החלק המשפטי בתחום המקרקעין כולל שלושה תחומים עיקריים: הראשון תחום החוזים/עסקאות (שכולל תתי תחומים – כגון עסקאות מכר דירות/בתים, עסקאות מכר של נדל"ן מניב – משרדים, חנויות, לוגיסטיקה וכדומה, עסקאות קומבינציה, עסקאות מתנה, עסקאות שכירות, עסקאות תמ"א וכדומה), התחום השני הוא תחום הליטיגציה / ייצוג בבית משפט שכולל טיפול בתביעות שונות בתחום המקרקעין (הן מהצד התובע והן מהצד הנתבע) כגון תביעות הנובעות מהפרות של הסכמים, ליקויי בניה, תביעות פינוי, תביעות נגד רשויות וטיפול בסכסוכים שונים והתחום השלישי שקשור לתחום השני הוא תחום של פירוק שיתוף/שותפות במקרקעין.
בכל המקרים המתוארים רצוי לשכור עורך דין מומחה לנדל"ן על מנת שאכן ישמרו זכויותיכם. כך למשל לא מומלץ להיכנס לעסקה נדל"נית ללא ליווי של עורך דין המתמחה בנדל"ן. כמו כן, גם בסכסוכים, רצוי להתייעץ עם עו"ד עוד בתחילת הדרך על מנת לנהל ולהתנהל באסטרטגיה נכונה כדי להימנע מביצוע טעויות שיפגעו בכם בהמשך הדרך.
בשורות הקרובות תקבלו סקירה לגבי מקרים אחדים בהם מתעורר צורך לפנות לעורך דין מקרקעין, כפי שנכתבו על ידי עו"ד שמואל גרנאי - עורך דין מומחה לנדל"ן בעל משרד בוטיק מוביל בתל אביב.
עסקאות נדל"ן וחוזי מכר
המקרים הנפוצים ביותר שבהם מתעסק כל עורך דין אשר מתמחה בנדל"ן הינם ליווי עסקאות נדל"ן וחוזי מכר כגון: רכישת דירה מקבלן, קנייה או מכירה של דירות יד שניה, עסקאות מכר של נדל"ן מניב – משרדים, חנויות, לוגיסטיקה וכו', עסקאות קומבינציה, עסקאות תמ"א, ביטול חוזה קניית נכס או חוזה שכירות ועוד. בכל אחד מסוגי העסקאות והחוזים הללו יש צורך בתשומת לב לפרטים, ביצוע בדיקות מקדימות מתאימות, ידע ברזי החוק, הכל על מנת להפחית את הסיכון בעת ביצוע העסקה ולדאוג כי ההסכם שייחתם, יגן באופן מכסימלי על הצד המיוצג. הכוונה בין היתר לניסוח סעיפים הקשורים היא למקרים של הפרת חוזה, אי עמידה בתשלומים, איחורים במסירה, מסירה לקויה של הנכס, תיאור המצב הרישומי של הנכס, תהליכי הרישום וכו'. עורך דין מנוסה אף יוכל לעזור ללקוח שלו גם בכל הקשור לענייני המיסוי.
העברת דירה במתנה/ללא תמורה
ישנם מקרים שבהם מועברת דירה "במתנה" מאדם לאדם כך שאין מדובר בעסקת מכר. הדבר נפוץ בנתינת דירה במתנה מהורה לילד (או להיפך), העברה בין אחים לאחר הפעלת צו ירושה או צוואה וכמו כן, כחלק מתהליכי גירושים. למרות שעל פניו העברת דירה ללא תמורה אינה מהווה עסקת מכר לאדם מן הישוב, עסקת העברה ללא תמורה הינה עסקת מכר לכל דבר ועניין בעיקר מבחינת הרשויות ולכן יש להתנהל באופן זהיר ויסודי. עורך דין מקרקעין יודע כיצד לבצע את הפעולה על פי סעיפי החוק ותוך הפחתה למינימום של תשלומי המס מבחינת הלקוח שלו. בנוסף, בהעברה במתנה/ללא תמורה חובה לערוך תצהירים מאומתים ע"י עורך דין, שכוללים הסבר לגבי מהות ההעברה, זכויות והתחייבויות שונות של נותן ו/או המקבל המתנה. עורך דין מקצועי ידע לנסח את ההצהרה וההסכם בצורה המיטבית לטובת הלקוח שלו, על מנת שהתהליך יעבור בהצלחה בכל שלבי העסקה לרבות בעת דיווח העסקה לרשויות המיסוי ובעת רישום העסקה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
ליקויי בנייה
עבור כל אלמנט בדירה חדשה שרוכשים ישנה תקופת אחריות שבמהלכה על הקבלן המבצע להיות אחראי לתקינות ובעת שמתגלים ליקויים לתקנם. הסכם המכר בין הרוכש לקבלן עשוי לכלול גם סעיפים שקשורים לתהליך הבדיקה והטיפול בליקויים אך בכל מקרה על פי חוקי המדינה (חוק המכר דירות) הקבלן מחויב להם. במידה והוא מתנער מאחריותו, ניתן להגיש תביעה כנגדו בבית המשפט.
צווי מניעה
לעיתים עשוי להתרחש מצב בו אחד מהצדדים מעוניין למנוע מהצד השני ללא הסכמתו מלבצע פעולות שונות שקשורות במקרקעין. דוגמא לכך, כאשר אחד מבני הזוג רשום כבעל הנכס והצד השני אינו מסכים שתבוצע עסקה על הנכס ומעוניין למנוע ממנו את ביצוע העסקה. עוד דוגמא היא כאשר צד מעוניין לבצע בניה בשטח הצמוד ללא אישורים מתאימים תוך פגיעה בנכס הצמוד. במקרים כאלו, יש לפנות לאפשרות של הוצאת צו מניעה, זמני או קבוע. עורך דין מנוסה יידע להגיש בקשה מתאימה לסעדים זמניים/קבועים, המנומקת היטב, כדי שבית המשפט יאשר את הסעד. אי דיוקים ועבודה שאינה מקצועית של עורך הדין, עשויים להיות הרי גורל על ההתפתחויות העתידיות בבקשות הנ"ל.
פירוק שיתוף במקרקעין
מה עושים כאשר מעוניינים "לצאת" מקבוצת רכישה של נדל"ן? ומה יעשו שני משקיעים שרכשו יחדיו משרד להשקעה וכעת אחד מהם מעוניין לפרק את השותפות? במקרה שכזה יש לפנות להליך פירוק שיתוף, כשהדבר נפוץ גם במקרים של גירושין וקבלת נדל"ן בירושה. הליך פירוק שיתוף במקרקעין מתבצע באמצעות הגשת תביעה מסודרת על ידי עורך דין, או לחילופין, הגעה להבנות משותפות בעזרתו ואז עריכת הסכם מסודר. עורך הדין יודע היכן להגיש את בקשת הפירוק (בית משפט השלום או המחוזי) כך שההליך יסתיים בצורה מהירה ואף יכול לפעול למען הלקוח שלו במקרים שבהם בקשת הפירוק עשויה לנבוע מחוסר תום לב של אחד הצדדים.
עסקאות קומבינציה
עסקאות אלו כוללות העברת זכויות הקרקע ליזם/קבלן, בתמורה לקבלת חלק מהמבנים/דירות לאחר ביצוע הבניה ע"י היזם/קבלן. עסקאות קומבינציה נחשבות משתלמות עבור שני הצדדים, אך יש לקחת בחשבון את מורכבות ההליך, הן מבחינת המיסוי והן מבחינת ניסוח כל התנאים למימוש. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן ידע לייעץ ללקוח שלו לגבי המודל העסקי הכי משתלם לביצוע העסקה, לעמוד על כל התנאים שאליהם מחוייבים בעל הקרקע והיזם/קבלן, לבדוק ערבונות ואת תנאי ההסכם.
לחצו למדריכים ומידע נוסף בנושאי מקרקעין
עורך הדין גרנאי שמואל ישמח ללוות אתכם בכל אחד מהמקרים המורכבים הללו. מוזמנים ליצור קשר עם המשרד לקביעת פגישה וקבלת ייעוץ ראשוני.