כשג'קי מוקמל, יו"ר CBRE ישראל, החברה הגדולה בתחום שירותי הנדל"ן המסחרי צריך לתאר את המקום שבו נמצא כיום הענף שלו, הוא אומר שהשוק נמצא "עם הפנים לעובד".
לדבריו, "כל הקמפוסים שנבנים מקדישים מחשבה תחילה לצרכים של העובדים ובונים עבורם את מתחם החיים שלהם, שכולל חדר אוכל, חדר כושר, מתקן לאחסנת אופניים, חדר משחקים, ועוד. החברות חייבות להשקיע באיכות החיים של העובדים כדי שהם יתמסרו לעבודה".
בשנים האחרונות מוקמל מוביל מהלך של סקר שוק, שממפה את שוק העבודה בישראל. "גיל התעסוקה הממוצע בהייטק הוא 26", הוא מסביר.
"ככל שהעובד מבוגר יותר הוא פחות אטרקטיבי למעסיק. והעובדים הצעירים הללו רוצים לעבוד ולגור בסביבת מקומות בילוי ובסמוך לאנשים כמותם. כך שהדרישות של עובד הייטק שמקום העבודה שלו בתל אביב יהיו נמוכות יותר משל עובד שיידרש להגיע לחדרה או ליוקנעם". מדברים הרבה על פיתוח אזורי פריפריה, זה לא יקרה אם לא יהיו שם מקומות תעסוקה.
"בארץ רוצים להפריח כל דבר, לפתח הייטק בכל מקום. הבעיה היא שכל דבר כזה נעשה כמו שרגילים בישראל: קודם כל עושים ואחר כך חושבים. בכל אזורי התעסוקה בישראל קיימת כמות עודפים גדולה שלא בהכרח תהיה לה דרישה. בנוסף, יש גבול לכמויות כוח האדם הזמינות כיום לעבודה בישראל, והן לא יספיקו כדי לאכלס את הפיתוח העתידי ואת כל הקמפוסים שנבנים".
מוקמל תוהה אם הרשויות בישראל מביאות זאת בחשבון, והאם לא ייתכן מצב שבו, "כמו בענף הבנייה, נצטרך לייבא עובדים מחו"ל? ואם נצטרך לייבא עובדים מחו"ל, מדוע לא נבנה אזורי תעסוקה וקמפוסים שכוללים מגורים לאותם עובדים?".
מי למעשה אחראי לכך?
"הרשויות המקומיות מעודדות את גופי הנדל"ן הגדולים, נותנות להם היתרים ואפשרויות. היזמים מתפתים כי הכסף קל להשגה ואפשר לבנות באחוזים גדולים. אז כולם בונים כי יש ביקוש. אבל הרשויות לא באות ובודקות את מגמות השוק. הרשויות אומרות: בואו נבנה, כי אחרי הבנייה נוכל להרוויח מהארנונה לעסקים, שהיא גבוהה יותר מהארנונה למגורים. אין חושבים על כך שאם החברות לא יוכלו להשיג עובדים, אין טעם שיבנו אזורי תעסוקה.
"אם יעודדו עובד לבוא לפריפריה באמצעות סבסוד של מגורים, כלכלה ולימודים, יש סיכוי גדול למשוך אנשים לשם, אבל לא במסות. בסך הכל, החבר'ה האלה רוצים עבודה באזור המרכז. אם רוצים לפתח את הפריפריה, הרשויות חייבות לדעת שלשם כך לא די בתחבורה ציבורית טובה ויעילה, צריך גם להציע לעובדים אפשרויות מגורים".
אז, למעשה, אתה מסמן קשר הדוק בין נדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים.
"והקשר הזה רק הולך ומתהדק, כי העובדים כיום רוצים להיות קרובים למקום העבודה שלהם. הם לא רוצים לנסוע קילומטרים ולעמוד שעות בפקקים מדי בוקר. העובד רוצה לבוא עם האופניים או הקורקינט לעבודה, והוא גם רוצה לדעת שסביבת העבודה שווה. אני מאמין שבעתיד לא תהיה ברירה אלא לעשות מתחמי דיור ומשרדים מעורבים".
CBRE ישראל, שבראשה עומד מוקמל, מעניקה ללקוחותיה שירותים שונים, כמו ניהול אחזקת מבנים, ניהול עסקאות וניהול פרויקטים, ניהול נכסים, ניהול השקעות, שמאות והערכות שווי, שכירות נכסים, ייעוץ אסטרטגי, מכירת נכסים, שירותי משכנתאות ושירותי יזמות.
לדברי מוקמל, שוק הנדל"ן המסחרי נמצא כיום בפריחה אדירה, בעיקר באזור גוש דן - מהרצליה בצפון ועד ראשון לציון בדרום, במיוחד בתל אביב ובמיוחד באזורים שקרובים לצמתי תחבורה גדולים. "שם הביקושים רק הולכים וגדלים", הוא מציין. "האזורים האלו סומנו כאזורי יעד לתעשיית ההייטק".
כשנשאל מהן הסיבות לפריחה הגדולה של השוק, משיב מוקמל: "זה קורה משום שהביקושים הקיימים כרגע גדולים, ובגלל העובדה שהרשויות נותנות הקלות והטבות ומעודדות בניית פרויקטים מניבים ופארקים לתעשייה, כי זה משרת את ההכנסות שלהם מארנונה. כמויות הבנייה הן אדירות".
השוק עדיין לא רווי?
"באזור המרכז שוק הנדל"ן המסחרי לא רווי, אבל בפריפריות צריך להקדיש מחשבה תחילה לפני שמקימים פרויקטים. מה שאני רואה זה שמקימים פרויקטים גדולים. השאלה היא מי יאכלס אותם. כרגע השוק דינמי, דוהר קדימה בלי להסתכל ימינה או שמאלה. בריבית נמוכה כולם רצים לקנות נדל"ן, כי הם חושבים שמדובר באיגרת חוב בטוחה, אנחנו לא חושבים כך. צריך להיזהר מהתהליך הזה, כי כל סטייה קטנה יכולה לגרום בעיה גדולה. למשל, עלייה של הריבית או עצירת ההשקעות על ידי הבנקים. אנחנו אומנם לא חושבים שמדובר בבועה, אבל זה תהליך למקצוענים בלבד. וגם אלה אמורים להיזהר שבעתיים מלהקים פרויקטים בלי לבדוק את מגמות השוק".
מה לדעתך יקרה בשוק הנדל"ן המניב בעוד חמש שנים?
"אנחנו נראה תל אביב אחרת, מתפתחת וגדלה בקצב ענק. אנחנו נראה גם את אזור הפריפריה גדל, אבל לא באותו הקצב. בימים אלו אנחנו בצמיחה אדירה במספר החברות הבינלאומיות הגדולות שפועלות פה. בכל פעם אנחנו חושבים שכולם כבר הגיעו, ובכל פעם חברות חדשות מגיעות. מרכזי הפיתוח של החברות הגדולות בישראל מניבים יותר מאשר הנפט הסעודי מניב. אין גוף שלא נמצא או לא רוצה להיות פה וללמוד מהחדשנות הישראלית. למרות המצב הביטחוני והכלכלי, יש עניין לגופים גדולים לבוא לישראל".