לפי חוק הגנת הדייר, דייר מוגן הוא שוכר נכס שנהנה מזכויות יתר לעומת שוכר "רגיל" שלא לפי חוק הגנת הדייר. במסגרת זכויות אלו ניתן לציין את ההגנה שמוקנית לדייר מוגן מפני פינוי מהנכס כל עוד הוא מקיים את הוראות הדין וההסכם, ואת האפשרות לשלם דמי שכירות "מוגנים" במשך כל תקופת אחזקתו בנכס.
מי נחשב לדייר מוגן לפי הוראות חוק הגנת הדייר?
בהתאם להוראותיו של חוק הגנת הדייר, דייר מוגן יכול שיהיה אחד מהבאים:
- דייר ששילם דמי מפתח לבעל הנכס ומחזיק בפועל בדירה או בעסק.
- דייר שקיבל את זכות הדיירות המוגנת על פי חוק בשל היותו קרוב משפחה מדרגה ראשונה של דייר מוגן אשר התגורר איתו בנכס לפני מותו במקרה של דירה, או שהמשיך את עיסוקו של הדייר שנפטר במקרה של עסק, ובכפוף להתקיימות התנאים שבחוק.
- אדם שקיבל חזקה בנכס לפני תאריך 20.08.1968, כאשר בהסכם השכירות של הנכס נקבע שהוא ייהנה ממעמד של דייר מוגן, על אף שלא שילם דמי מפתח.
"דמי מפתח" הם למעשה כל תמורה (לאו דווקא בכסף) שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות הנכס המוגן, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר המוגן.
לפניה ישירה אל עו"ד אריה כהנא, לחץ/י כאן
חוק הגנת הדייר מקנה לדיירים מוגנים זכות לשלם דמי שכירות מופחתים (מאד) ומספק להם הגנה מפני פינוי מהנכס כל עוד הם בחיים ובתנאי שמילאו אחר הוראות הסכם השכירות והוראות "החוק"
לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), דייר מוגן הוא שוכר נכס שנהנה מזכויות יתר לעומת שוכר "רגיל" שלא לפי חוק הגנת הדייר. במסגרת זכויות אלו ניתן לציין את ההגנה שמוקנית לדייר מוגן מפני פינוי מהנכס ואת הזכות לשלם דמי שכירות מופחתים (הנקראים גם "מוגנים"), אשר משתנים פעם בשנה רק בהתאם לשינויי מדד המחירים לצרכן. הבסיס לחישוב שכה"ד המוגן הם דמי השכירות ה"היסטוריים" כפי שנקבעו בהסכם הראשוני בין הדייר המקורי לבעל הבית/ הנכס.
יש לציין כי בשונה מזכות הבעלות, זכות הדיירות המוגנת לא נרשמת בטאבו וזאת מכיוון שהיא אינה זכות במקרקעין. זוהי זכות עפ"י החוק הנ"ל שמשמעה שהדייר המוגן יכול בעצם כל תקופת חייו להחזיק ולהשתמש בנכס למגורים או לשימוש מסחרי ועסקי, וזאת בכפוף להוראות החוזה שכרת עם בעל הנכס והוראות החוק.
העברת זכויותיו של דייר מוגן
- מכיוון שהזכות לדיירות מוגנת הינה יצירת החוק, העברת הזכויות תיעשה רק לפי הוראותיו של חוק זה.
- עפ"י האמור בסע' א' לעיל אין זכות זאת נכללת בגדר עזבונו של הדייר. חוק הירושה לא חל על זכות זאת, והדייר אינו יכול להעביר זכות זאת ליורשיו גם לא בדרך של צוואה.
- עפ"י הוראות החוק העברת הזכויות בדירה לבני משפחה מותנית במגורים משותפים עם הדייר בתקופה שלא תפחת מ-6 חודשים ולגבי ילדיו גם בכך שאין להם דירה אחרת למגוריהם. לא ניתן לבצע יותר מ-2 "גלגולי" העברות בין היורשים ויורשי היורשים.
- לגבי העברת זכויות ה"דיירות" בעסק ההעברה מותנית בהמשכת אותה מטרת עסק כפי שהייתה לגבי הדייר המקורי.
- העברת הזכויות למי שאינו בן משפחה: העברת הזכויות למי שאינו בן משפחה כפופה למשלוח תצהירים מתאימים לבעל הנכס ובהסכמתו של בעל הנכס. בכל מקרה לבעל הנכס קיימת עדיפות וזכות קדימה לקבל את החזקה בנכס עפ"י המחיר שנכתב בתצהירים או כל מחיר אחר וזאת לאחר תשלום חלקו של הדייר בדמי המפתח.
- במקרה שהבעלים מסרב לאשר את חילופי הדיירים וגם אינו מוכן לשלם לדייר את חלקו בדמי המפתח ע"מ שימסור לו את החזקה, רשאי הדייר לפנות לביה"ד לשכירות (תוך תקופה שנקבעה בחוק) ע"מ שיורה לבעלים לנקוט באחת מ-2 האפשרויות שנמנו לעיל.
- בין אם הזכות תעבור לדייר אחר ובין אם החזקה תחזור לבעלים, הדייר יהיה זכאי לחלקו בדמי המפתח כפי שנקבע בחוק. בשכירות העולה על 5 שנים מדובר ב-60% מדמי המפתח.
- כל המוסכם בין הבעלים ובין הדייר "המקורי" יחול גם על חליפו של הדייר המקורי.
דייר של דירה שנפרד או התגרש מבן זוגו
- דייר שנפרד או התגרש מבן זוגו יהיה לדייר בן הזוג שהוחלט כי הוא יחזיק בדירה מתוקף הסכם בכתב בין בני הזוג או מתוקף פס"ד שעל פיו נפרדו או התגרשו בני הזוג, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים והתגוררו יחדיו בדירה במשך שישה חודשים.
- דייר שחדל להחזיק בדירה בגלל שזנח את בן זוגו יהיה בן הזוג לדייר ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים והתגוררו יחדיו בדירה הנ"ל לפחות שישה חודשים. דייר של דירה שחדל להחזיק בה בגלל שזנח את ילדיו ולא היה בן זוגו לדייר, יהיו ילדיו לדיירים ובתנאי שגרו עם הדייר לפחות שישה חודשים ולא הייתה להם באותה עת דירה אחרת למגוריהם.
באילו מצבים ניתן לפנות דייר מוגן מהנכס?
מאחר שפינוי של דייר מוגן נחשב לסנקציה קשה וחמורה שפוגעת בזכות הדיירות המוגנת ובמקרים רבים מותירה את הדייר ללא קורת גג או ללא מקור פרנסתו, נקבעו בחוק מספר עילות אשר רק בכפוף להתקיימותן אפשר לפנות דייר מוגן מנכס. דוגמה לאחת העילות המעניקות לבעל נכס אפשרות לפנות דייר מוגן מנכס ניתן לראות במקרה שבו דייר מוגן לא שילם את דמי השכירות באופן רציף או שהפר תנאי מפורש שמופיע בהסכם השכירות של הנכס.
העילות המקנות לבעל נכס אפשרות לפנות דייר מוגן מהנכס כוללות בין היתר גרימת נזק מכוון לנכס, ביצוע שינויים בלתי מורשים בנכס בניגוד להסכם השכירות, שימוש בנכס למטרה בלתי חוקית, הטרדה של שכנים או השכרה של הנכס לצד שלישי והפקת רווח בלתי הוגן.
יצוין כי בנוסף לעילות הפינוי הקבועות בחוק (סע' 131 לחוק), קבעה הפסיקה עילה נוספת לפינוי היא עילת "הנטישה", המתקבלת רק אם יוכח שהדייר נטש לחלוטין את המושכר ואין בכוונתו לשוב אליו.
במצב שבעל הנכס צריך את הנכס לשימושו האישי, הוא מחויב לספק לדייר המוגן דיור חלופי או לפצותו לפי קביעת בית המשפט. בהקשר זה יצוין כי הדברים נכונים בשינויים המחויבים, גם ביחס למצב שבו גוף ציבורי או המדינה הם הבעלים של הנכס.
סעד מן הצדק לדייר מוגן על ידי בית המשפט
בהתאם לסעיף 132(א) לחוק, גם אם מוכחת עילת פינוי מכוח החוק, בית המשפט מוסמך להעניק לדייר המוגן "סעד מן הצדק" ולהימנע ממתן צו פינוי מהנכס. יובהר כי סעד מן הצדק לא יינתן כדבר שבשגרה ויינתן על ידי בית המשפט אם הוא שוכנע כי בנסיבות המקרה פינוי הדייר המוגן מהנכס יהיה בלתי צודק. כדי לגבש הכרעה בסוגיה זו, בית המשפט יבדוק בעיקר את חומרת ההפרה שביצע הדייר המוגן ביחס לתוצאה הצפויה עבורו בעקבות פינויו מהנכס. באם "תיקן" הדייר את ההפרה ביהמ"ש ישקול זאת לחיוב בבואו לשקול מתן סעד מן הצדק.
עורך דין אריה כהנא בעל ניסיון של יותר מ-30 שנה בתחום דמי המפתח והדיירות המוגנת, דיני מקרקעין ונדל"ן. עורך הדין כהנא אף שימש במשך 10 שנים כיועץ משפטי בארגון היציג של הדיירים המוגנים. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לדמי מפתח LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.