לפני מספר חודשים פרסמו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים מסמך ארוך ומפורט שעניינו "הסרת חסמים בהתחדשות עירונית". המסמך מסכם עבודת מטה ארוכה שבוצעה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במעורבות גורמים רבים לרבות, משרד המשפטים, משרד האוצר, משרד הרווחה, מינהל התכנון, רמ"י ועוד. המסמך מציג רשימה (לא קצרה) של בעיות וקשיים המהווים חסמים של ממש בהוצאה לפועל של פרוייקטי התחדשות עירונית.
לפניה ישירה אל עורך דין דן הלפרט לחץ/י כאן
קידום פרויקטים של התחדשות עירונית כמטרה לאומית
קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, הוגדר על ידי ממשלת ישראל כמטרה לאומית ואף נקבע בתוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040 שהוכנה על ידי המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה על ידי ממשלת ישראל, כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, תעמוד מדינת ישראל בפני קושי תכנוני.
בהחלטת הממשלה מיום 2.3.17 נקבע כי: "ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של אזילת השטחים הפתוחים המיועדים לבינוי במרכז הארץ. השפעתו של משבר תכנוני זה תחרוג מגבולות מערכת התכנון ותשפיע על הכלכלה הישראלית- עלייה חדה במחירי הדירות במטרופולין תל אביב, עליה ביוממות ובעומסי התחבורה, פגיעה במוביליות האוכלוסייה, פגיעה ביתרונות האגלומרציה המצויים במרכז הארץ, פגיעה ביעילות הכלכלית של המשק ופגיעה בקצב הצמיחה".
קודם כל, חשוב לברך על העבודה הטובה שבוצעה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים ועל המסקנות והפתרונות המוצגים במסמך. אין ספק כי קיימים חסמים רבים שמעיקים על תחום ההתחדשות העירונית ומעכבים מימושם של פרויקטים מסוג זה. הנה דוגמה אחת לסוגיה חשובה שנדונה במסמך ואשר גם אנחנו נתקלים בה לא אחת.
בניינים שלא ניתן לבצע בהם הליך תמ"א 38 (הריסה ובניה) ופרויקט פינוי בינוי
מתברר שקיימים בניינים שלא ניתן לבצע בהם פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) וגם לא פרויקט פינוי בינוי (משום שהם מצויים במתחם שאינו עומד בתנאים להכרזה כמתחם פינוי בינוי). כדי לבצע פרויקט הריסה ובניה בבניינים כאלה, יש צורך לאשר תוכנית אחרת (תב"ע). הוצאה לפועל של פרויקט כזה דורשת את הסכמתם של 100% מבעלי הדירות.
כך, בעוד שבניין המבקש לבצע פרויקט הריסה ובניה ואשר מצוי במתחם שהוכרז כמתחם פינוי בינוי יכול להסתפק באישור של רוב מופחת (80% מהדירות במתחם המחזיקות ב-75% מהרכוש המשותף), לא כך הוא בנוגע לבניין שאינו מצוי במתחם פינוי בינוי.
בניין שאינו מצוי במתחם פינוי בינוי, חייב להשיג הסכמה של כל בעלי הדירות. התוצאה היא שמספיקה התנגדות של בעל דירה אחד בבניין כדי למנוע את הפרויקט. כל מי שעוסק בתחום ומי שחווה פרויקט מסוג זה יודע שהקושי בהשגת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות לפרויקט (ובמיוחד כאשר מדובר במספר רב של בעלי דירות בבניין) הוא עצום.
התמודדות עם סרבנים לפרויקטים של התחדשות עירונית
בכל פרויקט ישנו מי שיסרב להתקדם יחד עם כולם. לעיתים מבוססת ההתנגדות על טעמים סבירים ולגיטימיים. אך לעיתים, למרבה הצער, נובעת ההתנגדות מטעמים שאינם סבירים ואשר עולים כדי סחיטה (הצטרפות המותנית בקבלת תמורות גדולות יותר מיתר בעלי הדירות בבניין). למצבים אלה כיוון המחוקק כאשר קבע בחוק לגבי פרויקטים של פינוי בינוי, את האפשרות של הגשת תביעה כנגד אותם מתנגדים/ סרבנים. ברם, החוק כאמור לא מטפל במקרה שבו הבניין לא נכלל במתחם פינוי בינוי, שם לא ניתן לתבוע את המתנגדים.
והנה באה הרשות להתחדשות עירונית ומציעה כעת לקבוע רוב מופחת (ולא 100%) גם לבניינים המצויים במצב בעייתי כזה וזאת כדי לאפשר ביצוע פרויקט גם בבניינים כאלה. הדבר דורש כמובן תיקון חקיקה- נקווה שהמחוקק ירים את הכפפה בהקדם.
עורך דין דן הלפרט מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין להתחדשות עירונית LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.