האם ענף הנדל"ן של ישראל מצוי במצב בועתי? אם תשאלו את שי נסים, מנכ"ל חברת "Leemarshl",  אשר עוסק כמה עשרות שנים בקידום פרויקטים בתחום הנדל"ן התשובה היא כן: "אין אומנם עכשיו מצב בועתי אך אנחנו מתקרבים במהירות למצב כזה".
בשיחה עם מעריב אונליין הוא הסביר: "ההגדרה של בועה נדלנית היא מצב שבו ההיצע הרבה יותר גבוה מהביקוש והמחירים צונחים, אם תרצו היצע מלאכותי. בתקופה זו אין בועת נדל"ן בישראל אך להערכתי זה יקרה בעתיד. אם אנחנו בוחנים את הבועות הנדלניות במדינות שונות בעולם, אז בכל המקרים הם לא באו בהדרגה אלה בבת אחת, ואחרי תקופה של עליית מחירים חדה.  וזה המצב שיש כאן היום -  עליות מחירים חדות ומתמשכות, ללא הפסקה  במשך כשמונה שנים".
 
 כאן המצב שונה כי יש מחסור אקוטי בדירות, התחלות הבניה בקושי נותנות מענה לביקוש הטבעי, שלא לדבר על מענה למחסור המצטבר. אני לא רואה העדר ביקוש.

"כשבועה מתפוצצת הדבר נובע מירידה בביקושים , וירידה בביקוש בדרך כלל נובעת  כך שמחיר הדירות  גבוהות מדי, והתוצאה של פיצוץ הבועה היא ירידה חדה במחירים שפוגע ביזמים ובמשקיעים, וגם בבעלי דירות שיכולים למצוא את עצמם בתת ביטוח לגבי המשכנתאות שהם לקחו. כשבועה מתפוצצת נוצרת דינמיקה שלילית שנמשכת תקופה ארוכה עד שמחירי הנדל"ן יורדים לרמה שיוצרת ביקושים מחודשים.


"המחיר יהיה מעל ליכולת הפיננסית". שי ניסים. צילום: יח"צ
כשאני מדבר על בועה כאן בארץ אני מתכוון למצב שבו מחירי הדירות יגיעו לרמה שלא תאפשר לציבור לרכוש אותם. בישראל יש אובססיה לרכוש דירה בכל מחיר כמעט אך אנחנו מתקרבים למצב שבו מחיר הנדל"ן יגיעו לרמה שעם כל הרצון של הציבור לרכוש דירה,  הם לא יכלו לרכוש אותה כי המחיר יהיה מעל ומעבר ליכולתם הפיננסית".
מה חדש בזה? מאז קום המדינה יש עליה ריאלית במחיר הדירות, ובכל אותם תקופה העלייה בשכר הריאלי פיגר אחרי מחיר הנדל"ן . עדיין, לא זכור  לי מצב בועתי. החלשת הביקוש בעת משברים כלכלים כן בועה לא?
"אתה צודק היסטורית, אך אנחנו במצב שבו מחירי הקרקע עולים בהתמדה ובמהירות. המחירים נשלטים על ידי אפקט העדר מצד יזמים שדוחפים את הביקוש לקרקע ואת המחירים לרמות בלתי סבירות. הקבלנים  בונים ומחיר המוצר הסופי הוא נגזרת ממחיר הקרקע, אשר נחשב לשליש בממוצע ארצי מערך הדירה המוגמרת - חמישים אחוזים ברוטו במקומות מסוימים כמו תל אביב.

זאת ועוד, יש פער גדול של זמן מהרגע שרוכשים את הקרקע ועד שמוכרים את הנכס לרוכשים, כך שהאפקט של עליית מחיר הקרע מורגשת רק כעבור כמה שנים. אני טוען שבעקבות העלייה במחיר הקרקע ובגלל פערי הזמן בין רכישת הקרקע ומכירת המוצר הסופי, נוצר מתחת לפני השטח מצב בועתי שיפרוץ בעתיד הקרוב.
 הדוגמא הבולטת היא מחירי הקרקעות בתל אביב, אשר בעשור האחרון זינקו ב- 500 אחוז. כיום מחיר קרקע ליחידת דיור ממוצעת של כ 100 מ"ר נטו עולה  1.1 מיליון שקל והוא ממשיך לגדול. משמעות הדבר היא כי מחיר דירה  ממוצעת כזו לא יכולה לעלות פחות מ-2.3 או 2.5 מיליון שקל".