נגיף הקורונה השוטף את העולם ואת ישראל, אינו פוסח גם על שוק הנדל"ן ואף לא על פרויקטים של התחדשות עירונית המצויים בעיצומם של הליכי התכנון והביצוע.

במהלך הימים האחרונים משגרים יזמים לבעלי הדירות הודעות בכתב המודיעות על צפי לעיכוב בקידום והשלמת הפרויקט.

היזמים מקדימים תרופה למכה, מקום בו בעת הזו איש אינו יודע להעריך מה יהא משכה של המגפה, מה יהיה היקף הנזק שתגרום לכלל המשק (וכלל העולם), כיצד תשפיע על הפרויקט ועד כמה תעכב את השלמתו.

לפניה ישירה אל עורך הדין דן הלפרט לחץ/י כאן

סעיף "כוח עליון" בהסכם תמ"א 38
הסכמי תמ"א 38 כוללים סעיף "כוח עליון" שבו הצדדים מגדירים אירועים שונים שאם יתקיימו, ניתן יהיה לראות בהם משום אירועים חיצוניים, בלתי צפויים אשר נכפו על הצדדים ואשר היזם לא יכול היה למונעם. חשיבותו של הסעיף רבה מאוד מבחינתו של היזם ונסביר מדוע. 

הסכמי תמ"א 38 כוללים לוחות זמנים לקידום התכנון וקבלת היתר בניה וכן לביצוע והשלמת עבודות הבניה. כאשר בעלי הדירות מתקשרים עם יזם בהסכם לביצוע פרויקט חיזוק (תמ"א 38/1) או הריסה (תמ"א 38/2 או פינוי בינוי), הצדדים מגדירים במסגרת ההסכם מועדים ברורים לקיום התחייבויות היזם ומסירת הדירות החדשות (בפרויקט הריסה ובניה) או ההרחבות והרכוש המשותף (בפרויקט תמ"א 38/1) לידי בעלי הדירות. 

איחור במסירה מחייב את היזם לפצות את בעלי הדירות
איחור במסירה גורר אחריו פיצוי כספי שעל היזם לשלם לבעלי הדירות. הפיצוי בגין האיחור במסירה עלול להגיע לכדי סכומים ניכרים. והנה, ככל שהאיחור במסירה נובע מעיכובים שאירעו בשל "כוח עליון", אזי אין היזם נדרש לשאת בפיצוי בגינו.

סוגיה זו מוסדרת גם בחוק (חוק המכר (דירות)), בו נקבע כי הצדדים לחוזה רשאים להסכים כי היזם לא יישא בפיצוי בגין איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.

חוק המכר (דירות), אגב, איננו חל באופן אוטומטי על פרויקטים של התחדשות עירונית, אולם אנו כמייצגים של בעלי דירות דואגים להחיל אותו בכל פרויקט במסגרת הסכם ההתקשרות שבין בעלי הדירות והיזם.

הירתמות המחוקק בעניין זה נועדה להגן על רוכשי הדירות מתוך הבנה שמעמדו של הרוכש מבחינת כוח המיקוח, התמרון וניסוח החוזה אינו זהה, בחלק ניכר של המקרים, לזה של בונה הדירה. משמע, מדובר במערכת יחסים שבה נעדר לעתים קרובות מדי בסיס של שוויון בין הצדדים הכורתים את החוזה.

בתי המשפט עסקו רבות בסוגיית האיחור במסירה. בפסיקה נקבע כי החובה למסירת החזקה בדירה היא חובתו העיקרית של כל מוכר (בענייננו- יזם) כלפי כל קונה (בענייננו- בעל דירה). כמו כן נקבע כי מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות ביחס למועד המסירה. 

לא כל אירוע בלתי צפוי ישפיע על מועד המסירה
בתי המשפט קבעו לא אחת, כי לא כל מחדל או אירוע בלתי צפוי הגורם לסטייה מלוח הזמנים המתוכנן, ישפיע בהכרח על מועד מסירת הדירה. לעניין זה יש להבחין למשל בין פעולות היכולות להתבצע במקביל, כך שאיחור בביצוע אחת מהן לא יעכב את מועד הסיום של הפרויקט בכללותו, לבין פעולות שביצוען נעשה בטור, כך שעיכוב באחת מהן יגרור עיכובים נוספים ויוליך בסופו של דבר לאיחור במסירה. 

נקבע עוד, כי המוכר (היזם) נדרש להוכיח את היעדר יכולתו לנקוט באמצעים סבירים, כדי למנוע את עצם התרחשות הנסיבות המעכבות, ואת השפעתן על מועד מסירת הדירות בפועל.

שליטת הקבלן על הנסיבות המעכבות משמעותה, יכולתו לנקוט באמצעים סבירים כדי למנוע את עצם התרחשות הנסיבה המעכבת ולכן יהיה עליו להראות כי אלמלא אותו עיכוב, המסירה הייתה מתבצעת במועד. 

האם נגיף הקורונה הוא בגדר "כוח עליון"? 
האם נכונות הודעות היזמים לבעלי הדירות על כך שאיחור במסירת הדירות הנובע מעיכובים הנגרמים בעת הזו מהווה "כוח עליון"? 

האם באמת ראוי לפטור את היזמים מתשלום פיצוי כספי בגין איחור או עיכוב בסיום הפרויקט רק בשל העובדה שהמגפה אירעה בזמן חיי הפרויקט?

השאלות הללו אינן פשוטות. נראה שהמגפה תוכר כ"כוח עליון" אך לא תפטור את היזמים מהצורך להוכיח כי עשו כל שניתן כדי למנוע את העיכוב במסירת הדירות. 

חשוב להוסיף מספר הערות:

  1. בעת כתיבת שורות אלה אנו מצויים בתחילתה של המגפה (ואולי (הלוואי) ניתן  לומר "בעיצומה של המגיפה"), כך שלא ניתן לדעת מה יוליד יום, מה יהיה היקפה של המגפה ומה יהא משכה, וכתוצאה מכך מה יהיה היקף השפעתה על אורחות חיינו ובכללן גם על שוק הנדל"ן.
  2. לא נראה שמישהו היה יכול לצפות את פרוץ המגפה הקשה, את קצב התפשטותה ואת ההשפעה הכמעט מיידית שלה על אזרחי המדינה ועל כל המתרחש סביבנו.
  3. לצד כל אלה, נראה שלאחר חלוף המגפה וככל שיחולו עיכובים בהשלמת פרויקטים ואיחורים במסירת דירות, לא ניתן יהיה לקבוע באופן שרירותי כי כל תקופת קיומה של המגפה צריכה להיחשב כתקופה שבה היזם פטור מתשלום פיצוי. תחת זאת יהיה מקום לברר בקשר לשאלת האיחור במסירה, האם בעת הרלוונטית היזם פעל ככל האפשר על מנת להימנע מעיכובים. במסגרת בדיקת פעולות היזם יבחן האם הוא פעל לקידום התכנון (למשל המשך העסקת בעלי מקצוע (כגון אדריכלים, יועצים, מהנדסים) שממשיכים לעבוד בהתאם להנחיות משרד הבריאות), האם הוא ביצע פעולות לקידום עבודות הבניה (למשל על ידי המשך העסקת גורמי ביצוע המורשים לעבוד) וכן הלאה.
  4. רק בכפוף להוכחת קשר ישיר בין נגיף הקורונה ובין העיכוב בביצוע הפרויקט והוכחת היזם כי פעל בכל דרך העומדת לרשותו למניעת כל עיכוב, יהיה ניתן לקבוע כי היזם איננו אחראי לעיכוב שנגרם בתקופת המגפה. על כן, הוא יהיה פטור מתשלום פיצוי כספי בגין תקופת העיכוב הנ"ל.

עורך הדין דן הלפרט (צילום: שני נחמיאס סטודיו כותרת)עורך הדין דן הלפרט (צילום: שני נחמיאס סטודיו כותרת)

עורך הדין דן הלפרט הוא מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה מאות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, סגן יו"ר ועדת התחדשות עירונית הארצית של לשכת עורכי הדין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון ומנהל פורום תמ"א 38. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לתמ"א 38 LawGuide.

* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.