משכירים דירה? כך תתנהלו בחוכמה

מעוניינים להשכיר דירה שבבעלותכם? בעל דירה שמבקש לשמור על הנכס שלו מפני שוכרים בעייתיים נדרש להתייחס למספר סוגיות מהותיות בהסכם השכירות. במסגרת הסכם השכירות ניתן להסדיר את זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים באופן שיצמצם ככל האפשר את הסיכון למחלוקות עתידיות, הפסדים כספיים והתדיינויות משפטיות ממושכות.

בירור יכולת כלכלית של השוכר

בעסקה של השכרת נכס לרוב אין בין הצדדים היכרות מוקדמת, לכן אין לבעל הדירה אפשרות ממשית לדעת מהי יכולתו הכלכלית של השוכר. לפיכך, רצוי לבקש מהשוכר שלושה תלושי שכר לפחות כדי לבחון את יכולתו לעמוד בהתחייבויות הכספיות שנובעות מהסכם השכירות.

נוסף על כך, המשכיר יכול להגדיר בהסכם שהדירה תשמש למגורים בלבד ולהוסיף שזכות השימוש בה מוענקת לשוכר בלבד, שאינו רשאי להעבירה לצד שלישי ללא אישור. חשוב לציין בהסכם כי לדייר אסור לגרום לרעש ולכלוך בבניין ושעליו לשמור על ניקיון הנכס. באפשרותו של בעל הדירה להסדיר בחוזה את זכותו לבקר בדירה לצורך פיקוח על מצבה וניקיונה בכפוף לתיאום מראש עם השוכר.

בטחונות וערבויות להבטחת תשלומי השכירות

כדי להבטיח את קבלת התשלומים עבור זכות השימוש בדירה, מקובל לבקש מהשוכר בטחונות וערבויות שיבטיחו את התמורה לפי החוזה גם במקרה שדמי השכירות לא שולמו במועד. הבטוחה המועדפת על בעלי דירות היא ערבות בנקאית עצמאית, שמאפשרת למשכיר לדרוש מהבנק את סכום הערבות ולקבל אותה מבלי שיצטרך להוכיח שנגרם לו נזק. 

עם זאת, שוכרי דירות לעיתים מתנגדים לתת ערבות בנקאית אוטונומית כיוון שהיא כרוכה בחיובים של ריביות ועמלות ועלולה להגביל את מסגרת האשראי של השוכר. במקרה כזה, אפשר לבקש מהדיירים שטר חוב חתום על ידי שני ערבים ושיק בטחון לטובת המשכיר, תוך עיגון התנאים לפירעון ההמחאה בחוזה.

בכל הנוגע לתשלומי מים, חשמל, ועד בית וארנונה, מקובל לבקש מהדייר שיקים פתוחים לפקודת הגורמים הרלבנטיים. בחוזה השכירות יש לציין כי במקרה שיישארו חובות לאותם הגורמים בתום תקופת החוזה, בעל הנכס יוכל להשתמש בשיקים שקיבל מראש כדי לסלקם.

ביצוע שינויים ותיקונים בדירה

חשוב לנסח סעיף בהסכם השכירות שאוסר על הדייר לבצע שינויים בנכס בלי הסכמת הבעלים, ומטיל עליו חיובים כספיים בעת הפרת ההתחייבות. כמו כן רצוי לקבוע בחוזה כי תיקונים בתשתיות הדירה יהיו באחריות המשכיר ואילו השוכר יישא בעלויות תיקונים שנובעים משימושו השוטף בנכס.

בחוזה השכירות כדאי לציין גם שהדירה תוחזר לבעליה בסיום תקופת החוזה כשהיא נקיה, צבועה ובמצב תקין. כמו כן חשוב להבהיר כי אם הדייר לא יפנה את הדירה במועד, הוא צפוי לשלם למשכיר פיצויים מוסכמים עבור כל חריגה מהתקופה שסוכמה בחוזה.