בית המשפט המחוזי הכריע כי לא קיימת מניעה לאשר היתר בניה למרתף מכוח תכנית המרתפים של תל אביב, זאת כאשר המרתף יישאר כחלל אטום ולא יעשה בו שימוש.

ענייננו בבקשה להיתר להריסת הבנוי על קרקע בשכונת צהלה בתל אביב, ובנייתו של בית צמוד קרקע, חד קומתי מעל מרתף. את המרתף ביקש העותר להותיר אטום לשימוש עתידי, אם וכאשר יזדקק לו.

לפניה ישירה אל עורך דין מורן גור ממשרד עו"ד רייסמן-גור, לחץ/י כאן

הוועדה המקומית התנתה את אישור ההריסה והבניה בכך שלא יתבצע איטום המרתף
הועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאי שלא יבוצע איטום המרתף (דהיינו, יימחק סימון רצפה פריקה בתשריט הבקשה להיתר). החלטה זו אושרה על ידי ועדת הערר שסברה כי הבקשה ליצירת חלל אטום אינה תואמת את תכליתה של תכנית המרתפים, לפיה מרתף נועד לשרת את השטחים העיקריים מעל הקרקע ואין מדובר בשטחים שיכולים לעמוד ללא שימוש וללא תכלית תכנונית. 

על החלטה זו הוגשה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי, הפעיל את כללי הפרשנות ביחס ל"תוכנית המרתפים" של תל אביב, המהווה חיקוק, והחליט על רקע לשון התוכנית ותכליתה כי אין מניעה לתת היתר בניה למרתף שהוא חלל אטום.

טענות העותר בפני בית המשפט המחוזי 
לטענת העותר, לא זו בלבד שהפרשנות כפי שנקבעה על ידי ועדת הערר אינה סבירה אלא שהיא אינה עולה בקנה אחד עם עקרונות דיני התכנון והבניה. לדבריו, בדיני התכנון והבניה אין כל הוראה המחייבת עשיית שימוש בחללים שנבנו כדין ו/או מחייבת שתהיה אפשרות שימוש בחללים כאמור ו/או הוראה שממנה ניתן ללמוד כי קיימת מניעה לבקש היתר בניה לבניית חללים אטומים אשר שטחם מובא בחשבון שטחי הבניה המותרים. לתמיכה בטענותיו אלו הפנה העותר לעת"מ 1222/02 דנלי בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה [פורסם בנבו] (2.7.03). 

בהינתן האמור, העותר טען כי לו ביקשה תכנית המרתפים לקבוע חריג ולפיו לא ניתן לאטום גישה למרתף הנבנה מכוחה, היה עליה לקבוע זאת באופן מפורש. 

העותר מוסיף וטוען כי פרשנות ועדת הערר אינה סבירה וזאת גם בהיבט תכליתי של ניצול זכויות הבניה של המגרש. בהקשר זה הפנה העותר לכך כי הוא אינו זקוק למרתף כרגע ואולם, ככל שלא יבנה את המרתף בשלב בניית הבית, הרי שלא ניתן יהיה לבנותו עוד. בנסיבות אלו טוען העותר כי אין זה סביר לשלול ממנו - כמבקש היתר - את האפשרות לעשות שימוש במרתף בעתיד ולבנותו כיום רק משום שכרגע אינו זקוק לו. 

מניעת בניית המרתף היא בגדר פגיעה תכנונית עתידית
העותר הדגיש כי בניית מרתף ואטימתו אינה גורמת לפגיעה תכנונית כלשהי, בעוד שמניעת בנייתו, רק בשל העובדה שבעת בניית הבית מבקש ההיתר אינו זקוק למרתף, מהווה פגיעה תכנונית עתידית בלתי ניתנת לתיקון, שכן לעולם לא יהיה ניתן לבנות עוד מרתף לבית.

העותר הוסיף וטען כי ההלכה הפסוקה שלפיה ועדות התכנון רשאיות לשקול שיקולים של שימוש עתידי ניתנה בהקשר לשימושים עתידיים שעלולים להיות שימושים אסורים ולא ביחס לשימושים מותרים (ראו עת"מ 21737-05-11 רמי יובל נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב [פורסם בנבו] (29.11.11)). משכך, לטענתו אף מטעם זה, דין הקביעה בעניינו להתבטל. 

בית המשפט המחוזי קבע כי לשון "תוכנית המרתפים" אינה חד משמעית
לאחר שבית המשפט בחן את התוכנית, נמצא כי לשונה איננה חד משמעית ומשכך התוכנית סובלת כל אחת מהאפשרויות הפרשניות אשר הוצגו על ידי הצדדים. מחד פרשנות מוסדות התכנון אשר סברו כי התוכנית מחייבת להשתמש בפועל במרתף המאושר מכוח התוכנית, ומנגד פרשנותו של העותר שסבר כי תכנית המרתפים אינה כוללת הוראה מפורשת המחייבת שימוש פעיל במרתף שנבנה מכוחה. לגישתו, אין די בצמד המילים "לשימוש בהם" כמופיע בתוכנית, כדי להצביע על חובה לעשות שימוש בפועל במרתף.

קבלת עמדת מוסדות התכנון אינה עולה בקנה אחד עם השכל הישר
מכיוון שלשון התוכנית עשויה להתאים לכל אחת מהפרשנויות שלעיל, בית המשפט המחוזי עמד על תכליתה של התוכנית, ופסק כי אין בעצם העובדה שבתוכנית נקבעו שימושים, כדי להורות על כך שנדרש שימוש בפועל במרתף. זאת משום ששימושים נקבעים בכל תכנית מתאר (על רקע סעיף 63 לחוק התכנון והבניה הקובע כי כל שימוש שלא הותר בתוכנית הרי שהוא אסור).

על כן, בית המשפט קבע כי קבלת עמדת מוסדות התכנון תטיל גזרה על כל התוכניות באשר הן, משום שכולן קובעות שימושים כאלה או אחרים. פרשנות שכזו אינה עולה בקנה אחד עם השכל הישר ואף אינה תואמת את הפסיקה המתירה קיומם של חללים אטומים. 

לא ניתן לשלול זכויות מכוח תוכנית מתאר ללא הוראה מפורשת בתוכנית
כמו כן, כפי שכבר פסקה בעבר אף ועדת הערר, כל עוד קיימות זכויות בניה המאפשרות בנייתו של המרתף כולו, ואין המדובר בשטח החורג מזכויות אלו, יש לאשר את בנייתו אפילו אם יוותר אטום וללא שימוש. 

נזכיר כי מהותן ומעמדן של זכויות מכוח תכנית מתאר הן "זכויות מוקנות", על כן, כדי שמוסד תכנון יהא רשאי לשלול זכויות אלה, נדרשת הוראה מפורשת בתוכנית, ולא ניתן להסתפק בלשון שאינה חד משמעית, שניתנת לפרשנות לכאן או לכאן. 

זאת ועוד, בית המשפט סבר כי קבלת עמדת מוסדות התכנון עשויה למקד את הדיון בשיקולים אישיים כנגד העותר במקום בשיקולים תכנוניים. בית המשפט קבע כי החלטת מוסד תכנון המתבססת על השיקול לפיו העותר אינו מעוניין לעשות שימוש במרתף מתעלמת מהדיון התכנוני שאמור לבחון האם הבית כפי שנבנה, בכלל נדרש למרתף. 

מוסד התכנון צריך לבחון את ניצול המקרקעין לאור תכליתם כיום ובעתיד
מוסד התכנון מחויב לבחון את שאלת ניצול המקרקעין לא על פי צרכי הבעלים הנוכחי כי אם על פי יכולת הניצול המיטבי של המקרקעין במיקומם הנוכחי ולאור תכליתם היום ובעתיד. כמו כן, מוסד התכנון צריך לבדוק האם מבחינה תכנונית ניתן לאשר את היתר הבניה המבוקש על פי התוכנית הקיימת וזכויות הבניה הקיימות. במסגרת הבדיקה עליו להתחשב בכך שככל שלא יוקם המרתף עתה, גם כאשר יתחלפו בעלי המקרקעין לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו ולהקימו.

על כן נפסק כי ניתן להתיר את הקמת המרתף כשטח אטום, שאין חובה להשתמש בו בפועל, כל עוד שטחו בא לידי ביטוי בחישוב השטחים.

עורך דין מורן גור (רייסמן-גור משרד עורכי דין)עורך דין מורן גור (רייסמן-גור משרד עורכי דין)

עורך דין מורן גור ועורכת דין אורטל דוידיאן - גדעוני ממשרד עו"ד רייסמן-גור, עוסקים בתמ"א 38 והתחדשות עירונית, דיני מקרקעין, תכנון ובניה וליקויי בניה. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לתכנון ובניה LawGuide

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.