במציאות היומיומית של חיינו העמוסים, בה אנשים המעוניינים לרכוש דירה או נכס כלשהו, נפגשים לרוב, לראשונה, במעמד חתימת הסכם המכר בפועל, כשמרבית המשא ומתן מתנהל באמצעות המדיה האלקטרונית, קרי בהודעות מייל בין באי כוח הצדדים, הודעות בווטסאפ ועוד, קורה לעיתים שצד אחד מעונין לקשור את הצד השני לעסקה על ידי חתימה משותפת על מסמך עקרונות לעסקה, מעין מסמך כוונות המכונה במחוזותינו "זיכרון דברים", המפרט את עיקרי התנאים, כמסמך מקדים להסכם מפורט שיחתם בבוא היום עם הבשלת המשא ומתן לכדי הסכם מחייב.

לזיכרון דברים כאמור יכולה להיות משמעות מעשית ומחייבת במקרה שבו בסופו של יום לאחר ניהול מו"מ, אחד הצדדים נסוג מהעסקה, ולא מסכים לחתום על הסכם מפורט, והצד האחר נתלה במסמך החתום ומבקש לאכוף אותו על הצד השני כהסכם מחייב, הגם שלא נחתם הסכם מפורט.

לפניה ישירה אל משרד עורכי דין גרוס שאקי, לחץ/י כאן

גישת בתי המשפט בסוגיית תוקפו של הסכם עקרונות לחתימת הסכם
בתי המשפט בישראל נדרשים לעיתים קרובות לבחון את סוגי ההתחייבויות הללו ולהחליט אם ליתן להם תוקף מחייב ולאכוף אותם על צד המתכחש להם.

בתא (מרכז) 18217-05-16 - שחר ברק יזמות נדלן בעמ נ' אמציה גזית, מיום 29/05/2018 נדחתה תביעתה של חברת יזמות נדל"ן לאכיפת הסכם לרכישת מקרקעין, בשל כך שבית המשפט קבע שלא נחתם הסכם מכר מחייב בין הצדדים.

במקרה זה חברת יזמות נדל"ן (להלן: "התובעת") ביקשה כי בית המשפט יורה על אכיפתו של הסכם מכר מקרקעין שנחתם לטענתה בינה לבין הנתבעים (להלן: "הנתבעים").

חברת יזמות הנדל"ן טענה כי מסמך הכוונות מהווה הסכם מכר מחייב
לטענת התובעת התקיימה פגישה בין מנהל התובעת לבין הנתבעים, במסגרתה נחתם על ידי הצדדים מסמך כוונות לעריכת הסכם מכר לרכישת המקרקעין המצויים בבעלותה של אחת הנתבעות. כעבור 5 חודשים לאחר מגעים שונים שהתנהלו בין הצדדים, הודיע הנתבע לתובעת, על סיום הקשר בין הצדדים.

התובעת טענה כי מסמך הכוונות מהווה הסכם מכר מחייב בין הצדדים, אשר מכוחו ובעקבותיו אף שולמה על ידה לנתבעים, חלק מהתמורה. עוד נטען כי הנתבעים לא היו רשאים לחזור בהם מההסכם, ועשו כן, בחוסר תום לב ומשיקולים זרים, תוך הפרת התחייבויותיהם. התובעת הוסיפה וטענה כי הוסכם בין הצדדים, כי ימתינו עם הוצאת העסקה אל הפועל, עד לאחר רישום מלוא זכויות התובעת במקרקעין על שמה, והיה זה הטעם היחיד בשלו העסקה טרם הושלמה.

מוכרי המקרקעין טענו כי לא נכרת בינם ובין החברה הסכם מכר מקרקעין מחייב
הנתבעים טענו כי לא נכרת בין הצדדים הסכם מכר מקרקעין מחייב, בהתאם להוראות הדין וכי מסמך הכוונות הינו מסמך של הוראות כלליות בלבד, ועניינו יצירת כללים לצורך עריכתו של ההסכם. הנתבעים הוסיפו וטענו כי המשא ומתן בין הצדדים, לא הבשיל לכדי הסכם מכר מחייב, נוכח התנהלות התובעת והתחמקותה מחתימה על טיוטת ההסכם אשר כללה תנאי סף על פיו יופקד סך של 1,500,000 שקלים בנאמנות להבטחת תשלום סכום היטל ההשבחה על ידי התובעת.

הנתבעים הוסיפו והדגישו כי נציגי התובעת ידעו היטב כי תשלום מלוא התמורה עד לתאריך מסוים שנקבע, כמו גם תשלום היטל ההשבחה על ידי התובעת, מהווים תנאי יסודי, בלעדיו אין, להתקשרות בין הצדדים.

עורכת הדין סמדר גרוס שאקי (צילום: קובי קורנקס)עורכת הדין סמדר גרוס שאקי (צילום: קובי קורנקס)

בית המשפט צריך להשתכנע כי הצדדים הגיעו להסכם שלם על כל המשתמע מכך
כב' השופטת ה' סילש פסקה כי על מנת לקשור את הצדדים בקשר חוזי גם כאשר לא נערך חוזה פורמאלי, מלא ומפורט, על בית המשפט להשתכנע, באופן שאינו מותיר מקום לספקות, כי מה שנעשה בין הצדדים לא נשאר בגדר משא ומתן בלבד או בגדר העלאת תנאים ראשוניים ושלדיים, אלא כי הם הגיעו לכדי הסכם שלם, גמור ומוחלט, על כל יסודותיו ומשמעויותיו.

עוד נפסק כי במקרה דנן, המסמך עצמו, התנהלות עורכי הדין לאחר אותו מועד, והתנהלות בעלי הדין עצמם לאחר החתימה על מסמך הכוונות, מלמדים באופן ברור כי הצדדים לא התכוונו לראות במסמך הכוונות משום הסכם מכר מחייב. 

מסמך הכוונות אינו מלמד על גמירות דעת ומסוימות ולכן אינו מחייב את הצדדים
בעניינם של הצדדים, גם שילוב מסמך הכוונות ומכתב האישור שנשלח לאחריו אין בהם כדי להביא למסקנה בדבר קיומה של גמירות דעת ומסוימות, וזאת מקום בו המסמכים חסרים, ונעדרי חלק מהפרטים המהותיים.

יוצא אפוא, כי על מנת לשוות למסמך כוונות טרומי שנערך בין הצדדים טרם חתימת הסכם מכר מפורט תוקף מחייב, יש להיכנס לפרטי העסקה ולפרט תנאים מהותיים, כגון זיהוי מדויק של הנכס, שמות מדויקים של הצדדים לעסקה, סכום תמורה, תנאי תשלום ואופן תשלום מדויקים ומועד מסירת חזקה בנכס. כמו כן, על הצדדים להראות כי אכן התייחסו לתנאיו כעקרונות מחייבים שאין לסגת מהם בעת ניסוח ההסכם הסופי.

כמו כן בחן בית המשפט את כלל הראיות בתיק והסיק מהן כי התנהלותו של מנהל התובעת בעיכוב החתימה, והתנגדותו לדרישת הנתבעים להפקיד בנאמנות את סכום החיוב המשוער בגין היטל השבחה, הם אלו אשר מנעו את חתימת ההסכם. המשמעות היא שכאשר ביסוד ההחלטה של צד להפסקת המו"מ ישנה עילה מוצדקת, בשל קיומם של פערים מהותיים משפטיים או מסחריים בין הצדדים ,אזי גם אם נחתם זיכרון דברים, בית המשפט לא יטה לאכוף אותו על הצד שסיים את המגעים, ויראה בהיעדר ההסכמות כאי הבשלה של המו"מ לכדי הסכם מכר מחייב. 

עורכת דין סמדר גרוס שאקי בעלת ותק של יותר מ-25 שנה בתחום המקרקעין והנדל"ן, עוסקת בעריכת עסקאות מקרקעין, חוזי מכר, חוזי שכירות, הסכמי שיתוף, הסכמי תמ"א 38, פירוק שיתוף קומבינציה, ליווי קבוצות רכישה, מיסוי מקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין למכירת דירה LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.