בשעה טובה ומוצלחת חתמתם על הסכם עם יזם במסגרתו יבוצע בבניין שלכם פרויקט של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי.

לעיתים, מוקדם מידי לשמוח וזאת מאחר שבפרויקטים של התחדשות עירונית עשוי לחלוף זמן רב (לעיתים אפילו שנים רבות) בין המועד שבו הדייר חתם על הסכם עם הקבלן ועד לתחילת ביצוע העבודות בפועל וזאת מאחר שהוצאתו לפועל של פרויקט מסוג התחדשות עירונית כפוף לתנאים מתלים המתנים את כניסת ההסכם לתוקף בהסכמת מספר הדיירים הנחוץ, בהיקף זכויות הבנייה שיינתנו בפועל או בתנאים אחרים, כך שייתכן שבסופו של יום הפרויקט כלל לא יצא לפועל.

מהי משמעותם של "שווי המכירה" ושל "יום המכירה"?
עם זאת "יום המכירה" ו"שווי המכירה" הקובעים את חבות המס נקבעים לפי יום החתימה הראשונית וכפועל יוצא, רשויות המס ידרשו מהדייר ומהיזם לדווח ולשלם את המס אף שבהחלט ייתכן שהפרויקט לא ייצא לפועל.
 
כדי למנוע מצב בעייתי זה, הסדיר המחוקק במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, סעיף שיאפשר לדחות את יום המכירה בפרויקטים של התחדשות עירונית למועד המוקדם מבין החלופות הבאות:

  1. המועד שבו התקיים התנאי המתלה (אותו תנאי שהוגדר בהסכם);
  2. המועד שבו מומשה האופציה, והיזם רכש את הזכויות ביחידה לגביה ניתנה האופציה;
  3. תחילת הבניה במתחם ע"י היזם או מטעמו.

כלומר, רק משהגיע יום המכירה, ובמידה ויתקיימו יתר התנאים המנויים בחוק, תעניק רשות המיסים הטבות מס לדיירים במכירת זכויותיהם ליזם.

לעיתים, מבקש הדייר למכור את דירתו לצד שלישי, וזאת לאחר שחתם כבר על הסכם עם היזם - לדברי עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני דווקא בעסקאות מסוג זה קיימת חשיבות מכרעת לעיתוי מכירת הדירה לצד ג', מאחר שעיתוי המכירה משפיע באופן ישיר על חבות המס שתוטל על הדייר או על שלילת פטור ממס במקרים מסוימים.

לפניה ישירה אל עו"ד רו"ח חיה אביסרור שמעוני, לחץ/י כאן

מכירת הדירה לאחר שנחתם הסכם עם היזם אך טרם הגיע יום המכירה
במקרה זה ייתכנו שני מצבים ותוצאת המס מושפעת ותלויה בסוג הפטור הראשוני שביקש הדייר להחיל במועד מכירת זכויותיו ליזם.

במקרה שבו בעל הדירה ביקש להחיל עליו את הפטור הקבוע בחוק למוכר דירת מגורים מזכה, הרי שמרגע החתימה על ההסכם עם היזם, לא רואים בו כבעלים של דירת מגורים ועל כן מכירת הדירה לצד ג' תתחייב בידו במס שבח מלא, כמכירת זכות במקרקעין ולא כדירת מגורים - דבר שיגרור תשלום מס גבוה מאד.

במקרה שבו בעל הדירה ביקש להחיל עליו את הטבות המס שמעניק המחוקק לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, הרי שממשיכים לראות בדירה שלו דירת מגורים לכל דבר ועניין כך שמכירת הדירה בפרק הזמן שבין יום החתימה על ההסכם ועד ליום המכירה - תזכה אותו בהקלות מס הניתנות בעת מכירת דירת מגורים, וגם מכירת זכויות הבניה הנוספות תיהנה מהטבות מס הקבועות בחוק.

מכירה לאחר שנחתם הסכם עם היזם והגיע יום המכירה
במקרה כזה עשוי הדייר לגלות כי אף על פי העובדה שבהסכם המכר בינו לבין צד ג' צוין כי הממכר הוא דירת מגורים - לצרכי מיסוי מקרקעין הוא למעשה מוכר נכס, שאינו עונה על הגדרת "דירת מגורים" שכן החל מיום המכירה ניתנת ליזם (בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי) הזכות להרוס את הדירה הקיימת ולכן עמדת רשות המיסים היא כי הדייר מוכר זכות אחרת במקרקעין ולא דירת מגורים (וזאת גם אם הדירה טרם נהרסה בפועל על ידי היזם).

למותר לציין כי מכירה של זכות אחרת במקרקעין תתחייב במס שבח בידי הדייר ולמעשה מדובר כאן בתאונת מס מצערת שתגרור תשלום מס שבח גבוה בידי הדייר.

עו''ד רו''ח חיה אביסרור-שמעוני (צילום: Q Elite Beauty)עו''ד רו''ח חיה אביסרור-שמעוני (צילום: Q Elite Beauty)

מכירת דירה שהתקבלה בידי בעל הדירה במתנה מקרוב לפני חתימת ההסכם עם היזם – לא תזכה את בעל הדירה בפטור ממס שבח
כאמור, במסגרת ההסכם שנחתם עם היזם, מוכר בעל הדירה את זכויותיו בדירה ליזם ורואים במכירה זו עסקה חייבת במס שבח.

אחד התנאים המנויים בחוק לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת זכויות הדייר ליזם הוא שהדירה שמעביר המוכר ליזם, לא נתקבלה על ידו מקרוב בפטור ממס ב-24 החודשים שלפני מועד ההסכם המותלה או הסכם האופציה שנחתם עם היזם.

לפיכך, ככל שמעוניינים להעביר זכויות בדירה במתנה, יש לבצע זאת רק לאחר מועד החתימה על ההסכם עם היזם כדי לא לפגוע בפטור ממס השבח.

כדי להנות מפטור ממס שבח במכירת הדירה ליזם, נדרש ששיעור הזכויות שמקבל בעל הדירה בדירת המגורים החדשה, לא יפחת משעור זכויותיו בדירת המגורים שהוא מעביר ליזם
כך לדוגמא, אם שני אחים מחזיקים בדירה במשותף הרי שכל אחד ייהנה מהקלות המס רק אם כל אחד מהם יקבל דירה אחת (הטבות המס לא יינתנו אם יפחתו זכויותיו של כל אח מ-50% שהרי הפחתה מהווה מימוש שממוסה במס שבח מלא מיד).

ולכן כדי להימנע ממצב של תשלום מס שבח מוצע שכל אחד מהאחים יוודא כי שיעור זכויותיו בדירה החדשה שתתקבל בידו לא יפחת משיעור זכויותיו בדירה שהעביר ליזם. האמור לעיל נכון גם לגבי שותפים בדירה שאינם אחים.

עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני בעלת משרד עו"ד המתמחה במיסוי אזרחי, מנהלת פורום דיני מיסים באתר עורכי הדין LawGuide, עוסקת בין היתר במיסוי מקרקעין, מס הכנסה, ביטוח לאומי, גילוי מרצון, מיסוי בינלאומי וייצוג בפני רשויות המס. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לא גייד.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.