תמ"א 38: כיצד להיזהר ברכישת דירה בפרויקט?

ביצוע פרויקט תמ"א 38 מעלה ללא ספק את ערך הדירות בבניין. כאשר בעלים של דירה מבקש למכור את דירתו, אך ברור הוא שהתמורה שיקבל תעלה ככל שפרויקט התמ"א המבוצע בבניין יהא בשלבים מתקדמים יותר. במצב דברים זה, נהנה הבעלים המוכר מתמורה גבוהה יותר המגלמת את פוטנציאל עליית ערך הדירה כתוצאה מביצוע עסקת התמ"א.

הרוכש מצידו מסתמך על עליית ערך הדירה מביצוע פרויקט התמ"א, אך עליו לכלול בשיקוליו גם את העובדה כי פרויקטים של תמ"א 38 הם רוויי סיכון והוודאות בהם רחוקה מלהיות מלאה.

מה שברור הוא, שחייבים להיות ברורים. שני הצדדים לעסקת המכר חייבים להיות ברורים. על המוכר לפרט בפני הרוכש את מצב הדברים ביחס לעסקת התמ"א ועל הרוכש לבצע את כל הבדיקות שיש בידו לבצע, כדי להיוודע באמת לסטטוס עסקת התמ"א, לסיכונים ולסיכויים בהתממשותה.
לפניה ישירה אל עורך הדין דן הלפרט לחץ/י כאן.

האם המוכר הסתיר מהרוכשים נתונים משמעותיים ביחס לעסקה?
מקרה שנדון לאחרונה בפני בית משפט השלום בחיפה, דן במחלוקת שפרצה בין שני צדדים לעסקת מכר דירה. הדיון עסק בשאלה האם הסתיר המוכר מהרוכשים נתונים משמעותיים ביחס לעסקת תמ"א 38 המתבצעת בבניין בו מצויה הדירה הנמכרת והאם נגרמו עקב כך נזקים לרוכשים.

מקרה שהיה כך היה. ביום 14.1.13 נחתם הסכם בין הרוכשים והמוכר לרכישת דירת מגורים בבניין משותף ברחוב קוסובסקי 34, תל אביב (שכונת בבלי), המשקיף לפארק הירקון, תמורת שלושה מיליון שקלים.

קודם לכן, נחתם על ידי בעלי הדירות בבניין ובין חברה יזמית הסכם לביצוע עבודות בניה בבניין במסגרת תמ"א 38 (חיזוק). בטרם חתימה על הסכם הרכישה, ביקרו הרוכשים בדירה. באותה עת היו עבודות הבניה בעיצומן והמעלית לא פעלה.

עבודות הבניה בבניין לא הסתיימו עד למועד המסירה של הדירה לרוכשים ואפילו המעלית לא פעלה במועד המסירה.

הרוכשים הגישו תביעה כספית (על סך 728,000 ₪) כנגד המוכר. בתביעתם הם טענו, בין היתר, כי במשא ומתן אשר קדם לחתימת ההסכם הציג בפניהם המוכר מצג שווא כאילו עבודות תמ"א 38 בבניין נמצאות בשלבים סופיים ועתידות להסתיים תוך חודש - חודשיים ימים. 

הרוכשים טענו שהמוכר הסתיר מהם מידע חיוני ופעל בחוסר תום לב
הם טענו כי המוכר עשה זאת למרות ידיעתו על כך שבעקבות סכסוכים התחלפו מספר קבלנים וכי בין החברה היזמית ובין בעלי הדירות בבניין מתנהלים הליכים משפטיים בערכאות וכתוצאה מכך הפרויקט הוקפא. 

הרוכשים הדגישו את חשיבות סיום עבודות תמ"א 38 בבניין לפני כניסתם לדירה והוסיפו וטענו, כי לולא המצג שהציג בפניהם המוכר בעניין הנדון, לא היו מתקשרים בהסכם לרכישת הדירה.

עוד נטען על ידי הרוכשים כי המוכר פעל בחוסר תום לב כלפיהם ופעל להסתרת עובדות ביחס לדירה הנמכרת כדי שלא יפגעו רווחיו. מנגד, טען המוכר, כי לא הציג בפני הרוכשים מצג כאילו עבודות הבניה בבניין עומדות להסתיים תוך חודש - חודשיים ימים.

המוכר טען שהפנה את הרוכשים לחברה היזמית לצורך קבלת מידע מקיף
המוכר הוסיף וטען, כי הפנה את הרוכשים לחברה היזמית אשר ביצעה את הפרויקט על מנת שיקבלו מידע מפורט וישיר ממנה. לגרסתו, הם אכן פנו לחברה היזמית וקיבלו מידע ואף חתמו על הסכם נוסף עם החברה היזמית בו צוין בין היתר המועד לסיום עבודות הבנייה. לאחר בחינת טענות הצדדים ושמיעת העדים, דחה בית המשפט את התביעה.

נקבע, כי אחד מביטוייה המובהקים של חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי, הוא חובת הגילוי של עובדות אשר בהתאם לנסיבות מצופה כי אדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני. הפרת חובה זו, כך נקבע, עלולה להוות הטעיה של הצד השני לעסקה. עוד נקבע כי בטרם החתימה על הסכם הרכישה ביקרו הרוכשים בדירה בשתי הזדמנויות,  ובמהלכן הציג בפניהם המוכר את הדירה ואת הבניין. 

בית המשפט החליט להעדיף את גרסת המוכר וקבע, כי אכן במועד ביקור הרוכשים בדירה היו עבודות הבניה בעיצומן וניתן היה לראות שטרם הסתיימו. עוד צוין כי המוכר הפנה את הרוכשים לחברה היזמית על מנת שיקבלו ממנה באופן ישיר נתונים בדבר לוחות הזמנים וצפי לסיום ביצוע העבודות. בית המשפט הבהיר כי הרוכשים אכן פנו לחברה היזמית ואף התקשרו עימה בהסכם דומה להסכם התמ"א עליו חתמו בעלי הדירות בבנין. 

גרסת המוכר מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר
נקבע, כי גרסת המוכר מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר, לאור העובדה כי בעת קיום ביקורי הרוכשים בבניין עבודות תמ"א 38 היו בעיצומן, ולאור החשיבות שהרוכשים עצמם יחסו לכך שעבודות הבניה יסתיימו לפני מועד קבלת הדירה מהמוכר. 

לפיכך נקבע שטבעי הדבר כי הנושא עלה באותם ביקורים בבניין ומצופה היה מהרוכשים שיעמדו על כך שנושא סיום עבודות הבניה יעוגן בהסכם גופו וברחל בתך הקטנה. אולם בפועל, אין בהסכם הרכישה ולו רמז למצג הנטען של המוכר ואף לא הוכח על ידי הרוכשים כי ביקשו לכלול מצג זה במסגרת הסכם הרכישה. 

לאור מכלול הנימוקים לעיל, קבע בית המשפט כי המוכר לא הציג בפני הרוכשים מצג שווא, לפיו עבודות תמ"א 38 בבניין יסתיימו תוך חודש - חודשיים ימים וכי לא הוכח שמנע מהם מידע אודות סכסוכים בין החברה היזמית ובין בעלי הדירות.

נמצאנו למדים, כי קיימת חובת גילוי על פיה חייב בעלים של דירה לחשוף בפני הרוכש נתונים המצויים בידיעתו אודות הדירה הנמכרת. עם זאת חלה חובה גם על רוכש הדירה עצמו לבדוק ולבחון כל נתון הנחשף בפניו. כל אלה מקבלים משנה תוקף כאשר הדירה מצויה בבניין בו מבוצע פרויקט תמ"א 38.

עורך הדין דן הלפרט הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לתמ"א 38 LawGuide.