מאז אישורה של תמ"א 38 במאי 2005 ועד היום ניתנו יותר מ־1,500 היתרי בנייה, ומכוחם נבנו למעלה מ־29,000 יחידות דיור – מחציתן במסגרת הריסה ובנייה ומחציתן במסגרת חיזוק והרחבה. ב־2015 לבדה נבנו כ־9,400 יח"ד, ובכל שנה אנו עדים למגמה הולכת ומתעצמת המבססת את תמ"א 38 כחלק משמעותי מסך התחלות הבנייה בישראל.
מאחורי המספרים המעודדים אפשר להבחין בכמה מגמות שמאפיינות את שוק ההתחדשות העירונית וגורמות לו להתפתח בצורה כה יפה. בשנים שחלפו היינו עדים לתיקוני חקיקה מרחיקי לכת. החל בתיקון השני, המאפשר להרוס ולבנות מחדש מכוח תמ"א 38, וכלה בהקמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והחלת פטור ממס שבח באופן גורף (גם בעת ניצול הזכויות התב"עיות). הוועדות המקומיות בגזרתן הפיקו תוכניות מכוח סעיף 23, פתחו מחלקות ייעודיות, תגברו עמדות ועדכנו את ההנחיות המרחביות חדשות לבקרים.
מלבד תיקוני החקיקה, ההנחיות המרחביות והגורמים המאקרו־כלכליים שהביאו לדחיפה חזקה של התחום, ראינו את הדיירים עצמם הולכים ומחכימים – אם בעבר היינו מסבירים לדיירים מהי תמ"א 38, הרי שהיום אנו פוסחים על ההסבר המובן מאליו וניגשים לשאלות מקצועיות הרבה יותר.
שוק ההתחדשות העירונית מתחדש בעצמו ועובר תהפוכות גדולות. הדיירים חכמים הרבה יותר. הם כבר לא סומכים על אף אחד, אלא קוראים ולומדים, שואלים ומבינים. הכל מתחיל ונגמר אך ורק בהם.
פריחתן של החברות המנהלות
למרות השינויים האמורים והנתונים המצביעים באופן חד וברור על מגמה חיובית בכל החזיתות, אנו עדיין מזהים כשלים בתהליכי התהוות הפרויקטים, ואלו גורמים לאחוז ניכר מהמיזמים הרלוונטיים להתחדשות עירונית לדשדש בטווח שבין מינוי יזם לבין קבלת היתר בנייה.
את הכשל העיקרי שעליו ננסה לתת את הדעת אנו מזהים בתהליך בחינת היזמים, ניהול מו"מ וחתימה על הסכם ביצוע מחייב. כדי להגיש הצעה עניינית לפרויקט התחדשות עירונית, נדרש היזם או הקבלן לבחון את המיזם מכמה היבטים:
השלב הראשון הוא בחינת בשלות הדיירים. בשלב זה מבקש היזם להבין אם הדיירים מסכימים עקרונית להתחיל תהליך תמ"א 38 או לחלופין פינוי־בינוי, אם ישנם סכסוכים או דרישות מיוחדות ואם נבחרה נציגות או אנשי מקצוע מלווים. לאחר שהתקבלה בהירות בנושא זה, אפשר לעבור לשלב הבא.
השלב השני הוא בחינה של זכויות הבנייה ויצירת סל זכויות. לרוב יעשה זאת אדריכל או גוף תכנוני אחר מטעם היזם.
בשלב השלישי היזם מנתח את כדאיות העסקה, בדרך כלל בהצבת הפרמטרים כפי שהוא רואה לנכון בתוך דוח הכדאיות שלו לצורך קבלת תמונת מצב כלכלית של הפרויקט.
השלב הרביעי הוא הכנת ההצעה לדיירים. זו כוללת מפרט טכני, סקיצות, הדמיות, ועוד שלל אלמנטים חזותיים שמטרתם לשבות את לבם של הדיירים.
כדי לגבש הצעה מושכלת כמובא מעלה, המתחשבת בכלל הפרמטרים, נדרש היזם למשאבים גדולים. יזמים וחברות בנייה רציניות מקבלות פניות רבות בכל יום, והם צריכים להחליט היכן למקד את תשומת הלב ולשקול אם כדאי להם להשקיע. זאת, בהסתמך על כדאיות הפרויקט והרצון לזכות בו. לא פחותה מכך היא מידת האחיזה של אותה חברה יזמית בפרויקט או בדיירים.
כדי להגביר את אחיזתו ולספק ליזם את הוודאות שתאפשר לו להתקדם שלב נוסף ולהשקיע משאבים, יצרו מסמך הנקרא "נושופ" (NoShop), והוא מקנה ליזם מעין בלעדיות לתקופת זמן מוגדרת כדי לנתח, לבחון ולהגיש הצעה בצורה יסודית. אם היזם התבקש להגיש את הצעתו ללא מסמך "בלעדיות", או כחלק ממכרז פתוח שמנהל עורך דין/ נציג אחר מטעם הדיירים - או כל דבר אחר שלא מאפשר ליזם לקבל ביטחון מספיק בעסקה - הרי שלא יהיו לו תמריצים לספק הצעה עניינית, והוא ייאלץ להוציא מהמגירה את אחד הפורמטים הקבועים, ולקוות שהדיירים יבחרו בו. מצד אחר, אם הדיירים סיפקו את הבלעדיות לתקופה של כמה חודשים, הרי שהם עובדים בצורה טורית. וכך, אם לא הצליחו להתקדם עם היזם להסכם מחייב, מכל סיבה שהיא, נדרשים הדיירים לחזור לנקודת האפס ולהתחיל מהתחלה את תהליך הבחינה.
כך מתנהלים דיירים רבים במשך שנים, ולעתים מתייאשים בדרך. לא מפני שהבניין שלהם אינו רלוונטי, אלא בגלל שיטה כושלת שאותה מנסות החברות המנהלות לשנות כמובא מטה, בעזרת יצירת עניין ותמריץ הולם בעיני היזמים ומבלי להמעיט בערך ההצעה שאותה מקבלים בעלי הדירות.
עורכי דין ללא הכשרה חשבונאית
כפי שציינו מעלה, הגורם הדומיננטי ביותר בהתהוות או בהתמשכות הפרויקטים הוא עורכי הדין המייצגים את הדיירים.
בעלי הדירות נוטים להעניק משקל יתר לשיקול הדעת של עורך הדין בבחינת היזם ומינויו. למעשה, עיקר העסקאות נחתמות מבלי שמפקח בנייה או כל איש מקצוע בעל הכשרה הנדסית יבדוק את המפרט הטכני, את מעשיות התכנון ואת הבקשה להיתר בשלב מתקדם יותר. רוב בעלי הדירות סומכים בעיניים כמעט עצומות על שיקול דעתו של עורך הדין, שלעתים לא מודע לכובד המשקל המונח על כתפיו.
היבט נוסף שכלל לא מובא בחשבון בעת שעורכי דין ללא הכשרה פיננסית בוחנים את היזם הוא האיתנות הכלכלית של היזם או הקבלן הנבחן. אנו מצויים בתקופה שבה חברות בנייה קורסות בזו אחר זו ללא התראה מוקדמת וללא קשר לגודל החברה או לניסיונה, על כן, מן הראוי שתתבצע בדיקה איכותית של איתנותה הפיננסית של החברה הניגשת למכרז. בדיקה איכותית כזו צריכה לכלול הרבה יותר מדוח סטנדרטי של BDI: ניתוח של דוחות כספיים מבוקרים, בחינה של צי הפרויקטים ומקורות המימון של החברה, בחינת הדוחות החשבונאיים, דוח תזרים מזומנים ועוד. מובן שאיננו מצפים מעורך דין ללא הכשרה מקצועית לערוך את הבדיקות האמורות, אך אנו מצפים שיהיה מודע לצורך בבדיקה פיננסית של יזם לצורך קבלת החלטה עניינית ומקצועית.
"הנבואה ניתנה לשוטים" הוא ביטוי השגור בפיהם של שלל עורכי הדין שעמם אנו עובדים, ואכן לא נמצא פתרון קסם לבחירת חברה יזמית, אך בהחלט אפשר להקטין את חוסר הוודאות בבחינה מדוקדקת בשלב המכרז, המאפשרת לבעלי הדירות לקבל החלטה מושכלת בדרך לבחירת יזם וליישום מוצלח של הפרויקט.
בקיץ האחרון העברנו סדרת השתלמויות לעורכי דין העוסקים בייצוג משפטי של דיירים בתמ"א 38 (את חלקן אף העלנו ליוטיוב כשירות לציבור). כותרת ההשתלמות הייתה "בחינה פיננסית של יזמי תמ"א 38". הופתענו לראות עורכי דין מהשורה הראשונה שהבינו את האחריות העצומה שהם נוטלים כאשר הם ממליצים על יזם כזה או אחר. בהשתלמות הבנו שהקושי מצוי לא רק בבחינה הפיננסית של היזם עצמו, אלא בהבנה הכלכלית של הפרויקט. לכן הבקשה לקבלת הצעות - או במילים אחרות - "יצירת המכרז" והפנייה ליזמים לוקה בחסר. כמו כן, חילוץ שווי הערבויות, שעד כה נחשב לעיסוק משפטי גרידא, היא משימה הדורשת הבנה כלכלית של הפרויקט.
כיצד נדע מיהו היזם שאליו עלינו לפנות, או איך מייצרים מכרז יזמים?
אבן הדרך החשובה ביותר ביצירת מכרז איכותי היא ההבנה של הפרויקט עצמו. כשדיירים או באי כוחם פונים לקבלת הצעות מבלי לנתח את הפרויקט, הם טועים טעות חמורה. ברגע שאיננו יודעים מהן דרישות הסף, אנו למעשה חשופים לקבלת הצעות לא ישימות מבחינה תכנונית או כלכלית, או לחלופין להצעות לא ראויות. יזמים רבים מנצלים את פערי הידע ומספקים לדיירים הצעות לא פרקטיות כדי לשבות את ליבם.
כאן נכנסות לתמונה החברות המנהלות, או מלווה הדיירים, הבוחנים את המיזם עוד בשלב המקדים, טרם קבלת ההצעות, וכך למעשה מייתרים את הצורך במסמך נושופ מבעלי הדירות.
ברגע שהדיירים פונים ליזמים עם מסמך המקובל עליהם מבחינה תכנונית וכלכלית, הם למעשה מדברים ב"שפת היזמים". הם משדרים להם רצינות, מציגים קו אחיד ותיאום ציפיות של הדיירים, גורמים ליזמים להבין שאין מהמורות בדרך ושזוהי קבוצה רצינית שיודעת בדיוק מה היא רוצה, ועל כן שווה להעמיק ולספק לה הצעה עניינית לבניין. נוסף לכך היזם מקבל את התכנון המיטבי ללא השקעת משאבים. אם החומרים הוגשו בצורה מקצועית, באפשרות הדיירים לפתוח ליזם את הדלת ולאפשר לו לגשת ולהציע את עצמו. כך נוצר מצב שישנם כמה יזמים המתמודדים על הפרויקט, נוצרת תחרות בריאה ועניינית, המובילה למכרז איכותי יותר וזאת מבלי לעבוד בצורה טורית ומבלי לספק בלעדיות, כאמור.
להשוות תפוחים לתפוחים
כיום קיימים מאות רבות של יזמים, חברות בנייה וקבלנים. כל אחד מהם שונה ממגוון בחינות – גודל, ניסיון, מבנה תפעולי, איתנות פיננסית, מבנה הון, שיטות עבודה, אנשי מקצוע המרכיבים את החברה, סיווג קבלני ועוד. כדי ליצור פנייה איכותית ליזמים ולקבל הצעות שאותן אפשר לשקול, צריך קודם כל לנתח את הפרויקט על שני מרכיביו העיקריים: התכנוני והכלכלי. לאחר קבלת דוח כלכלי המתחשב במשתנים התכנוניים אפשר לבחור בכמה יזמים, ורק אז לפנות אליהם בצורה יזומה כדי ליצור התמחרות בריאה ולמקסם את שלב המו"מ.
ברגע שניתחנו את סל הזכויות והבנו כיצד ייראה הבניין החדש, נוכל לשקול את הצעות היזמים בהסתמך על המרכיבים החשובים של ההצעות. מה שקורה היום, לצערנו, הוא בחינה לא מקצועית, על בסיס פרמטרים שאי אפשר לאמוד. אם יזם אחד מציע לדיירים 10 מ"ר תוספת והשני מציע 20 מ"ר, הרי שהבעיה היא בהבנת הזכויות. כל יזם ירצה למקסם את התמורה לדיירים, כי רק כך הוא ימקסם את התמורה שלו עצמו. האמור נכון גם לפרויקטים של הריסה ובנייה. יחס הקומבינציה בשוק חופשי ותחרותי אמור להיות לכאורה זהה, אך כאשר ישנה שונות בין ההצעות שהתקבלו, אנו מבינים שלא נעשתה עבודה מקדימה המאפשרת לנו להשוות תפוחים לתפוחים, וכך נגררים דיירים וועדי בתים רבים לשקילה ולבחינה של הצעות ללא מחנה משותף.
הולכים שבי אחר הצעות היזמים
לאחרונה שמענו כי עיריית רמת גן הוציאה מסמך הנוקב בשמות של יזמים ידועים וקוראת שלא להתקשר איתם בפרויקטים של תמ"א 38, שכן אותם יזמים מנפיקים הצעות שלא תואמות את ההנחיות המרחביות של העירייה, במטרה "ללכוד" את הבניין. היזמים הללו פיתחו שיטה מתוחכמת: הם מספקים הצעה ללא תחרות, וכך שובים את לבם של הדיירים. עורכי הדין דואגים להכניס המון סעיפים כדי לאכוף את ביצוע העסקה ו"להגן" על לקוחותיהם הדיירים, אך כוחן של הגנות אלו חלש מול אסטרטגיה שכבר פועלת בשטח ומוכיחה את עצמה. כשעוברים כברת דרך, חוזרים היזמים וטוענים שלא הצליחו לקבל את הזכויות כפי שרצו, וכעת עליהם לעשות תספורת קלה. הדיירים, ולעתים אף עורכי דינם, שלא רוצים לחזור אחורה מספר שנים ולהתחיל מהתחלה, מחליטים לרוב להמשיך ולחתום על שינוי התוכניות מכוח האינרציה.
והנה עוד דוגמה קלאסית מדוע צריך לנתח בעזרת אנשי מקצוע אובייקטיבים את האילוצים התכנוניים והכלכליים של הפרויקט ולאחר מכן לגשת לקבלת הצעות. רק כך אפשר לדעת כי ההצעה שאתם מקבלים תעמוד במבחן המציאות.
מקסום התמורות כתוצאה מניהול מכרז איכותי - מה אפשר למקסם?
כשמדברים באותה שפה ומבינים את תכולת הפרויקט, קל הרבה יותר לנתח את הצעות היזמים ולבחון אותן כדי למקסם את התמורה. כאשר אנו רואים עין בעין מבחינה תכנונית, יש לבחון את ההצעה ואת היזם.
ההצעה: אם יש שוני ברמה התכנונית נחפש את ההצעה הפונקציונלית ביותר, נבחן את המפרט הטכני ונדרג את איכותו, נבדוק היכן התמורות הפיזיות משמעותיות יותר ברמת שכר הדירה, חניות הדיירים ועוד. נבחן את איכות הבטוחות המשפטיות ואת עומקן.
היזם: נבדוק כיצד הוא מתכוון לממן את הפרויקט, מהי איתנותו הפיננסית, מהו הניסיון הקודם שלו בפרויקטים דומים, נאסוף המלצות מדיירים, נסקור את מבנה החברה, את זהות אנשי המקצוע, למשל אדריכל וקבלן, ועוד.
אז מי למעשה הבוס?
רוב הסכמי שכר הטרחה שבחנו אפשרו לעורך הדין המייצג את הדיירים להשתחרר מההסכם בתום שלב היתר הבנייה. למעשה, בשלב זה רוב עורכי הדין נוטים לקבל את עיקר שכר הטרחה ולפיכך הם אינם מחויבים ללקוחותיהם.
כפי שציינו, קיימים אנשי מקצוע נוספים המייצגים את הדיירים ומשתנים מפרויקט לפרויקט. מפקח בנייה מטעם הדיירים, למשל, נכנס לעתים לתמונה בשלב ניסוח המפרטים הטכניים ולעתים רק בשלב היתר הבנייה.
השילוב בין כמה אנשי מקצוע המייצגים את הדיירים ומתוגמלים בידי היזם יוצר מארג אינטרסים משונה למדי, וכך נוצרים מצבים שבהם הדיירים לא יודעים למי לפנות, וכמובן, אנו גם עדים להתנערות מאחריות מצד אנשי המקצוע המלווים בשלבים השונים של המיזם.
ישנה חשיבות לעבודה סינרגטית, שאותה מנסות החברות המנהלות להטמיע עוד בשלב יצירת המכרז. כמה אנשי מקצוע תחת קורת גג אחת מייצרים ביטחון ומטשטשים את תחושות הבלבול וחוסר הוודאות הקיימות בכל פרויקט תמ"א 38 באשר הוא.
המאכערים עדיין כאן
אל תחתמו על כל נייר, גם אם מדובר לכאורה על דף נייר בודד
גם בקרב החברות המנהלות אנו עדיין רואים חברות ומלווים בודדים שחוטאים לתפקידם, ומתפתים להחתים את בעלי הדירות על הסכמים הנועלים אותם יחדיו לתקופות ארוכות.
באזורי חיתוך סוציו־אקונומי נמוך, בעלי אוכלוסיות חלשות יותר, אנו עדיין רואים הסכמים מוזרים, שמעצם היותם אפשר להבין כי החברה המנהלת רוצה לגזור קופון שמן על חשבון בעלי הדירות ולא להפיק ערך בתור גוף מנהל ומקצועי כמובא לעיל.
כדי להתמודד עם תופעת המאכערים שמחתימים דיירים בודדים במתחמים של פינוי־בינוי על הסכמים דרקוניים ובכך חוסמים את המתחם כולו ויוצרים מפגע משפטי, שקדו המחוקקים בשנתיים האחרונות ויצרו את "חוק המאכערים", אשר פורסם ברשומות ב-3/4/2017, ואשר היה לנו לעונג להעיר את הערותינו המקצועיות לגביו.
החוק יספק אבני דרך שבהן צריכים המחתימים לעמוד כדי להמשיך ולהחזיק באותן חתימות בתוקף. בכל שלב נפתח למארגן חלון זמן נוסף, וכך למעשה אפשר יהיה לאכוף בצורה עניינית את שלב גיבוש הדיירים במתחמים רחבי היקף.
חברות מנהלות כערך (לא רק עבור דיירים)
מהותן של החברות המנהלות היא הוצאת הפרויקט לפועל אבל לא רק, כפי שניסינו להבהיר בכתבה זו. החברות המנהלות מצליחות לייצר ערך רב יותר עבור הדיירים, להגדיל את התמורות, לספק ודאות תכנונית ככל שאפשר בשלבים מקדמיים של הפרויקט ולהגמיש ולשפר את מסגרת הזמנים הנהוגה היום.
מלבד הערך הגדול שמביאות החברות המנהלות לבעלי הדירות עצמם, מגלים יותר ויותר יזמים שעצם העבודה עם חברת ליווי חוסכת להם הון עתק.
בכל פרויקט מגלמים היזמים את הפונקציות שאותן מספקות חברות הליווי עוד בשלב הגשת ההצעה, כך שמבחינה תקציבית רואים לעתים היזמים בחברות המנהלות חיסכון מהותי. ודאי שקיימים מלווים המתמחרים את עבודתם ביוקר, וכך גורמים לעיוות. אולם אנו רואים מגמה גדולה של יזמים העובדים באופן בלעדי עם חברות מנהלות וזונחים את ההתנהלות הישירה מול דיירים.
* כותבי המאמר הם ממייסדי חברת אפיקים 38, המלווה דיירים רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית ומעניקה שירותי פיקוח הנדסי ופיננסי מקצועי לשם הצלחת המיזם תוך הגנה על אינטרס בעלי הדירות.
לבדיקת הבניין שלכם ללא עלות – 073-787-38-38, [email protected]