תמ"א 38 נמצאת כבר שנים במרכז השיח היומיומי של בעלי הדירות באזורי הביקוש. רוב הדיירים בבניינים אלו מחכים לתמ"א, חלקם מקדמים תמ"א, וחלקם רק מאמינים שהם מובילים את בעלי הדירות לחוף מבטחים. לעומתם, ניצבים המתנגדים לתמ"א על סיבותיהם המגוונות. אם לא די בכך, אנו מבחינים במגמה הולכת ומתמשכת בה פרויקטים באזור המרכז רבתי מתווספים לטבעת המרכזית סביב תל אביב ולאזורי ביקוש חזקים בשרון. בד בבד התחיל "סבב ב'" - בניינים אשר נפסלו על ידי יזמים בעבר מקודמים היום במלוא המרץ.

כידוע, המדינה יצרה מערכת ייחודית המספקת שירותי בניה עבור בעלי דירות בתמורה לניצול כלל זכויות הבניה הקיימות במגרש. עבור בעלי הדירות מדובר ב"עסקת נטו" - מבלי להכניס את היד לכיס, אך בפועל משקיעים בעלי דירות שעות אין ספור בקידום פרויקט תמ"א בבניין מגוריהם עם סיכויי הצלחה קלושים.



פרויקט תמ"א 38 שואב את הדיירים לעולם היזמות, הנדל"ן, עריכת הדין, האדריכלות והביצוע. לא סביר שדיירי הבניין המשותף יתמצאו בעולמות סבוכים אלו, בהם מעורבים אדריכלים, מהנדסים, יועצים רבים, קבלני מפתח וקבלני משנה, מנהלי עבודה, מפקחי בנייה של בעלי האינטרסים השונים, רשויות ועוד.

חשבנו שנדע הכל לגבי תמ"א 38 בשנת 2017, אך עדיין פרויקטי תמ"א הינם פרויקטים מורכבים ביותר וקיימת חוסר וודאות רבה בענף. על מנת לאפשר לדיירים לנהל מו"מ בשוויון כוחות בענף שעדיין לא הגדיר את עצמו, עליהם למנות כבר בראשית דרכם אנשי מקצוע מטעמם. הצעד ראשון - מינוי מפקח תמ"א 38 ועורך דין מומחה.

מפקח תמ"א 38 – לא עוד מפקח בניה

בשנים האחרונות מתפתחת הפונקציה הייחודית של פיקוח מטעם דיירים, כמובן בסבסוד מלא של היזם/קבלן. על מפקח מטעם הדיירים נדרשת שליטה, הן בניתוח זכויות בנייה והבנת אפשרויות התכנון, בחינת כלכליות הפרויקט, שליטה בניסוח ושדרוג מפרטים טכניים וידע בקידום הפרויקט עד לביצוע, והן בידע "פיקוח קונבנציונאלי" מבחינה הנדסית, שימוש בטכניקות וחומרים מתקדמים והכשרה מקצועית מוכרת, לרבות ניסיון בפרויקטים בעלי נפח בנייה דומה.

מומלץ להתקשר עם מפקח הבנייה כבר בשלבים ראשוניים של קידום הפרויקט בכדי להעניק לדיירים שקט, כי תמורותיהם מהיזם הוגנות ומשקפות את כלכליות הפרויקט, וכי תכנון וניהול הבניה נעשה עפ"י תקנות ועפ"י ההסכם על נספחיו. ובכך להנמיך את חוסר הוודאות, שכאמור, קיים בכל פרויקט באשר הוא מסוג התחדשות עירונית.

על מפקח בנייה מטעם הדיירים להוות גוף מקשר בין הדיירים ליזם הפרויקט ולקבלן הביצוע, ולהיות בעל יכולת ניהול מידע, אינטגרציה בין בעלי המקצוע לבין צרכי הדיירים, ופתרון בעיות בזמן אמת. פרויקטי תמ"א הינם ארוכים וממושכים, ובשל כך התקשרות עם מפקח בנייה בתמ"א ממושכת אף היא. על כן, מומלץ לבחור מפקח אשר בראש ובראשונה נעים לעבוד מולו, ומאפשר זמינות לכל בעיה ושאלה מצד הדיירים. יחד עם זאת, חוק התכנון והבנייה אינו מגדיר מפקח בנייה, ולכן כל אחד יכול לעסוק ולהגדיר עצמו כמפקח. טרם התקשרות עם מפקח בנייה יש לבחון כי אותו מפקח בעל כישורים מתאימים, כאמור, השכלה ויכולת מקצועית תואמת, וכמובן ניסיון מוכח בליווי הנדסי ופיקוח עליון בהתאם לפרויקט הנבחן.

בתוך מערכת יחסי הגומלין בין היזם לדיירים מאזן הכוחות מוטה לצד היזם. מצד אחד - היזם, בעל ניסיון בפרויקטים נדל"ניים, מוקף באנשי מקצוע ויועצים למיניהם, ומכיר את רזי התמ"א. מהצד השני - הדיירים חסרי הניסיון, על פי רוב, בבנייה ובייזום פרויקטים בקנה מידה שכזה, ולעיתים אף כלל אינם מגובשים ומנוהלים או מתנהלים כראוי. מינוי עו"ד ומפקח בנייה מטעם הדיירים מצמצם את הפער בין הצדדים ומעניק להם בטחון ו-ודאות ליציאה לפרויקט, ותורם רבות להתנהלות נכונה של הנציגות וכלל הדיירים בפרויקט.

מפקח בנייה מטעם דיירים – אל תנסו לפעול בלעדיו - דוגמאות מהשטח

שלב מו"מ ועד ביצוע: התאמת היזם לפרויקט, מהשיקולים החשובים והכי פחות מוערכים ע"י בעלי דירות - שלב ניהול הכרז, או "פניה לקבלת הצעות", מבוצע לרוב על בסיס יוזמות אישיות של דיירים, ולפעמים ע"י עורך דין הדיירים, אך לצערי אני רואה פניות ספורדיות למספר יזמים לא רלוונטיים, לא מבחינת הניסיון ולא מבחינת היקף הביצוע, והנגזרות התפעוליות והפיננסיות שלו. בשל כך, נוצרים "מכרזים לכאורה" המציגים פניה רחבה למספר לא מבוטל של יזמים, אך למעשה הפניה איננה איכותית ואיננה רלוונטית או תואמת את הפרויקט המבוקש.

דוגמה 1: בניין בכפר סבא פנה אלינו לאחר שחברי הנציגות לא הצליחו להשיג עבור הדיירים הצעה קונקרטית, וזאת למרות שפנו למעלה מ-20 חברות בתחום התמ"א. מבדיקה שערכנו עלה כי הנציגות פנתה לחברות גדולות, אשר אינן פועלות בכפר סבא / אינן פועלות בתחום תמ"א 38/1 / אינן פועלות בסדרי פרויקט קטנים. על מנת לייצר פרויקט יש להתאים את היקף הפרויקט לחברה. תוך זיהוי צרכי הפרויקט הותאמה החברה הנכונה לדיירי הבניין והמו"מ החל להתקדם.

חברה גדולה לא תתעסק בפרויקט קטן כדוגמת מגרש קטן/ ריווחיות קטנה/ היקף בנייה קטן וכו', ולחלופין, אנו נתקלים בחברות קטנות המתיימרות להוציא לפועל פרויקטים לא פרופורציונאליים לגודלן. בישראל אין רגולציה באשר למי מותר להיות יזם נדל"ן ובפרויקט תמ"א 38 אינך נדרש כמעט לכלום, בהתייחס לייזום פרויקט נדל"ני קלאסי. הענף המציא ופיתח שיטות ליצירת עסקאות שקרוב לוודאי דיירים אינם ערים להן. קיימות דרכים מגוונות ומצגי שווא באשר ליכולות פיננסיות וביצועיות. על מפקח הבנייה לבדוק ולבחון את זהות היזם והתאמתו לפרויקט.

עצם נוכחותו של מפקח בתהליך בשלב ראשוני מעורר אצל בעלי הדירות תחושת ביטחון והגנה, ומצמצם את הפער בינם לבין היזם המנוסה. מבחינת היזם, שילובו של מפקח בנייה מטעם הדיירים בשלב מקדמי, משדר רצינות ויוצר תמריץ להמשך קידום הפרויקט. אחת הסוגיות הנפיצות ביותר בפרויקט תמ"א בשלביו המוקדמים הוא היכולת לאזן את התמורה עבור בעלי הדירות. למשל, מה קורה כאשר יש זכויות נוספות (שחלקן מומשו), או מה קורה כאשר דייר סגר את דירת הגן לפני 50 שנה ולא מעניין אותו שהיא לא רשומה בטאבו, ועוד הרבה סוגיות בהן נדרשת חוות דעת מקצועית שתכריע ותוביל להתקדמות הפרויקט. היזם לרוב מצטייר כלא אובייקטיבי, וכך מוצא את עצמו מפקח הבניה מטעם הדיירים כדמות המפתח לפתרון בעיות מורכבות מעין אלו.

דוגמה 2: בניין בקריית אונו לא הצליח להתקדם כל פעם מחדש בשל סוגיית "דירות גן" שלא בהיתר/טאבו. עם כניסתנו לתפקיד כל קבוצת אינטרסים קיבלה התייחסות אובייקטיבית, ולאחר מאמצים רבים הצלחנו להעלות את טובת הפרויקט לראש סדר העדיפויות אצל כל הקבוצות בבניין. בעצם נוכחותנו בפרויקט בשלבים ראשוניים אלו הדיירים, שחשבו כי מתנהלים מגעים סודיים של האחרים מול היזם, קיבלו בטחון, דיירים אשר חששו כי היזם מרוויח יותר מדי על חשבונם קיבלו גם הם בטחון, ואף היזם המשיך בהתנהלות מול הדיירים, מאחר והבין כי מתנהל גישור בין הדברים למרות שתהליך החתימה על ההסכם מצד הדיירים ארך למעלה משנתיים.

בכדי להבין מהן התמורות להן הדיירים זכאים יש לערוך דו"ח כלכלי המוכר בענף בשם דו"ח אפס. בכדי לערוך דו"ח אפס יש לבצע ניתוח זכויות בנייה למגרש בו עומדים לבצע את הפרויקט, ומכאן תחילת עבודתו של מפקח הבנייה. לאחר בדיקת זכויות הבנייה ובחינת כלכליות העסקה ניתן לחלק את התמורות בין הדיירים ליזם באופן כזה אשר שומר על הדיירים, אולם מאפשר רווחים מספקים ליזם לשם הוצאת הפרויקט לפועל.

דוגמה 3: דיירים בשכונת הדר יוסף בתל אביב פנו אלינו מאחר וקיבלו הצעות מאוד מאוד שונות מיזמים. הם לא הצליחו להבין כיצד יתכנו שינויים כל כך משמעותיים בין ההצעות.

כבכול פרויקט גם כאן התחלנו בביצוע ניתוח זכויות למגרש. ברצועת הבניינים אשר עליה נמצא המגרש הנדון קיימת תכנית התחדשות עירונית (שאינה קשורה לתמ"א 38, שהיא תכנית לחזוק בניינים נגד רעידת אדמה). במקרה זה ברור ביותר מהן הזכויות הבסיסיות, אך יחד עם זאת יתכן מצב שבו יאושרו זכויות נוספות לניצול הנפחיות שמקנה התכנית. ליווי הדיירים והסבר על מורכבות ניתוח הזכויות והניתוח הכלכלי בעקבותיו עשה סדר לדיירים והם הצליחו להבין מול מה היזמים והם מתמודדים.

בשלב הבא, מפקח הבנייה פועל לבחינת ההצעות המתקבלות עפ"י מכלול פרמטרים מקצועיים. ראייה מקצועית זו מאפשרת שיקוף ההצעות לנציגות הדיירים, עמידה על ההבדלים המהותיים בין ההצעות, הן ברמת התמורה המסחרית והן ברמת פרופיל היזם והתאמתו לפרויקט. מפקח מנוסה יידע איזו הצעה הוכנה לאחר בדיקה מדוקדקת של היזם את הפרויקט, ואיזו הצעה הוכנה על ידי יזם רק על מנת להיות על שולחן הדיונים של נציגות הבניין. לאחר בחירה מושכלת בהצעה נבחרת, מפקח הבנייה דואג כי המפרט הטכני עומד בסטנדרט הדרוש לפרויקט וכתוב בעגה מקצועית ועניינית.

דוגמה 4: דיירים בפרויקט בחולון קיבלו את הרושם כי הפרויקט שלהם מאוד מאוד גבולי ולכן הם "צריכים להגיד תודה כי בכלל מישהו מתקדם...". מבדיקה שערכנו גילינו שבכלל לא כך הדבר. מדובר על פרויקט גדול של הוספת 40 יחידות דיור, ועל אף מחירי מכירה יחסית נמוכים הפרויקט מציג אחוזי רווחיות נאותים, ויש מקום לדבר על מפרט טכני משופר לדיירים. מהר מאוד לאחר שפנינו כמפקחים מטעם הדיירים ליזם מולו הם התנהלו, השיח השתנה והדיירים ייהנו מהסדרת הפיתוח שתכלול חנייה לכל דירה!.

יש לזכור כי ברגע חתימה על ההסכם, הצדדים יפעלו בהתאם להסכם, ומשום כך יש לדאוג כי ההסכם ייבדק על ידי המפקח מטעמכם בשלב המו"מ, על מנת לוודא כי מירב אפשרויות הפיקוח מעוגנות בהסכם ולדיירים יכולת שליטה במהלך הביצוע ככל שניתן. בשלבי התכנון והרישוי מפקח הבנייה עוקב ובודק כי תכניות ההיתר עולות בקנה אחד עם ההסכם החתום, וכי היזם עומד בהתחייבותו. כמו כן, המפקח מסייע לדיירים בהסבר ופירוש התשריט להיתר עליו ידרשו לחתום לבקשה להיתר.

דוגמה 5: נציגות דיירים בפרויקט ברמת השרון פנתה אלינו בבקשה כי נבחן בעבורה את ההגשה הסופית לפני קבלת היתר. הדיירים חתמו על ההגשה הראשונית, אך היא עברה שינויים בשל דרישות הג"א, הוועדה ויועצים שונים. היזם עמד בכל התחייבויותיו באשר ל"שינוי שהינו מהותי", אך בסופו של יום, במקרה הזה, מה שמהותי לדיירים היה אפשרויות האחסון בדירה, אשר לא ניתנה עליהם הדעת בצורה מספקת. כמו כן, המחסנים המשותפים שהוקצו לדיירים לא היו שמישים. לבסוף נמצאו הפתרונות והפרויקט תוך כדי התערבותנו הגיע להיתר בנייה.

תמ"א 38. צילום: אתר Shutterstock/אפיקים

שלב ביצוע עד אכלוס
: עם תחילת ביצוע הפרויקט, ובעיקר בהריסה ובנייה, מפקח הבנייה מטעם הדיירים הוא נציגם היחידי בפועל באתר הבנייה. המפקח הוא איש הקשר ליזם, לקבלן המבצע ולמנהל העבודה בשטח. המפקח משמש כעיני הדיירים בפרויקט והוא הגורם הדואג כי קולם ישמע בין כל המעורבים בבנייה. המפקח בוחן את איכות העבודות והחומרים, וכי הבנייה נעשית בהתאם לתכניות, בהתאם ללוחות הזמנים, המפרט, ועומד על כך שכל העבודות תתבצענה על פי דין, תקן ישראלי ובטיחות בעבודה.

דוגמה 6: בפרויקט חיזוק בגבעתיים פעלנו עם תחילת העבודות לגילוי ידני של הוט ובזק. נשמע טריוויאלי, אבל במציאות הישראלית שום דבר לא טריוויאלי. לשמחתנו הרבה היזם שיתף אתנו פעולה והצלחנו לעכב את הדחפורים ולבצע את העבודה כראוי. חצי יום עבודה של פועל פשוט חסכה למספר משפחות התנתקות לא נעימה של תקשורת שאנו צורכים ללא הפסקה.

מפקח הבנייה דואג כי לא יעשו פעולות אשר הינן בגדר הצבת עובדות גמורות בשטח. נוכחות של מפקח מטעם הדיירים תמנע עיגול פינות. תפקידו לעקוב אחר תכניות העבודה ולבדוק את יישומן, ובכל עת של חוסר התאמה להתריע בפני עורך הדין והדיירים. בכל פרויקט בנייה מתקבלות החלטות בזמן ביצוע אשר לא ניתן היה לצפות אותן בשלבי התכנון - מפקח הבנייה מעודכן אודות בעיות אלו ומוודא כי הדיירים לא יפגעו כתוצאה מהן.

למפקח הבנייה בתמ"א 38 גישה ישירה ליומן העבודה והפנקס הכללי באתר, וכן תקשורת ישירה עם מנהל האתר ומנהל העבודה. בכך, יש למפקח יכולת מעקב טובה על הנעשה, אך לא קיימת בידיו האפשרות להוציא צו הפסקת עבודה. במקרה שכזה, המפקח יוציא הודעה לעורך דין של הדיירים אשר יפעל בהתאם להוראות ההסכם. חשוב לציין כי באתרים רבים מתקיימות תאונות עבודה, וידוע הדבר כי לא נאכפים תקנים במידה הרצויה על ידי המדינה.

בפרויקטי תמ"א 38 חיזוק, כאשר הדיירים נשארים לגור בתוך האתר, יש לשמור על בטיחות הדיירים ולהפעיל את כל הלחצים על קבלן הביצוע לשמור על הבטיחות באתר.

דוגמה 7: בפרויקט ברמת גן הקבלן המבצע החליט לשנות את נתיב הגישה לבניין (בשל צרכים הגיוניים לטובת הביצוע) ללא הודעה מוקדמת לדיירים וללא הכנה מוקדמת של השטח. כאן חשוב לציין כי מפקח הבנייה אינו נמצא בשטח כל יום, כל היום, והקבלן סיים את עבודתו כאשר שביל הגישה של הדיירים אינו תואם את תכנית התארגנות האתר, לא נשמרה הפרדה בין העוברים ושבים לאתר הבנייה וללא תאורה מספקת. מחדל. לשמחתנו הקבלן נקנס על ידי היזם, מאחר ובהסכם ביניהם הוסב סעיף אשר דאגנו כי ימצא בהסכם הדיירים מול היזם. תשלום הקנס על ידי הקבלן גרם למנהל העבודה לא לחזור על מחדלי בטיחות נוספים.

פן נוסף לעבודת מפקח הבניה לאורך שלבי ביצוע הפרויקט הינו ניהול הדיירים. מפקח הבנייה מפיק דו"חות אודות קצב התקדמות הבנייה ועדכונים עבור הדיירים, הכוללים נתונים מתוך יומן מנהל האתר ואירועים מרכזיים בהליך הבנייה. בפרויקט תמ"א 38 מסוג חיזוק ותוספות, דואג המפקח לנהל את ההתקשרות מול הדיירים בעניין הודעות שוטפות הקשורות בבנייה, כגון תיאום ניתוק מים, מעברי גישה לבניין, העתקת מזגנים וכו'. מן הצד השני, המפקח מרכז בעיות העולות מצד הדיירים ופועל לפתרונן מול היזם והקבלן בשטח. מפקח הבניה מטעם הדיירים מסיים את תפקידו בגמר שנת הבדק עם המצאת דו"חות בדק אישיים/כוללניים.

לסיכום: בין כל בעלי התפקידים באתר הבנייה, ובין מפקחי הבנייה מטעם הוועדה המקומית, מטעם הבנק ומטעם היזם רק מפקח בנייה של הדיירים אמון לשמור על ענייני הדיירים. לאורך כל הפרויקט - המפקח הינו הכתובת עבור הדיירים לשאול שאלות, להתייעץ, ולשמש מגשר בין הבנייה בשטח לדיירים ולסייע במחלוקות שונות. פרויקט תמ"א 38 מצליח עם שילוב מנוהל של הגורמים המקצועיים. חשוב ונכון לשלב מפקח בנייה כבר בצעדים הראשונים של הפרויקט כאשר מלוא התשלום בעבור שירות זה מתבצע על ידי היזם. בהצלחה.

הכותב הינו טל בן עזרא, הנדסאי בניין, מפקח תמ"א 38 בחברת אפיקים 38 – המרכז להתחדשות עירונית.

לפניה לכותב המאמר - tal.b@afikim-38.com