הקפאת משכנתא: מה שחשוב לדעת על שוק המשכנתאות בימי קורונה

"משכנתא היא ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר שיש ללקוח", אומר אדיר יונסי, מנכ"ל משותף ב־YG השקעות ויועץ משכנתאות, "תקופת הקורונה יצרה בלבול וסרבול גדולים בשוק. מצד אחד, יש דחיות וגרירות של תשלומים, שאולי מקלות על הלקוחות בטווח הקצר, אך מהצד האחר יש דברים נוספים שאותם הצרכן שפועל מתוך יצר הישרדותי לא מביא בחשבון, כמו ריביות".

יונסי טוען שהקפאות התשלומים על המשכנתא הן לא מתנה ושהלקוחות צריכים להביא בחשבון שהם ישלמו על הדחיות הללו. "אין מתנות חינם, וזה נכון גם כאן. בהלוואה במצב רגיל, הלקוח צריך להחזיר חלק מהקרן, שכולל את החלק שהוא לווה מהבנק ואת חלק הריבית. כשהלקוח לא מחזיר את הריבית ואת הקרן מכיוון שבחר בהקפאה, הריבית מתווספת לקרן בכל חודש. קדימה ובעתיד, כשישוב לשלם את תשלומי המשכנתא, ייווצר מצב שהוא משלם ריבית דריבית".

אתה טוען שהקפאה היא לא תמיד דבר טוב וכדאי להשתמש בה רק אם אין ברירה אחרת?
"לא תמיד יש ברירה. מישהו שעושה את התהליך הזה לחצי שנה או לשנתיים צובר ריבית, והוא ישלם בסוף יותר ריביות לבנק. נוסף על כך, ההחזר שלו גדל, כי למעשה הוא יחזיר כעת יותר כסף על פחות זמן. נניח שלקחת הלוואה של מיליון שקל ל־30 שנה, שלפי תנאיה אתה משלם 5,000 שקל החזר חודשי, ודחית אותה בשנתיים. עכשיו הקרן שלך היא כבר לא מיליון אלא יותר, פרק הזמן להחזר מתקצר, ובתוספת הריביות יהיה ההחזר החודשי גבוה בצורה ניכרת".

הריביות עלו מאוד בתחילת הקורונה וירדו כעת חזרה, אך הן עדיין גבוהות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. אפשר להגדיל את גובה המשכנתא?
"אפשר. אבל הבנק נותן רק לאנשים מסוימים להגדיל את גובה המשכנתא ורק כדי למחזר הלוואות נוספות, לא כדי לקנות רכב או עוד דירה. זה נקודתי למצב קיים, שנקבע בגלל המשבר".

האם נראה בקרוב אנשים מפונים מבתיהם?
"לא, לדעתי לא נראה את זה. הן ברמה העסקית והן ברמה התדמיתית, הדבר האחרון שהבנקים רוצים הוא לגרום לאנשים להיות מפונים מבתיהם. זה משהו שיכול לגרום למחאה גדולה מאוד במדינה, וזה גם יציף את השוק בדירות ויגרום להורדת מחירים. הבנקים מנסים להימנע מזה עד כמה שאפשר".

אבל אין פתרונות לטווח ארוך מלבד דחיית תשלומים או גרירתם. אנשים שהכנסתם ירדה ולא יודעים מה יהיה בעתיד לא מבינים כל כך איך להתמודד עם תשלומי המשכנתא. יש פתרון אחר או שאנחנו צריכים להסתפק רק בדחיות ובגרירות שאולי נשלם עליהן ביוקר?
"אין לצערי הרב פתרון אחר. הבנקים מסתמכים על הצפי של בנק ישראל, שפרסם באמצע המשבר שתהיה ירידה באבטלה באזור הקיץ. הצפי של בנק ישראל טוען שבחודשים הללו אמורה האבטלה להמשיך לרדת, ולכן הבנקים עדיין נוקטים את אפשרות ההקפאה של עד שנתיים, כפי שהוחלט בתקופת הקורונה. אומנם האריכו את תקופות ההקפאה, אבל זה לא משהו שיכול להימשך לשלוש, ארבע או חמש שנים, וצריך למצוא לכך פתרון".

איך היית מתאר את שוק המשכנתאות בישראל בשנים האחרונות?
"בשנים האחרונות פרח השוק בצורה בלתי־רגילה. נוסף לבנקים נכנסו גם חברות ביטוח שנמצאות בשוק. הוא פרח גם בגלל העלייה במחירי הדיור, בגלל הביקוש העולה לדיור ובגלל הירידה בריביות. אבל כיום המצב השתנה לחלוטין. הבנקים נזהרים הרבה יותר במתן משכנתאות ללקוחות חדשים, גם לכאלה שעובדים בעבודות שהן לכאורה קבועות ויציבות כמו בנתב"ג או במקומות אחרים עם ותק גדול מאוד. הרבה משכנתאות חדשות לא מאושרות היום מהסיבה שההכנסות - גם של אנשים במקצועות יציבים יחסית - יורדות או נעצרות. הבנקים הפכו זהירים הרבה יותר".

מה הסיכוי של עצמאי לקבל משכנתא?
"תלוי לאיזה ענף הוא משתייך. הבנקים בודקים את זה לעומק. לצורך הדוגמה, אני מכיר שחקני תיאטרון עצמאיים שלא מקבלים, לעומת בעלי סופר שיקבלו. הבנק בוחן לעומק את הענף שהלקוח הוא חלק ממנו וגם את הצפי לחזרה לעבודה".

כפי שאמרת, היום אי אפשר לדעת, וחלק מהמקצועות שנחשבו יציבים התערערו. אולי צריך להנהיג רפורמה בענף?
"צריכים חוק שינחה את הבנקים לנוהל אחיד - מה מותר ומה אסור - גם בקשר לדחיות של תשלומי משכנתא וגם מבחינת קבלת לקוחות חדשים. יש בעיה נוספת, שלא נותנים עליה את הדעת: לקוחות שהיו בתהליך של רכישת נכסים לפני שהתחיל משבר הקורונה - ונתקעו עם התשלומים. כשאנשים רוכשים נכס, הם לא מעבירים מיד את כל התשלומים, אלא לפי מועדי תשלומים שנקבעו מראש, ומועד התשלום הרחוק יותר הוא גם המועד שהמשכנתא צריכה להיות בתוקף. מה עושים עם הצ'ק שצריך להגיע למוכר אם אנשים נכנסו למצב של קיפאון קורונה? פה צריך שהממשלה או בנק ישראל יתערבו וייזמו נוהל שיקבע מה עושים במצב כזה. כיום זה תחום אפור שלא מתייחסים אליו מספיק, והוא פוגע בשני הצדדים".

תן דוגמה.
"אם אנשים שרכשו דירה שהמקדמה שלה היא 10% לא משלמים במועדים שנקבעו מראש את האחוזים שנקבעו - זאת הפרה של החוזה. קנס על הפרת חוזה בענייני נכסים יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ואנחנו מדברים בעיקר על זוגות צעירים במעמד הביניים שעלולים להיקלע למצוקה".

אם אני זקוקה לחישוב מחדש או למשכנתא חדשה, עם מי עליי לדבר בבנקים למשכנתאות?
"פונים למוקדים או לאתרי האינטרנט. אם הבנקים דיגיטליים, אפשר להגיש בקשה להקפאה אונליין. בנוגע למשכנתאות חדשות, הנושא הוא ביורוקרטי וארוך מאוד עבור הלקוח. הבנקים רוצים כיום מהלקוחות הרבה יותר אישורים כדי לקטלג את הפרופיל הפיננסי שלהם. הבנקים גם עובדים במתכונת מצומצמת יותר, יש הגבלות על כניסת אנשים לסניפים, וזה מאריך מאוד את תהליך לקיחת המשכנתא. פעם, מהרגע שבו היינו מדברים עם המוקד ועד הרגע שבו היינו מגיעים לפגישה היו חולפים שבוע וחצי, היום זה לפחות חודש. גם התנהלות התהליך לאחר מכן היא ארוכה יותר".

זהירות, ניגוד אינטרסים

הרגולציה כאמור לא השתנתה. אם אתם קונים דירה יחידה וראשונה, תוכלו לקבל משכנתא של עד 75% משווייה (ומהדירה השנייה עד 50%). אולם יש אפקט נוסף למשכנתא, מלבד למימון - יחס ההחזר - שהתערער בתקופת הקורונה ומדאיג את המערכת הבנקאית. "אם לקוח מרוויח 10,000 שקל בחודש, אנחנו רוצים לדעת שההחזר של המשכנתא לא יעלה על  4,000 שקל בחודש. כדי לקבל משכנתא, את לוקחת את כל ההכנסות של הלקוח, מינוס ההתחייבויות, ומראה לבנק שההחזר החודשי על המשכנתא שאת צפויה לקחת לא יגדל מעבר ל־40% מהסכום. היום המצב הזה בעייתי יותר. ההכנסה מתנדנדת אצל חלק מהלקוחות, ואי אפשר להבטיח יציבות. זה בהחלט מדאיג את הבנקים".

חוסר היציבות גורם להכנסה של ערבים תומכים לתהליך, מה שלא היה נפוץ כל כך בתחום המשכנתאות עד לפני כמה שנים.
"היום אנחנו רואים יותר תיקים של משכנתאות שמכניסים בהם ערבים תומכים, וזה באמת לא היה נפוץ במשך תקופה ארוכה. היום רואים יותר ויותר שמכניסים קרוב משפחה מדרגה ראשונה שישלם חלק מההלוואה לבנק, והוא מסתמך עליו. כמעט כל תיק משכנתא שלישי הוא תיק עם ערבים תומכים. אין ללווים אפשרויות נוספות מכיוון שהחוק עדיין נוקשה מאוד".

יש אפשרות למחזר משכנתאות. האם כדאי לעשות זאת?
"בהחלט, ולפעמים זה משתלם הרבה יותר. נניח שלקחת מבנק אחד הלוואה מסוימת למשכנתא. את יכולה לקחת הלוואה מבנק אחר ולסגור את ההלוואה מהבנק הראשון. למה לפעמים זה כדאי? כי יכול להיות שהריביות נמוכות יותר מאלה שיש לך היום. נוסף לכך, במסגרת ההלוואה החדשה, אפשר לפרוש את התשלומים לזמן ארוך יותר ממה שקיבלת מלכתחילה".

מה קורה כשאנשים לא יכולים להשיג אשראי?
"לרוב הלקוחות מגיל 35 ומעלה יש מגוון מוצרים פיננסיים בחברות ביטוח - קרנות השתלמות וכדומה - ואפשר לקבל הלוואות על חשבון המוצרים הללו. אומנם יש להן ריביות גדולות, אבל הן עדיפות על הלוואות בבנקים מכיוון שהריבית זולה יותר וצורת ההחזר לרוב תהיה נוחה יותר".

עד כמה חשוב לערוך סקר שוק או להיפגש עם יועץ חיצוני?
"קודם כל, סקר שוק הוא חובה, וצריך לבדוק בשלושה בנקים לפחות מה הם מציעים. כדאי להתייעץ עם יועץ חיצוני כדי להגיע עם נקודת יתרון ולדבר בשפה שלהם. הבנקים מדברים בשפה שלקוחות לא מבינים, וללקוח רגיל אין את הכלים הכלכליים להבין מה אומר כל מסלול ומסלול - פריים, ריבית קבועה או משתנה - ובעיקר כמה הוא ישלם בסוף. חשוב לדעת מהו התמהיל שאנחנו רוצים וגם לזכור שבסופו של דבר בנק הוא גוף עסקי שרוצה להרוויח, וזה האינטרס שלו. כשבנק מעמיד לרשות הלווה יועץ מטעמו, יש פה ניגוד אינטרסים מובהק בנוגע ללקוח".

איך אדע מה הדבר הטוב ביותר בשבילי?
"פה נכנס הנושא של מתי הלקוח רוצה לפרוע את המשכנתא. אם זה משקיע ויש לו זמן מוגדר בנוגע למועד שבו הוא היה רוצה לסגור את העסקה, זה תהליך מסוים וברור מאוד. אם זה מישהו שסגור על הדירה ורוצה לישון בשקט 30 שנה זה תהליך אחר. לכן כדאי שמישהו ייעץ לך. הבנק בסוף מוכר כסף, הוא לא חבר של הלקוח. אני מכיר אנשים שחשבו שיש להם קשרים בבנק כי אבא שלהם לקוח שם כבר 30 שנה. הם קיבלו ריביות מסוימות במשכנתא, ולאחר בדיקה חיצונית גילו שהם שילמו 40%־50% יותר בריביות, וזה מסתכם במאות אלפי שקלים. כשהבנק רואה שאתה מבין עניין, מדברים איתך בשפה אחרת".

מה עוד כדאי לנו לבדוק?
"את כל ההצמדות. צריך לבדוק טוב־טוב אם הריביות צמודות למדד או לא. למשל, הריבית הקבועה השקלית שאינה צמודה היא מצב של ודאות מלאה, ואת יודעת בדיוק מה יקרה בהמשך ומה יהיו ההחזרים בכל חודש וחודש. רוב נוטלי המשכנתאות הם זוגות ממוצעים, עם הון עצמי שלקח להם כמעט עשור לחסוך. כעת הם זקוקים לפי שלושה מכך מהבנק, ואני ממליץ לא להקל ראש בהחלטה".