בקצה אחד של תהליך ההתחדשות העירונית נמצא בניין שמורכב מחלקות שונות אשר כל אחת נמצאת בבעלות אחרת – ואילו בקצה השני נמצא בניין חדש עם הרכב בעלות חדש.
התהליך הזה מתבצע באמצעות איחוד וחלוקה מחדש (פרצלציה): זהו תהליך משפטי במסגרתו כל החלקות מאוחדות, מתוכן מופרשים שטחים לצורכי ציבור – כמו דרכים חדשות, פארקים ומבני ציבור – ויתר הקרקע מחולק למגרשים חדשים. חלקות הרישום הישנות מבוטלות – ובמקומן נרשמות חלקות הרישום החדשות.
כאמור, זהו שלב מפתח בכל מיזם התחדשות עירונית – ושימוש מושכל בהוראות איחוד וחלוקה עשויות להביא לקיצור זמנים במימוש פרויקט פינוי בינוי, אפילו במספר שנים. כדי לנווט בג'ונגל המשפטי הזה בהצלחה – עלינו להבין לעומק את המשמעות של איחוד וחלוקה מחדש.
כיצד פועל מנגנון איחוד וחלוקה מחדש?
"התכנית קובעת אילו דיירים יזכו להקצאות זכויות בכל אחד מהמבנים החדשים", מסביר עורך הדין משה רז ממשרד עורכי הדין רז-כהן פרשקר ושות'. "בטבלת ההקצאות של התכנית נקבע מי מבין הדיירים יקבל הקצאה של הזכויות בכל מגרש חדש. כלומר, ייתכן בהחלט מצב שבו בבניין חדש יוענקו זכויות לדיירים ממספר בניינים ישנים שונים".
"בנוסף, ייתכן שחלק מהדיירים בבניין ישן מסוים יקבלו הקצאה במגרש אחד – ואילו יתר הדיירים מאותו הבניין הישן יקבלו הקצאה במגרש אחר", אומר רז-כהן – מחבר הספר "איחוד וחלוקה" (הוצאת בורסי), החיבור החשוב ביותר בנושא איחוד וחלוקה במשפט הישראלי. "אין מניעה לקבוע את ההקצאות בהתאם לנכונות הדיירים להצטרף למיזם. כלומר, ניתן לאסוף מספר דיירים ממספר בניינים ישנים – ולהקצות להם זכויות בבניין החדש הראשון שעתיד להיבנות".
עם זאת, צריך להדגיש שהחוק קובע כי יש להקצות זכויות למגרש המצוי קרוב ככל האפשר לחלקת המקור. שיקולים אחרים, כמו הנכונות להיכלל בפרויקט, עשויים לגבור על כלל הקרבה הזה. כתוצאה מכך, תכנון מושכל של טבלת ההקצאות עשוי לחסוך תהליכים ארוכים של ניהול תביעות כנגד דיירים סרבנים.
"עם אישור התכנית והחלוקה, חולפות באחת הזכויות של הדיירים בחלקה המקורית – ונכנסות לתוקף זכויותיהם במגרש ההקצאה החדש", אומר עורך הדין רז-כהן ומסביר: "קשה להבין את המשמעות העצומה של התמורה הקניינית. למעשה, כל הדיירים בתחום התוכנית איבדו את הזכויות בדירתם המקורית. אומנם הדיירים רשומים כבעלים בלשכת רישום מקרקעין, אולם פנקסי המקרקעין אינם משקפים עוד את תמונת הזכויות. מהרגע שבו אושרה התכנית, הפכו הדיירים לבעלים במשותף של מגרש ההקצאה. כלומר, הדיירים איבדו את זכותם בבנייני המגורים וזכויות הקניין הועתקו אל מגרשי ההקצאה בהתאם לקבוע בטבלת ההקצאות".
פרויקט פינוי בינוי עשוי אפוא לצאת לפועל אפילו בשיעור חתימות נמוך בהרבה מזה שנקבע בחוק לצורך אכיפתו על הדייר הסרבן. שימוש נכון בהוראות איחוד וחלוקה ייקבע לעיתים קרובות את גורלו של הפרויקט.
העובדה שתמונת הזכויות משתנה עם אישור התכנית מחייבת התייחסות מתאימה בשלל נושאים. למשל, הגשת תביעה על פלישה תוגש בידי הבעלים בהתאם לטבלת ההקצאות ולא בידי הבעלים הרשומים בטאבו. הליווי הבנקאי יתבסס גם הוא על תמונת הזכויות החדשה. כך, לשם שיעבוד המגרש החדש במסגרת הליווי הבנקאי, יש לשעבד את כל תת החלקות ולהחתים את בעליהם של כל אותם תתי חלקות.
עם סיום פרויקט ההתחדשות העירונית יבוטלו הבתים המשותפים, התכנית החדשה תירשם – וכך המגרשים החדשים יהפכו לחלקות רשומות חדשות שהבעלות בהם תירשם בטאבו בהתאם לטבלת ההקצאות. הערות אזהרה תירשמנה לטובת רוכשי דירות היזם, ועם רישום בית משותף יהיה אפשר להעביר את הבעלות בכל דירות החדשות, לדיירים הקיימים ולרוכשי הקבלן.