנן דירות, אשר הורחבו ללא היתר בניה ללא קבלת הסכמה מיתר בעלי הדירות בבניין. רבים מבעלי הדירות הללו, מתנגדים לפרויקט התחדשות עירונית, משום שהיזמים אינם יכולים לתת להם תמורה הולמת בגין הבניה הבלתי חוקית או החצר בה הם עושים שימוש במשך עשרות שנים.
בניה ללא היתר עלולה לגרום לעצירת פרויקטים של פינוי בינוי
רשויות התכנון אינן מאשרות התחשבות בבניה שנעשתה ללא היתר או בחצר שלא הוצמדה כדין לדירה, והתוצאה היא דיירים סרבנים ופרויקטים תקועים, או לא פחות גרוע מכך, סחיטה של היזם באופן פרטני, ללא שקיפות ועל חשבון תמורות היזם או תמורות בעלי הדירות.
האפשרות הראשונה גרועה משום שהיא גורמת לאותם בעלי דירות להתנגד. יש בניינים שבהם ישנן מספר רב של דירות בקומת הקרקע וכולם פלשו לחצר. התוצאה היא שהבניין אינו מגיע לרוב הנדרש על מנת לקדם את הפרויקט.
האפשרות השנייה, גרועה לא פחות. האפשרות הזו מעודדת עברייני בניה להשתלט על שטחי החצר ולבצע בניה בלתי חוקית, מתוך הבנה שבכוח הזרוע או בכוח ההתנגדות לפרויקט, יוכלו להשיג בעתיד הקרוב, תמורות אשר אינן מגיעות להם על פי הדין.
העירייה נושאת באחריות משותפת לחריגות הבניה
פעמים רבות, גם העירייה נושאת באשמה על חריגות הבניה. במשרדנו טיפלנו גם במקרים שבהם העירייה לא נקטה בהליך כלשהו כנגד בעלי הדירות שביצעו את חריגת הבניה במשך למעלה מ-70 שנים ויותר.
יש גם מקרים, שבהם העירייה אפשרה העברת הזכויות בין מוכרים לקונים בדירה, מבלי שדרשה את הסדרת עבירות הבניה. כמעט בכל המקרים, העירייה גבתה ארנונה בגין חריגת הבניה, מה שגרם לבעלי הדירות להבין, בטעות, שהעירייה אינה מתנגדת לחריגת הבניה.
מצב זה גורם לכך שבעלי הדירות, אוכלוסיות מוחלשות בדרך כלל, חיים בדירות מורחבות או עם חצר נגישה במשך עשרות שנים. לא תמיד עם ידיעה ברורה שהם למעשה עברייני בניה.
אז כאשר יזם מגיע ומציע לכל בעלי הדירות בבניין דירה מוגדלת ואילו לבעלי הדירות בקומת הקרקע הוא מציע דירה רגילה, קטנה יותר מזו הקיימת היום, התוצאה היא התנגדות אשר לעיתים מובילה לפרויקט תקוע. המחוקק עדיין לא נתן את דעתו למצבים המורכבים הללו.
פתרון אפשרי - הכרה בחריגות הבנייה בכפוף לתנאים
אנו סבורים, כי באותם מקרים שבהם העירייה הייתה מודעת לחריגת הבניה, גבתה ארנונה ולא נקטה הליך יעיל להסדרת חריגת הבניה במשך עשר השנים האחרונות, יהיה זה נכון להכיר בבניה הבלתי חוקית ולאפשר לאותם בעלי דירות לקבל תמורה בגינן.
יש לאפשר הכרה בתמורה לבעלי דירות אלו, גם במקרים שבהם חריגת הבניה לא נעשתה בידי בעל הדירה הנוכחי, אלא נעשתה בידי הבעלים הקודמים של הדירה ולפני למעלה מחמש שנים, ובאופן שהבעלים הנוכחי רכש את הדירה במצבה הנוכחי.
מצד אחד, הפתרון אותו אני מציע, עשוי לשחרר פרויקטים רבים מהתנגדות עיקשת של בעלי הדירות עם הבעיה הזו. מצד שני, פתרון זה לא יעודד עבריינות בניה בשל הקריטריונים הנוספים אותם הצעתי, כתנאי להכרה בבניה הבלתי חוקית.
הפתרון המוצע לעיל, הוא לצרכי הכרה בתמורה לבעלי הדירות הללו ולשם קידום פרויקטים של התחדשות עירונית ולא לשום מטרה אחרת.
עורך הדין נריה כהן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד פלס, מוזר, כהן ושות'. עו"ד כהן מוביל פרויקטים של התחדשות עירונית ומייצג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית וחברות נדל"ן מובילות. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין להתחדשות עירונית LawGuide.