האספה הכללית בבית משותף כוללת את כל בעלי הדירות בבית המשותף ואחד מתפקידיה הוא לבחור את נציגות הבית המשותף המוכרת לרוב בשם ועד הבית. נציגות הבית המשותף מחויבת לערוך אסיפה כללית פעם בשנה לצורך התוויית דרכי ניהולו של הרכוש המשותף, השימוש בו והעלויות הנלוות לו, אישור חשבונות והסדרה של עניינים נוספים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.

לפניה ישירה אל משרד עורכי דין דור אליעז, לחץ/י כאן

מהם חובותיה וזכויותיה של נציגות הבית המשותף?
נציגות הבית המשותף מחויבת לבצע את כל התיקונים הנחוצים ברכוש המשותף אשר אי ביצועם עלול לפגוע באחת הדירות בבית המשותף או לפגוע בערכה. נציגות הבית המשותף מורשית לפעול מטעם בעלי הדירות בכל עניין שקשור לניהולו השוטף ולאחזקתו התקינה של הבית המשותף. בעניינים מסוג זה, הנציגות רשאית להתקשר בחוזים ולהיות צד בהליך משפטי או במשא ומתן בשמם של כל בעלי הדירות. יתרה מזאת, הנציגות חייבת לנהל ספר של הכנסות והוצאות, לערוך דו"ח כספי כל שישה חודשים ולהציגם בפני האספה השנתית. חשוב לציין כי הכנסות הנציגות יופקדו לחשבון בנק על שם נציגות הבית המשותף. תקופת כהונתה של הנציגות עומדת על שנה, אלא אם תקנון הבית המשותף קובע אחרת.

תקנון הבית המשותף מסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות
כל בית משותף מחויב שיהיה לו תקנון שמסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות ביחס לזכויותיהם וחובותיהם בבית המשותף והרכוש המשותף. במצב שבו לא נרשם תקנון מוסכם או מיוחד יחולו על הבית המשותף הוראות התקנון המצוי המפורטות בתוספת לחוק המקרקעין. התקנון המצוי כולל הוראות ביחס למינוי ועד בית, אחזקת הרכוש המשותף, ביצוע תיקונים בבית המשותף, ניהול חשבון הבנק של נציגות הבית המשותף וניהול אסיפות דיירים. חשוב לציין כי גם אחרי שהבית המשותף נרשם, בעלי הדירות רשאים לשנות את הוראות התקנון ברוב של בעלי הדירות ששני שליש של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. בתקנון אין לקבוע או לשנות זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג שלא צוין בחוק המקרקעין, אלא בכפוף להסכמתם המפורשת.

סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף
במקרה של סכסוך בין בעלי דירות בבית המשותף, ועד הבית או בעלי הדירות רשאים לפנות למפקח על רישום מקרקעין לצורך הכרעה. למפקח על מקרקעין סמכות של שופט בית משפט שלום (לעיתים יש למפקח אף סמכות יחודית לדון בסכסוכים הקשורים לתקנון הבית המשותף) לרבות השתתפות בעלי דירות בהוצאות האחזקה השוטפות, פלישה / הסגת גבול לרכוש של דייר / צו עשה לתיקון ליקויים, לרבות רטיבויות ונזילות.

אף אחד מבעלי הדירות בבניין אינו מוכן לשמש כוועד בית, מה ניתן לעשות?
במקרים רבים, אף לא אחד מבעלי הדירות בבניין מעוניין לקחת על עצמו את תפקיד הנציגות ולכן אין מי שיתנדב לפעול בוועד הבית. במצב כזה עומדות בפני הדיירים שלוש אפשרויות. האפשרות הראשונה היא לפנות ללשכת המפקח על רישום המקרקעין כדי שימנה גורם חיצוני, שאינו נמנה על בעלי הדירות בבניין, שיועסק בתשלום בו יישאו כל בעלי הדירות בבניין. אפשרות נוספת היא למנות חברת ניהול שתישא באחריות לתחזוקה השוטפת של הבית כאשר במקרה כזה יידרש ועד בית לפקח על פעילותה של חברת הניהול. אפשרות שלישית היא לפנות לסניף האגודה לתרבות הדיור הקרוב למקום המגורים, שם מנהל הסניף יוכל לעזור לדיירי הבניין לבחור ועד בית ולהדריך אותו.

עורך הדין דור אליעז (צילום: משרד עורכי דין דור אליעז)
עורך הדין דור אליעז (צילום: משרד עורכי דין דור אליעז)

תביעה נגד בעל דירה שמסרב לשלם את חובותיו לוועד הבית
ועד הבית רשאי להגיש תביעה נגד בעל דירה בבית המשותף בגין אי עמידה בחובותיו בהתאם לחוק. נציגות הבית המשותף רשאית לפעול נגד דייר סרבן שמסרב לשלם את מיסי ועד הבית ולהגיש תביעה מתאימה למפקח על הבתים המשותפים. חשוב לציין כי לפני הגשת התביעה הנציגות מחויבת להמציא לדייר שמסרב לשלם את מיסי ועד הבית מכתב התראה לפני נקיטה בהליכים משפטיים ובכך לאפשר לו לתקן את הפרתו כלפי שאר בעלי הדירות בבית המשותף.

במקרים שונים החובות והזכויות של הדיירים בבית משותף חלות גם על בתי עסק וחנויות שנמצאים בחזיתו של הבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

ליווי משפטי יסייע לכם להתמודד עם סכסוכים בבית המשותף
פניה לעורך דין מקצועי שעוסק בתחום הבתים משותפים, בעל ניסיון רב בייצוג ועדי בתים ודיירים בתביעות שמתבררות בפני המפקח על הבתים המשותפים תוכל לסייע לכם להתנהל מול דייר סרבן או מול ועד בית שחורג מסמכויותיו עד למיצוי זכויותיכם מכוח החוק והפסיקה. עורך הדין ייבחן את נסיבות המקרה, יסביר לפונה כיצד עליו להתנהל במקרה כזה, יפנה לדייר הרלבנטי או לנציגות הבית המשותף במכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים וייצג את הלקוח במסגרת הליך משפטי לפי הצורך, עד למיצוי מיטבי של זכויותיו.

עורך דין דור אליעז עוסק בבתים משותפים, ועדי בתים, סכסוכי שכנים, ליקויי בנייה, תביעות קבלנים ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.