עם כל הכבוד לבחירות שבדרך, נראה שהנושא שמסעיר יותר מכל את הציבור הישראלי בקיץ 2022 הוא משבר הדיור. מחירי הדירות לא מפסיקים לעלות, גם שכר הדירה מזנק - והאזרחים שאין ברשותם דירה נותרים מתוסכלים ורואים את החלום מתרחק. על כל דירה שמתפנה מסתערים עשרות שמוכנים לעשות כמעט הכל - העיקר למצוא בית. השאלה היא מדוע זה קורה.
כל מומחי הנדל"ן שעמם דיברנו מסכימים על דבר אחד: הסיבה העיקרית לטירוף הנדל"ן של השנים האחרונות היא מחסור בדירות באזורי הביקוש. בישראל פשוט לא בונים מספיק דירות כדי לספק את הצרכים הגדלים עקב הריבוי הטבעי של האוכלוסייה ועקב שינויים במבנה המשפחה (עלייה בשיעור הגירושים, למשל). המחסור בדירות, בעיקר באזורים מסוימים, הולך ומחריף, מה שמקפיץ את המחירים למעלה - ולא רק באזורים אלה, אלא בכל הארץ. במונחים גיאופיזיים, המחסור האדיר בדירות באזורי הביקוש הוא “מוקד הרעש" - וגלי ההדף מורגשים בכל המדינה.
לא עומדים בקצב
“לב אזור הביקוש נמצא במחוז תל אביב, שכולל גם את רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים, בני ברק, הרצליה, קריית אונו, אור יהודה ועוד", פותח אלון קול קרייז, כלכלן מחקר בבנק לאומי. “בכלל, כל מחוז המרכז, מה שנקרא ‘גדרה־חדרה', נחשב לאזור ביקוש. יש המחשיבים גם את מחוז ירושלים ככזה".
עד כמה עמוק המחסור בדירות?
“על פי התוכנית האסטרטגית לדיור של המועצה הלאומית לכלכלה, יש צורך בכ־60 אלף דירות גמורות (סיום בנייה) בכל שנה, בכל הארץ. מתוך זה, כ־23 אלף בשנה במחוזות תל אביב והמרכז בלבד. הבעיה היא שכאשר מסתכלים על כמות הדירות שנבנות בפועל, רואים שבשנתיים האחרונות (אפריל 2020 עד מרץ 2022) הסתיימה בניית 47־49 אלף דירות בשנה - הרבה פחות מהדרוש. במחוזות תל אביב והמרכז - אזורי הביקוש העיקריים - הסתיימה בשנה האחרונה בניית 19 אלף דירות בלבד. וזה פשוט לא מספיק".
במחוז תל אביב נבנו, על פי הלמ"ס, 8,500 דירות בשנה האחרונה - יותר מה־8,000 שדרושות שם. אז למה יש תחושה שבלתי אפשרי למצוא דירה בגוש דן?
“צריך לזכור שחלק גדול מהבנייה בגוש דן הוא בהתחדשות עירונית, כך שלצד הדירות שנבנות, יש דירות שנהרסות. בהערכה גסה, על כל שלוש דירות שנבנות במיזמי הריסה ובנייה מחדש (למשל פינוי־בינוי), נהרסת דירה ישנה. בנוסף, לא מעט דירות הופכות לדירות AIRBNB ונגרעות ממלאי הדירות שמשמשות לדיור".
יש אור בקצה המנהרה, או שמשנה לשנה יהיה קשה יותר למצוא דירה באזורי הביקוש?
“בכל הנוגע לעתיד יש מקום לאופטימיות. אם מסתכלים על הדירות שיגיעו לשוק בעוד שנתיים־שלוש, רואים שבשנה האחרונה החלה בניית כ־69 אלף דירות בכל הארץ, שיא שלא ראינו הרבה שנים. מתוך זה, במחוז תל אביב בלבד החלה בניית כ־16 אלף דירות - כפול מהצורך שהגדירה המועצה הלאומית לכלכלה. במחוז המרכז החלה בניית כ־17 אלף דירות בשנה האחרונה, 2,000 דירות יותר מהצורך שהגדירה המועצה לכלכלה. זה יגיע לשוק ותהיה לכך השפעה".
מה מתדלק את עליית המחירים?
מה שעלול לשבש את התחזית האופטימית הוא השפעות המשברים העולמיים, כמו הקורונה והמלחמה באוקראינה. “שני האירועים האלה הביאו למחסור בחומרי גלם ולעלייה במחיריהם, מה שעלול לעכב מעט את סיום הבנייה ואת הגעת הדירות לשוק. לכן חשוב שהממשלה תקדם תמריצים שיקצרו את משך הבנייה וישחררו דירות מוכנות לשוק מהר יותר, למשל קידום תמריצים למעבר לבנייה מתועשת".
גם טל קופל, מנכ"ל Madlan, מדגיש שהשינוי לא יקרה מחר בבוקר: ״היצע הדירות העיקרי בגוש דן מתקבל כתוצאה מהתחדשות עירונית. זאת עקב מחסור חמור בעתודות קרקע למגורים באזור. תהליך ההוצאה לפועל של פרויקט התחדשות עירונית ארוך משמעותית מבנייה על קרקע ‘ריקה', ולכן קשה להאמין שהפער בין הביקוש להיצע ייפתר בשנים הקרובות. בינתיים, הטפטוף האטי של דירות חדשות באזורי הביקוש מתדלק את עליות המחירים, שכן על כל דירה חדשה יש תחרות גדולה מאוד״.
“בלב אזור הביקוש תמיד יהיו קונים, ויכול להיות שזה יסייע לרסן את עליית מחירי הדיור", מסכם קול קרייז את שאלת התמתנות המחירים. "הביקוש לרכישת דירות מושפע מהרבה גורמים, למשל מרמת הריבית ומהמצב הכללי במשק. ככל שהדירות האלה יגיעו לשוק מהר יותר, אמורה להיות לכך השפעה מרסנת על שכר הדירה".