חלמתם על דירה, ולאחר חיפושים רבים הנה הגיע הרגע ומצאתם את דירת החלומות, דירה יד שנייה. בטרם תחתמו על החוזה, תיקחו משכנתא ותשעבדו את חייכם, קיראו את הצעדים החשובים שיש לעשות לפני שתרכשו אותה. כך תדעו כי לא נפלתם קורבן לעוקץ, לתרמית ותמנעו מטעויות נפוצות שישאירו אתכם ללא כסף וללא דירה.  

לבדוק מי המוכר
רבים מתרגילי העוקץ במדינה מתרחשים דווקא בתחום הנדל"ן. בטרם תחתמו על כל מסמך שהוא מול מוכר הדירה, ודאו כי הוא אכן הבעלים שלה. תחקרו את השכנים, תבקשו לראות תלושי ארנונה, תבררו עם המתווך, חפשו מידע ברשתות החברתיות וכל דבר שיכול לאמת כי הוא באמת בעל הנכס. 

בדקו את הדירה
הנפיקו נסח מקרקעין, בהתאם לגוש וחלקה, ובדקו מה הזכויות של המוכר, האם יש לו התחייבויות לגביה, אילו שטחים מוצמדים לה ומה אפשרויות הבנייה בנכס.

אם הנכס הוא חלק מבית משותף, תוציאו תיק בית משותף מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין ובחנו את תשריט הבית, הצמדות (האם יש לדירה מחסן או חניה) ואת תקנון הבית המשותף. 

ערכו סיור בבית לבדיקה מעמיקה על מנת לבדוק אם יש ליקויים בה. בדקו האם יש ליקויים במבנה עצמו כמו בעיות רטיבות, ניקוז, תשתית, חשמל וכו', האם יש מטרדים סביבתיים או שכנים מרעישים.

ודאו כי אין בנכס חריגות בנייה. לצורך כך מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין ולא לחכות להערכת השמאי מהבנק.

לבדיקה האם הנכס תואם להיתרי הבנייה ולא קיימים בו חריגות בניה, יש משמעויות רבות מבחינתכם כקונים. הן בעיות בקבלת המשכנתא והן אחריות פלילית, שתעבור אליכם עם רכישת הנכס. בנוסף, חריגות בנייה יובילו לקושי במימוש זכויות בניה בעתיד. 

מתי כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
מומלץ לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני החתימה על ההסכם, כי סירוב לקבלת משכנתא לא מבטל את ההסכם.

איך מחשבים מס רכישה?
מס רכישה הוא מס יחסי המחושב לפי שני פרמטים: מחיר הנכס ומדרגות מס רכישה המושפעות מהשאלה האם הרוכש הוא בעל דירה יחידה. אחוזי מס רכישה נעים בין 0% -10%. עורך דין מיסוי מקרקעין ונדלן יחשב מראש כמה מס רכישה תשלמו והאם העסקה משתלמת לכם

ב-15.1.23, יצא צו מעודכן ולפיו עבור דירה יחידה, נכס או חלק ממנו ששווה ערך ל-1,805,545 ש"ח לא יחויב במס רכישה. 

עורכת הדין יעל מנדלוביץ  (צילום: יח''צ)עורכת הדין יעל מנדלוביץ (צילום: יח''צ)

מס שבח והיטל השבחה
מס שבח והיטל השבחה אמנם משולמים על ידי המוכר, אך כדי שתוכלו לרשום את הזכויות בדירה עליכם לקבל אישור לטאבו על תשלום או פטור ממיסים אלו. לכן, עליכם לוודא כי הדבר נעשה.

יש עוד הוצאות?
מחיר הדירה הוא לא ההוצאה היחידה, כדי לוודא את כדאיות העסקה קחו בחשבון גם הוצאות משמעותיות נוספות כמו שכ"ט מתווך, שכ"ט עורך דין, מס סבח והיטל שבח, עלות פתיחת תיק משכנתא ועוד. 

כאשר מחשבים את כדאיות העסקה, יש לקחת בחשבון לא רק את מחיר הדירה אלא גם את כל ההוצאות המשמעותיות.

הערת אזהרה
במעמד החתימה על ההסכם תמסרו למוכר את התשלום הראשון על הנכס. הסכום יוחזר בנאמנות על ידי בא כוח המוכר עד לרישום הערה בטאבו, "הערת אזהרה". ההערה בטאבו מטרתה להבטיח לקונה זכויות בנכס וביטחון שהדירה לא תימכר בעסקה נוספת.

הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
לביקור באתר של עו"ד יעל מנדלוביץ לחצו כאן