1. לאחר חמש שנים שבהן כיהן כסמנכ"ל מטה הדיור במשרד האוצר, חמש שנים שבהן הונהגה תוכנית "מחיר למשתכן", חמש שנים לצידו של משה כחלון, חמש שנים רוויות התפתחויות בשוק מורכב מאוד כמו שוק הנדל"ן וחמש שנים שבהן המשיכה הריבית האפסית למשול בכיפה ולהיות גורם דומיננטי בשוק הנדל"ן - ניר מסיקה מספק בראיון ל"מעריב־עסקים" פרספקטיבה על שוק הנדל"ן, על מה שקרה בתקופת הקורונה ועל מה שעשוי להתרחש בו אחרי אפקט המגיפה. מסיקה (40), בעל שלושה תארים אקדמיים - האחרון בהם הוא MBA במימון ובחשבונאות באוניברסיטה העברית - נמצא עתה בתקופת צינון, כשלושה חודשים לאחר פרישתו מתפקידו. לפי פרסומים מהשבוע, מסיקה מועמד לתפקיד מנהל רשות מקרקעי ישראל, אך הוא סירב להתייחס אליהם.
מסיקה צופה תקופה מאתגרת מאוד לענף הנדל"ן: "הענף הזה, שנחשב במשך שנים לאחד הקטרים של המשק, חווה בחודשים האחרונים זעזועים עמוקים כתוצאה מתהליכים פנימיים וחיצוניים המשפיעים עליו, וכל האינדיקציות מצביעות על כך ששנת 2020, ככל הנראה, לא תהיה משנות הזוהר של הענף, בייחוד בהשוואה לעדנה שהייתה לו בשנים האחרונות. בראש ובראשונה, 'האשמה' מוטלת כמובן על וירוס הקורונה, שפשוט הרעיד את אמות הסיפים של כל מה שחשבנו שהוא נכון וראוי. פרדיגמות כלכליות התנפצו אל מול התפרצות הנגיף, ותפיסות כלכליות אחרות מאתגרות כיום את ראשי המערכת הכלכלית בארץ ובעולם".
"צריך לזכור שענפי משק שלמים מושבתים כבר חודשים ארוכים. הפגיעה בשוק התעסוקה היא עדיין גדולה, ורב הנסתר על הגלוי בנוגע להשלכות העתידיות. וכמובן - עשרות מיליארדים נשפכים לכל עבר במטרה לאפשר לאזרחים להחזיק את הראש מעל המים".
"תראה איך ההשפעה עבדה במהירות על נתון כלכלי חשוב: כעובד משרד האוצר לשעבר, אני לא יכול לשכוח את המתח הרב ששרר במסדרונות בניין האוצר לפני פחות משנה סביב השאלה אם הגירעון יהיה 2.9% (יעד הגירעון) או - רחמנא ליצלן - יטפס ל־3%. היום מיותר לציין שהגירעון עומד על יותר מפי שלושה, וכבר חצה את רף ה־9%. נכון לנתוני אוקטובר 2019־ספטמבר 2020".
ואיך כל נתוני הרקע האלו משפיעים על ענף הנדל"ן, על תוכניות הבנייה ועל מספר יחידות הדיור ששווקו?
"חשוב לזכור שתוכניות בניין עיר (תב"ע) מאושרות הן אבן הדרך הראשונה בשרשרת ייצור הדירה. בשנים האחרונות מוסדות התכנון, הן הוועדות המחוזיות והן הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור), שברו שיאים שנה אחר שנה ועקפו את יעדי התכנון שהציבה ממשלת ישראל. לצערי הרב, מספר יחידות הדיור שאושרו בידי מוסדות התכנון בשנה הנוכחית עד כה, נמוך משמעותית בהשוואה לשנים האחרונות. בשנים 2016־2019 תוכננו מדי שנה יותר מ־107 אלף יח"ד בממוצע, וככל הנראה השנה תסתיים בירידה החדה ביותר באחוזים בהשוואה לשנה המקבילה אשתקד".
"החוליה השנייה בשרשרת בענף הנדל"ן נפגעה אף היא השנה. מספר יחידות הדיור ששיווקה רשות מקרקעי ישראל עד כה נמוך בהשוואה להיקף השיווק של השנים האחרונות. בשנים 2016־2019 שווקו מדי שנה יותר מ־66 אלף יח"ד בממוצע - וגם פה מסתמן שהשנה תסתיים בירידה חדה באחוזים בהשוואה לאשתקד".
"אנחנו כבר בשלהי שנת 2020, ואני בספק מאוד אם עוד אפשר יהיה להציל את השנה, אבל כדאי מאוד שכל הגורמים המעורבים בכך - ועם ניפוצו של מטה הדיור הלאומי, הגורמים מפוזרים במשרדים שונים, תחת שרים שונים עם אג'נדות שונות - יתעשתו ויפעלו כבר היום לטובת שנת 2021. בסופו של דבר, הנתונים המדאיגים שאותם תיארתי עלולים כמובן להשפיע על היקף התחלות הבנייה בשנים הקרובות".
תיארת עד עכשיו את הבעיות בצד ההיצע בענף הנדל"ן, אבל לפי הסקירות האחרונות, גם בביקוש ניכרת בעיה.
"אכן כך, גם בצד הביקוש יש בעיה. ארגון ה־OECD הגיש לפני כחודש וחצי לממשלת ישראל דוח מפורט, שדי חמק מתחת לרדאר, כנראה כי הדוח הוגש ערב החלטת הממשלה על סגר שני. בדוח צוין במפורש שאחד הסיכונים למשק הוא פגיעה במערכת הבנקאית בעקבות הגדלת החשיפה שלה לשוק הדיור. כותבי הדוח מזהירים מפני היזון חוזר כתוצאה מכשל בשוק העבודה, העלול להשפיע על שוק הנדל"ן. לפני כשבוע הציג המפקח על הבנקים יאיר אבידן לוועדת הכספים של הכנסת את היקף החובות לבנקים שנמצאים בדחיית תשלומים. פלח ההלוואות הגדול שכיכב בנתונים אלו היה כמובן ההלוואות לדיור, הלוא הן המשכנתאות".
"כלומר, הסיכון קיים. אנחנו כיום בעיצומו של הליך היציאה מהסגר השני, והסיכון שחלק ממשקי הבית שחווים כיום ירידה בהכנסה - אם כתוצאה מיציאה לחל"ת ואם כתוצאה מאבטלה - לא יעמדו בתשלומי המשכנתה, הפך לגבוה יותר".
"נוסף על איום מכשל בהחזר המשכנתאות, קיימת סכנה כי המשבר שבפניו המשק עומד כיום יתורגם גם להחרפת המכירות של בעלי הדירות להשקעה. גם גורמים בכירים בתחום מודים כיום כי הפחתת מס הרכישה בשלוש נקודות האחוז, שנעשתה בחודש יולי האחרון, לא חוללה שינוי בתנועת המשקיעים נטו, ותקוותם של אלו שציפו שהפחתת המס תחזיר את המשקיעים בהמוניהם לשוק ותמלא את קופת האוצר המדולדלת - התבדתה".
2. מסיקה נוגע בנקודה מאוד־מאוד חשובה: פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן. השבוע פרסם האוצר את סקירת הנדל"ן שלו לחודש ספטמבר, ומה שחשוב בעיניי הוא הנתון הבא: "מלאי" הדירות שבידי המשקיעים הוסיף לרדת גם בחודש ספטמבר, שבמהלכו נגרעו ממלאי זב כ־300 דירות. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים באפריל 2016, נגרעו ממנו במצטבר, עד ספטמבר האחרון, כ־27 אלף דירות.
נתון שני חשוב הוא מספר חודשי המדף של הדירות הנמכרות בידי משפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה לפני שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירות בהמתנה"). הוא עמד בחודש ספטמבר על 25.5 חודשים, פרק זמן הארוך ביותר מחצי שנה בהשוואה לספטמבר אשתקד. עם זה, בהשוואה לחודש הקודם שבו נרשם גידול חד בפרמטר זה, התקצר זמן חודשי המדף ב־15 ימים. בקיצור, התנודות החודשיות הן חשובות פחות, מה שחשוב יותר זו המגמה השנתית, ורואים בבירור יציאת משקיעים ממגוון של גורמים (מיסוי, בלימת המחירים) והתארכות במשך זמן המדף של דירה, שהן גם ביטוי להאטה יחסית וכמובן לאפקט הקורונה.
"גם בסקירה שפורסמה השבוע", אומר מסיקה, "על אף הכותרות שהופיעו בחלק מאמצעי התקשורת, צוין שמלאי הדירות שמוחזקות בידי המשקיעים ממשיך לרדת בעקביות. וזאת נקודה חשובה מאוד: דווקא ציבור המשקיעים, שזכה עד כה לחיזורי המערכת הבנקאית - הם ממונפים עד מחצית מערך הדירה בלבד - עלול להגביר את קצב 'השלכת' הדירות לשוק בנקודה מסוימת, אם כדי לחתוך הפסדים ואם כדי לצאת עם הרווח שצברו עד כה. בכך הם ילחצו את המחירים כלפי מטה בתקופה שבה ממילא יש ירידה בביקוש כתוצאה מהמצב הכלכלי.
בתרחיש קיצון, כשיתווספו לבהלת מכירות המשקיעים גם הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור שלא יצליחו לעמוד בהחזרי המשכנתאות ודירותיהם יוצעו למכירה, בין אם על ידי הבנקים ובין אם במכירה בלית ברירה של משקי הבית, עלולה להיווצר פה 'סערה מושלמת' שעלולה להרעיד את הענף".
לא הלכת רחוק מדי לאותה סערה מושלמת, זה רק תרחיש קיצון?
"מובן שיהיו כאלו שיגידו שאני נביא זעם ו'הרי מחירי הדירות בישראל תמיד עולים', אך אני חושב שעל מקבלי ההחלטות והרגולטורים כיום לעקוב אחר הנעשה בענף בתשומת לב גדולה יותר מאשר בעבר".
3. "מחיר למשתכן", תוכנית הדגל של משה כחלון ומשרד האוצר, ספגה הרבה מאוד ביקורת בתקשורת, ולטעמי לא כך כך בצדק: אמרו שהיא "אוכלת" את הכנסות המדינה, שהיא מעין קזינו, אבל בשורה התחתונה, זוגות צעירים (ורובם היו זוגות צעירים, אף שפה ושם היו משקיעים שניצלו את התוכנית) נהנו מדירות מוזלות בצורה ניכרת ביחס למחירי השוק.
מסיקה הודף את מרבית הטענות על התוכנית: "אני רוצה לציין נקודה נוספת שדווקא קשורה להכנסות המדינה, בייחוד בימים אלו, שבהם מחפשים כיצד למלא את קופת האוצר המדולדלת. אחת הביקורות שחטפנו בקדנציה הקודמת היא שתוכניות הדיור של משרד האוצר פגעו בהכנסות המדינה. לכל מי שמתעקש לחפש את המטבע מתחת לפנס, כדאי לפשפש טוב בספרים ולגלות שדווקא בשנים הקודמות, בשיא פעילותה של תוכנית 'מחיר למשתכן' והדרת ציבור המשקיעים, הכנסות המדינה ממסי נדל"ן הרקיעו שחקים. נתונים אלו פורסמו גם על ידי רשות המסים בתחילת החודש".
"תוכנית 'מחיר למשתכן' ספגה את מרבית הביקורת על עלותה הגבוהה - כ־7 מיליארד שקל - אבל מבדיקה שערכנו במטה הדיור הלאומי עולה שהציבור הרוויח ממנה 21 מיליארד שקל".
"כלומר, על כל שקל שהמדינה השקיעה בתוכנית, הציבור הרוויח פי שלושה. ולכל מי שמודאג, גם הכנסות רשות מקרקעי ישראל היו גבוהות מאוד באותן השנים. אני לא אומר פה רק את דעתי האישית, או את דעתו של מי שהיה בין האחראים לתוכנית, מאחר שגם מומחי ה־OECD מצאו לנכון לציין לחיוב ולשבח את הצעדים שנקטה הממשלה הקודמת בשוק הדיור".
"מחיר למשתכן" מתה למעשה עם פרישתו של כחלון?
"ממש לא. התוכנית מזוהה מאוד עם שר האוצר הקודם משה כחלון, וזה בהחלט טבעי שכשמתחלפים שרים גם מתחלפות תוכניות. אבל חשוב לציין שעקרונות התוכנית החדשה אינם שונים מהותית מהעקרונות של 'מחיר למשתכן'. חייבים גם לזכור שתוכנית 'מחיר למשתכן' החזירה את התקווה לקורת גג במחיר הוגן לעשרות אלפי זוגות צעירים בישראל. גדל פה דור שלם במדינה שראה במשך עשור איך חלום הדירה הולך וחומק לו מבין האצבעות, ואת זה שינינו.
"מקריית שמונה בצפון ועד אילת בדרום, בפריפריה ובלב אזורי הביקוש, במגזר הלא יהודי וביישובים חרדיים. כתושב הפריפריה הצפונית (מסיקה נולד וגדל בעכו ומתגורר כיום בכפר ורדים - א"צ), ראיתי במו עיניי מדי יום את היקף הבנייה חסר התקדים ששטף את האזורים הללו. אני ממש לא טוען שהתוכנית הייתה חפה משגיאות, אך השתדלנו מאוד לתקן אותן תוך כדי תנועה. יעיד על כך הביקוש הגדול להגרלות האחרונות שהיו בזמן הממשלה הנוכחית. מוכרחים להמשיך במלוא המרץ.
"המספרים של התוכנית מדברים בעד עצמם: יותר מ־135 אלף משקי בית נרשמו לתוכנית, כ־78 אלף דירות הוגרלו עד היום וכ־60 אלף יחידות דיור עם החלטת ועדה על היתר בנייה בעשרות יישובים בכל רחבי הארץ. החלטת ועדה על היתר היא שלב קריטי, מכיוון שלאחר החלטת ועדה על היתר בתנאים, אפשר לזמן את הזוכים לכנסים ולבחירת הזוכים.
"דווקא בימים הטרופים של הקורונה, 'מחיר למשתכן' סיפקה סוג של יציבות לענף. בעיצומו של הסגר הראשון שוחח איתי יזם שזכה בקרקע ב'מחיר למשתכן'. היזם סיפר לי שהוא הצליח לסגור ליווי פיננסי לפרויקט רק בשל העובדה שהקרקע שווקה במסגרת 'מחיר למשתכן' ולא בשוק החופשי".
ציירת תמונה מדאיגה מאוד של ענף הנדל"ן. אפשר לעבור לפתרונות?
"קודם כל, צריך לפעול בדחיפות, רצוי כבר אתמול. ראשית, להגביר את תפוקת מוסדות התכנון, הן באישורי תוכניות רבות יותר בוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה והן באמצעות מציאת פתרון חקיקתי שיאפשר להחזיר את הותמ"ל לפעילות סדירה. כמו כן, חייבים להגדיל בצורה ניכרת את היקף שיווקי הקרקע ולתת מענה הולם לסוגיה התקציבית שמונעת כיום את המשך השיווק באזורי הפריפריה.
"צריך גם להמשיך את הסיוע הכלכלי הניתן לעובדים שפוטרו או יצאו לחל"ת, וזאת עד לירידה ניכרת באחוזי האבטלה במשק, לצד המשך האפשרות לדחייה בתשלומי המשכנתאות לתקופה ארוכה יותר, כמובן תחת ניהול סיכונים מושכל ופיקוח של בנק ישראל. לבסוף, יש לגבש תוכניות סיוע ייחודיות לחברות בתחום הנדל"ן ולא להסתפק רק בתוכניות הכלליות הקיימות כיום, כי לפחות לפי מה שפורסם הן אינן נותנות מענה לכלל הענף".
"אני אומר את זה בריש גלי: החברות הקטנות והבינוניות בענף יתקשו לשרוד סגר נוסף מאחר שהן נעדרות כיסים עמוקים שיאפשרו להן לצלוח את התקופה הזאת, ועלול להיווצר אפקט דומינו שיפגע ביציבותן".
שוק השכירות בישראל לא ממש מתפתח למרות אין־ספור תוכניות.
"שני תחומים נוספים שאני מודה שבלהט העשייה הזנחנו מעט הם ההתחדשות העירונית ופתרונות הדיור להשכרה לטווח ארוך. ההתחדשות העירונית היא ללא ספק אחד האתגרים החשובים בשוק הדיור, עם ביטולה הצפוי של תמ"א 38. לסוגיה זאת יש השלכות שחורגות גם מעבר לפתרונות לקורת גג גרידא, אלא הן גם מהוות מענה בדמות צדק חלוקתי חברתי אמיתי לשכבות שונות באוכלוסייה, שהודרו במשך השנים מהחברה הישראלית".
"התחדשות עירונית באזורי הפריפריה תחייב את ממשלת ישראל גם להכניס את היד לכיס ולשפות את היזמים, בין אם בתקציבים ישירים ובין אם בשיפוי בזכויות או בהקלות מס".
סוגיה נוספת היא פתרונות הדיור להשכרה לטווח ארוך, שבסופו של דבר הן פתרון משלים למצוקת הדיור, בייחוד באזורי הביקוש. צריך להמשיך ולשווק קרקעות להשכרה לטווח ארוך, ועל הרשות לניירות ערך להשלים את תיקוני החקיקה הדרושים, כדי שאפשר יהיה לשכלל ולייעל את פעילות קרנות הריט בישראל".