נטילת משכנתא הנה, במרבית המקרים, העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שאנו עושים בחיינו. אף שלא מדובר בעסקה מסובכת מדי, אוסף המונחים הבלתי מוכרים, המסלולים השונים והרצון לסיים את ההליך מהר גורמים לרבים מנוטלי המשכנתאות לעשות טעויות שיכולות לעלות להם בעשרות ובמאות אלפי שקלים. אלא שאף שמדובר בעסקה פשוטה, הציבור נוהג לעשות טעויות שונות בזמן נטילת המשכנתא. לפניכם מדריך הטעויות הנפוצות.
אי־פיזור סיכונים
לווים רבים מתייחסים אל המשכנתא כאל מקשה אחת ולוקחים את כולה באותו מסלול. בכך הם מתעלמים מהחוק הידוע ביותר בכלכלה: פיזור סיכונים. במקרה זה כל היקף החוב צמוד לאותו מסלול ותלוי ב־100% בהתפתחויות הכלכליות שישפיעו על מסלול זה בלבד.
משכנתא היא למעשה תיק השקעות, רק שבמקרה זה אנו רוצים שהוא יישאר קטן ולא יגדל. כמו בכל תיק, חייבים להגדיר מראש את רמת הסיכון הרצויה, אופי השינויים הצפויים ויכולת ההחזר בכל תסריט אפשרי. לכן מומלץ להרכיב את המשכנתא מכמה מסלולים, שימתנו את השינויים הצפויים.
לא בוחנים את קצב ירידת החוב
לווים רבים נוטים להתעלם מקצב ירידת החוב לבנק ומסתכלים רק על ההחזר החודשי. לקצב ירידת החוב לבנק ישנה משמעות גדולה בהמשך, וככל שהחוב יירד מהר יותר אפשר יהיה להשתדרג לדירה גדולה ויקרה יותר, לקחת הלוואה לכל מטרה באמצעות המשכנתא ואף לממן חובות נוספים באמצעות הדירה המשועבדת. לכן מומלץ לשלב מסלולים שונים בתמהיל המשכנתא, שחלקם יאפשר צמצום מהיר, ככל האפשר, של היקף החוב.
לא מקצרים את השנים
לווים רבים אינם מודעים לעובדה כי קיצור של כל שנה ושנה במשך המשכנתא משמעותו חסכון של אלפי שקלים בריביות המשולמות לבנק. מסיבה חסרת היגיון רוב המשכנתאות נלקחות בכפולות של חמש שנים (01, 15, 20 או 25 שנה), במקום לקצר אותן ככל האפשר.
מתעלמים מההוצאות הנלוות
לווים רבים מתייחסים רק לתשלום המיועד לרכישת הדירה ומתעלמים מהוצאות נלוות שיש בעת רכישתה: מדד תשומות הבנייה שאליו צמודה דירה הנמצאת בהליכי בנייה, תשלום לעורך דין, מס רכישה, וזאת עוד לפני שדרוגים ותוספות כמו מזגנים, מטבח ועוד. הוצאות נלוות אלו יכולות להגיע לעשרות ולמאות אלפי שקלים נוספים, שיחד עם החזר המשכנתא החודשי עלולים להיות עול כבד מנשוא עבור רוכשי הדירה. כמו כן, אם בעלי הנכס יצטרכו הלוואה נוספת כדי לכסות את ההוצאות הללו, הלוואה זו תחשב כ"הלוואה לכל מטרה" והריביות בגינה יהיו גבוהות הרבה יותר.
מתעלמים מביטוח החיים
כחלק אינטגרלי מהמשכנתא יש לבטח את הנכס וכן לעשות ביטוח חיים עבור הלווים. ביטוחים אלה מבטיחים כי הבנק יקבל את כספו גם במקרה של, חלילה, נזק גדול לבית כמו רעידת אדמה או שריפה וגם במקרה שנוטל ההלוואה הולך לעולמו. אומנם מדובר בסכומים קטנים יחסית להחזר המשכנתא, אבל ביטוח החיים עלול להיות יקר עבור קבוצות סיכון כמו מעשנים, לווים מעל גיל 50 או בעלי מקצועות המוגדרים בסיכון גבוה כמו חבלן, חשמלאי העובד במתח גבוה ועוד. תשלום הביטוח החודשי עבורם יכול להגיע עד למאות שקלים ולתוספת ניכרת בהחזר החודשי הכולל. כיום, מרבית הביטוחים נעשים בבנק, ולכן הדרך הטובה ביותר להוזיל את עלויות הביטוח היא לעשות שופינג בין חברות הביטוח השונות ולא לרוץ ולעשות את הביטוח הראשון שמציע הבנק שבו נלקחת המשכנתא.
לא מבצעים שמאות מוקדמת
במקרים רבים הרוכשים "מתאהבים" בדירה או שאינם מודעים למחיר הריאלי של הדירה ומוכנים לשלם סכומים גבוהים יותר מאשר שוויה האמיתי. הרוכשים מסתמכים על קבלת המימון המקסימלי האפשרי מהבנק בהתאם למחיר ששילמו עבור הדירה. אולם, לפני קבלת ההלוואה הבנק יבצע שמאות של הדירה, ורק בהתאם למחיר שנקב השמאי ייקבע היקף ההלוואה. המשמעות היא שאם מחיר הדירה שקבע השמאי נמוך יותר מהסכום ששילם הרוכש, המשכנתא שאותה יקבל תהיה נמוכה יותר והרוכש ייאלץ להגדיל את הונו העצמי, סכום שלא תמיד יש לו. כשיש כוונה לרכוש את הדירה, מומלץ להביא שמאי שיעריך את שוויה הריאלי. כך אפשר, לעתים, להוריד את המחיר וגם לדעת מה היקף המימון שאפשר יהיה לקבל מהבנק. עדיף להזמין שמאי העובד עם הבנקים, כך שבתוספת תשלום קטנה השמאות תשמש גם את הבנק ולא יהיה צורך לשלם על שמאות נוספת.
לא מסתכלים קדימה
לווים רבים מתייחסים ליכולת ההחזר ולגובה ההחזר החודשי ביום לקיחת ההלוואה. זאת, בלי להתחשב בשינויים העתידיים שישפיעו על יכולת ההחזר כמו הקמת משפחה, גידול בסכום ההחזר החודשי של המשכנתא והוצאות נוספות. במצב זה עלול להיווצר לחץ כלכלי הגורר כניסה למינוסים ולקיחת הלוואות אחרות בבנק. בטווח הקצר ההשלכות של שני המקרים הללו הן תשלום של ריבית גבוהה בהרבה ממה שהיו מקבלים בכל משכנתא שהיא. בטווח הארוך עלולים להגיע למצב של חוסר עמידה בתשלום המשכנתא.
מתעלמים מהתנאים הנלווים
הבנקים השונים מציעים ללווי המשכנתא תנאים שונים כהטבות נלוות או התניות שונות על ההלוואה. בין השאר ישנם בנקים שמציעים הלוואות נוספות לכל מטרה בתנאים טובים. זאת במסגרת המאושרת למשכנתא, כרטיס אשראי הכולל מסגרת גדולה ועוד. נוסף לכך, ישנם בנקים המאפשרים לקחת "הפסקה" מתשלום המשכנתא לכמה חודשים, ללא הסבר. במקרים רבים שווי הטבות אלו והיתרונות שהם נותנים ללווה עצמו שווים מבחינה כספית הרבה יותר מאשר ריבית כזו או אחרת. התייחסות אך ורק לריבית עלולה לגורם ללווים רבים להפסיד הטבות אלו. חשוב להכיר את התנאים הנלווים ואת ההתניות השונות שמציע הבנק ואת השירות שייתן הבנק במהלך חיי המשכנתא. זהו פקטור משמעותי בעת בחירת הבנק שבו רוצים ליטול את המשכנתא.
לא מתייחסים למשכנתא כאל חלק ממחיר הדירה
בישראל, יותר מ־60% מעלות הדירה נלקחת באמצעות הלוואת המשכנתא. למרות זאת, בעוד מרבית רוכשי הדירות ינהלו משא ומתן עיקש עם מוכרי הדירות במטרה להוריד 5% עד 7% ממחיר הדירה, הם כמעט שאינם מנהלים מו"מ עם הבנק על תנאי המשכנתא אלא רק על הריביות. מלבד זאת, מרבית הרוכשים מגיעים לבנק כמעט ללא הבנה בכל הקשור לתנאי ההלוואה ומונעים מעצמם את היכולת לניהול משא ומתן יעיל ומוצלח.
ההפרשים בין סכומי הכסף שיוחזרו לבנק בהלוואות המשכנתא השונות יכול להגיע לפער של מאות אלפי שקלים, דבר שיכול להפוך את רכישת הדירה לעסקה גרועה. לדוגמה, כולנו ננהל מו"מ עיקש להוריד את הריבית ב־0.1%, אולם אף אחד לא יבדוק כמה כסף עולה לו לקצר את תקופת המשכנתא ששם טמון חיסכון של עשרות אלפי שקלים.
חשופים להפתעות
מסלולי המשכנתא מגוונים ומוצמדים לפרמטרים כלכליים שונים כגון מדד המחירים לצרכן, מט"ח, ריבית בנק ישראל, אג"חים ועוגנים שונים. מרבית הלווים אינם מבינים מה המשמעות הכלכלית של כל מגמה, אופן התנהגותה, הסיכונים שבה, מה עלול לגרום לשינויים במגמה וכיצד כל שינוי שכזה משפיע על המשכנתא. הכרת מגמות השוק היא תנאי קריטי בבחירת מסלול משכנתא נכון, המתאים לאופיו ולצרכיו האישיים של הלווה. מגמות השוק משפיעות באופן ישיר הן על ההחזר החודשי והן על ההחזר הכללי.
לא מתכננים את העתיד
משכנתא ממוצעת נלקחת לתקופה של 20־25 שנה. לווים רבים מתייחסים להלוואה שנלקחה כאילו היא באמת מיועדת לתקופה שכזו ולא מתייחסים לשינויים הצפויים בדרך. הנתונים מראים שכ־70% מהלוואות המשכנתא משתנות במהלך הדרך ולא מסתיימות באותו מסלול שבו החלו. השינויים נובעים מסיבות אישיות כגון קבלת ירושה, כדאיות למחזור, עלייה או ירידה ביכולת ההחזר החודשית וכדומה או משינויים חיצוניים כמו שינויי ריבית, שינויים אינפלציוניים וכו'. ישנם מסלולים המאפשרים שינויים ופירעון מוקדם ללא קנסות, ויש כאלה המחייבים תשלום גבוה של קנס. בעת נטילת המשכנתא מומלץ להיערך לשינויים הצפויים במהלך השנים הבאות ולבנות את המשכנתא גם על פי הצרכים העתידיים.
מתייחסים רק להבדלי ריביות
לווים רבים מנהלים מו"מ ותחרות בין הבנקים על גובה ריבית המשכנתא בלבד, ללא התייחסות למסלול הנבחר, למדד שבו הוא תלוי וללא הבנה על כמה כסף הם בעצם מנהלים משא ומתן בין הבנקים השונים. למעשה, מרבית האנשים אינם יודעים כי ניהול המשא ומתן על ריביות יגרום לחסכון מזערי, בעוד בחירה של מסלול לא נכון עלולה לגרום לתשלום מיותר של מאות אלפי שקלים לאורך התקופה.
מסתמכים רק על המלצות הבנקאי
להבדיל מתהליך רכישת נכס שבו נבדקים לעומק מכלול של פרמטרים, בעת לקיחת משכנתא רבים מלוקחי המשכנתאות ניגשים לבנק לבד, ללא ידע מוקדם, ומסתמכים אך ורק על הצעת פקיד הבנק. לו הלווים היו מעלים בדעתם כי זהו האיש שמייצג את הבנק ומטרתו היא להרוויח מהלוואה זו כמה שיותר, הם לא היו מסתמכים אך ורק על הצעתו. אי־היכולת להכתיב לפקיד הבנק ולנהל משא ומתן על הרכב ההלוואה שאותה הלווה רוצה נותנת לפקיד הבנק כוח רב בניהול המשא ומתן מול הלקוח ואפשרות להגדיל את רווחי הבנק בהלוואות אלו. חשוב להתייעץ עם מומחה חיצוני למשכנתאות המחויב ללקוח ולא לבנק.
משווים עם חברים ושכנים
משכנתא אינה מוצר מדף והיא חייבת להיות מותאמת אישית לצרכיו של כל לווה בנפרד. הצרכים של כל אחד מהלווים שונים, היכולות הכלכליות שונות, הצרכים העתידיים שונים, לכל אחד אופי אחר וכל אחד מושפע אחרת משינויים ותנודות בהחזר החודשי. למרות זאת, לווים רבים מבקשים "משכנתא כמו שקיבל החבר". לקיחת משכנתא שאינה מותאמת לצרכים האישיים של כל לווה ספציפי יכולה להיות טעות קשה שלתקן אותה יעלה עשרות עד מאות אלפי שקלים.
הכותב הוא מנכ"ל amg מודלים כלכליים ומשכנתאות