מבחינת רוברט שמין, כל אחד יכול להפוך ליזם נדל"ן. גם כאלה שבקושי גומרים את החודש, וגם מי שמרוויחים משכורת מינימום של כ־5,000 שקלים. לדברי המולטי־מיליונר האמריקאי, שנחשב לגורו נדל"ן, הדבר היחיד שחשוב בכל המשוואה הזאת הוא אמביציה.

שמין, שמבקר בימים אלה בארץ, יערוך מחר הרצאה לכ־400 ישראלים במלון דן פנורמה בתל אביב, ובה יספר את סיפור סינדרלה שלו, וגם יציע, למי שמעוניין כמובן, להצטרף תמורת סכום "סמלי" של כ־50 אלף שקלים ל־Project X - הפרויקט היוקרתי שלו להכשרת יזמי ומשקיעי נדל"ן, שנמשך תשעה חודשים ומועבר בארץ בעזרת מנחים מקומיים.

"הרציתי באפריקה, באמריקה, בקנדה, ובכל מקום שאלו אותי את אותה השאלה: איך אנשים ללא שום יכולת כלכלית יכולים לצלוח את המשוואה הזו?", אומר שמין כעת בראיון ל"מעריב המגזין". "אני לא חושב שישראל מיוחדת בנושא הזה. בכל המדינות האלה, מי שהפכו למיליונרים הממוצעים - לא היה להם כסף. לרוב התלמידים שלי לא היה כסף בכלל, וגם לי לא היה כלום. כשאין לך כסף, תמצאי מישהו שיש לו.



זה כמו חברות הייטק שמגייסות כסף ואחר כך עושות אקזיט. זה למצוא עסקה מעניינת, ואז ללכת למישהו שיש לו כסף, להציע לו את העסקה הזו, להפוך אותו למעין שותף, לרכוש את הנכס הראשון וככה להתחיל. זה גם מה שהמנטור שלי אמר לי בזמנו: 'תפסיק להגיד שאתה לא יכול. תרשום עשרה אנשים עשירים שאתה מכיר ותתחיל לעשות'. לפעמים תדברי עם 20־30 אנשים שיגידו לך לא, ואחד יגיד לך כן. רוב האנשים עצלנים, רוב האנשים לא יעשו זאת, אבל דווקא בישראל לאנשים אין פחד. פה הם היו בצבא".


שמין (54), יהודי אמריקאי, מומחה בינלאומי לנדל"ן ואחד המרצים המבוקשים בעולם, מוזמן מדי שנה לדבר מול עשרות אלפי אנשים. ברב־המכר הבינלאומי שכתב, "איך זה שהאידיוט הזה עשיר ואני לא?" (9002), הוא חשף לראשונה כיצד בנה את ההון שלו מאפס, וכנגד כל הסיכויים הפך להיות בעלים של יותר מ־1,000 נכסי נדל"ן.

איך בעצם הצלחת כנגד כל הסיכויים?

"נולדתי בעיר ממפיס, טנסי, ילד שלישי להוריי, שהיו מאוד עניים. אמא הייתה עקרת בית ואבא מכר הלבשה תחתונה. זו הייתה משפחה עם שורשים של רבנים, בית יהודי לגמרי, שבו אמא דיברה יידיש. כשנולדתי היה לי זיהום בריאות, הרופאים אמרו שאמות, אבל קרה נס ובסוף יצאתי חי. בתור ילד היו לי כל מיני בעיות בריאותיות. נאלצתי ללכת עם ברזלים על הרגליים, וגם לא יכולתי לדבר טוב וגמגמתי. לא הלכתי לבית הספר, לא היו לי חברים. בגיל 10 למדתי אצל מישהי במשך שנה איך לדבר, והמצב השתפר. אז בעצם התחלתי ללכת ללמוד, אבל הייתי מקבל אפס ועוד אפס ועוד אפס, ובכל פעם היו זורקים אותי מבית הספר. בגיל 18, אגב, בכלל גילו שיש לי דיסלקציה".

רק לא בקוריאה הצפונית

בגיל 15 שמין עזב את הבית, ולדבריו, "הייתי קצת הומלס, חייתי על דולר ליום וניקיתי שולחנות במסעדה. אני חי בזכות סבתא שלי, דאשה, שהייתה חיובית תמיד. כולם אמרו לי: 'אתה מקבל אפסים, מה קורה איתך?' בבית הספר היו אומרים שהדבר היחיד שאני יכול לעשות זה להיות עוזר חוואי, ואילו סבתא הייתה אומרת: 'אתה יכול להצליח, אל תקשיב לאף אחד'".

זה לא ייאש אותך?
"תמיד הייתי שמח, שום דבר לא הציק לי משום מה. באיזשהו שלב בחיי פגשתי בחור שעסק בנדל"ן והיו לו מאות נכסים. ביקשתי ממנו שיראה לי איך עושים זאת. בשנה הראשונה לא האמנתי לו, התווכחתי איתו. אחר כך אמרתי שאולי אעשה מה שהוא אמר - ועשיתי".

מה בעצם עשית?
"הוא אמר: 'תמצא דיל טוב בנדל"ן', ועניתי שאני לא יכול כי אין לי כסף. ואז הוא אמר: 'תשנה את המחשבה, את דרך הדיבור שלך'. ואז מצאתי מישהו שלווה בשבילי כסף מהבנק, הייתי שותף איתו ועשיתי את העסקה הראשונה שלי. המשכתי, ובתוך שנה אחת היו לי כבר 15 נכסים. עשיתי בחודש עשרות אלפי דולרים משכירויות, והייתי רק בן 28. בתוך 3־4 שנים היו לי יותר מ־100 נכסים".

זה נשמע יותר מדי טוב מכדי להיות אמיתי.

"אני לא חושב שזה מאוד קל, אבל זה נהיה קל יותר ויותר עם הזמן. זו עבודה, זה מאמץ, אבל רוב האנשים לא עושים את העבודה. אגב, כשהתחלתי בנדל"ן, המשפחה והחברים היו נגד התוכנית שלי. הם אמרו שזה לא יעבוד. בארוחת שישי היו סוגרים את הדלת ומנסים לשכנע אותי לא ללוות כסף, אמרו שאני טועה".

אתה בכלל זוכר כמה נכסים יש לך כיום?
"לא. אני רק זוכר שקניתי שמונה נכסים בארצות הברית בעשרת הימים האחרונים. אני קונה אפילו בלי לראות את הנכסים".

אתה רוכש נדל"ן גם בישראל?
"בעבר רכשתי בישראל, היום כבר לא. אני אוהב עסקאות קלות, כי אני עצלן, ועסקאות קלות אפשר למצוא יותר בקלות בחו"ל. עבדתי קשה. עכשיו אני לא רוצה לעבוד קשה, אני רוצה לעבוד חכם. בארצות הברית, למשל, קל יותר לעשות עסקאות. באמריקה נמכרים מדי שנה כמעט שישה מיליון בתים. זה שוק גדול. אגב, הסטודנטים שלי עושים את העסקאות שלהם איפה שהם רוצים. אולי רק לא בקוריאה הצפונית (הוא צוחק)".

איך אתה מוצא את העסקאות שלך?
"בדיוק כמו שעשיתי בעבר. מסתכל בכל מיני לוחות מודעות ומתקשר".

באיזה מקום בעולם היית ממליץ לי להשקיע עכשיו?
"אני לא בוחן שוק, אלא עסקאות. בתל אביב, נכס ליד חוף הים שונה מנכס בתחנה המרכזית, וקיסריה שונה מבאר שבע. לכן אני מתייחס לעסקאות ספציפיות, ואני לא יכול לומר שמקום מסוים יותר טוב ממקום אחר".

כמו משרד שידוכים

שמין, שמדבר מילים ספורות בעברית, הגיע ארצה עם בנו היחיד, אלכסנדר (24), שעובד איתו, וגם עם עוזרתו טטיאנה. "יש לי דיסלקציה, אני לא מאורגן, אז יש לי קבוצת עוזרים", הוא מסביר.

כשאני שואלת אותו היכן הוא מתגורר כרגע, הוא צוחק. "אני גר במיאמי, אבל כל הזמן נוסע ועושה חיים", הוא אומר. "גם אין לי משרד. המשרד שלי הוא הטלפון. לפחות ארבע פעמים בשנה אני מגיע לישראל, ונמצא עם גורמים בישראל כמעט כל היום בטלפונים, בסקייפ, וב'וובינרים' (הרצאות אינטרנטיות - א"ש)".

את Project X התחיל שמין לפני שש שנים בשיתוף החברה הישראלית "אודיו דידקט". "התלמידים הראשונים שלנו עדיין נמצאים איתנו, ואנחנו עושים עסקים ביחד", הוא מתגאה. "אנחנו בעצם הפכנו לקהילה, שמונה כיום בישראל כ־600 בוגרי הפרויקט, ואנחנו עוזרים אחד לשני. הקהילה עושה עסקאות ביחד, וזה מדהים. זה כמו משרד שידוכים. כשאני למשל מחפש עסקה במדינת טנסי, אני מתקשר לישראל כי הם מכירים את העסקאות יותר טוב ממני".

נראה לי שרק מעטים יכולים לשלם כל כך הרבה כסף כדי ללמוד ממך.
"בישראל זה עולה כ־50 אלף שקלים, ואילו בארצות הברית קורס כזה עולה כ־30 אלף דולר. אם למישהו זה יקר, הוא יכול להתחלק בסכום עם שותף, ויש לנו גם תוכניות מימון. חוץ מזה, יש לנו אחריות. אנחנו מאמנים את האנשים עד שהם עושים את העסקאות ומחזירים את הכסף".

וכל אחד אכן מצליח?
"לא כל אחד, אבל הרוב כן. כאמור, ההתחייבות שלנו היא שאנחנו עובדים עם התלמידים עד שהם עושים עסקה אחת בעצמם. כלומר, עד שלמדו את השיטה".

בממוצע, כ־100 תלמידים חדשים מצטרפים מדי שנה בישראל לפרויקט של שמין, ובהם אפילו תלמיד בן 14 שהגיע עם אמא שלו, וגם סטודנטים בני 70.
לדברי שמין, לקורס לא מתקבלים אוטומטית, אלא צריכים לעבור ראיון עם הצוות שלו כדי לוודא "שאתה אדם חיובי, אחד כזה שפתוח לשמוע וללמוד".

בישראל זוגות רבים גרים בשכירות. לדעתך זה בזבוז כסף?
"אם את גרה בשכירות לתקופה קצרה, זה אולי נחמד, אבל מאוד קשה להתעשר כשאת שוכרת. יותר קל לעשות כסף כשיש לך בית משלך או כשמישהו משלם עבורך את השכירות. לכן אם את יכולה, קני בית. נסי לעשות מה שאני עשיתי. אם מצאת דיל טוב, נסי ללכת לאנשים שאת מכירה. אולי מישהו יעזור לך. אל תרגישי מובכת. רק ככה אפשר לעשות נדל"ן".

שמעת על חוק מיסוי דירה שלישית שניסו להעביר בישראל?

"שמעתי, ולפעמים יש דיבורים דומים גם בארצות הברית ובקנדה. ואני אומר שאם את עושה כסף, תשלמי מסים. המטרה שלי היא לשלם המון מסים. אבל בישראל, כמו באמריקה, אנשים שונאים לשלם מסים".

המוטו של שמין הוא כאמור שבהחלט אפשר ליצור הכנסה מנדל"ן ללא הון התחלתי, אבל לדבריו זה קורה רק אם אנשים באמת רוצים לעשות זאת. "רוב האנשים לא רוצים לעשות זאת", הוא חורץ, "יש להם חסימה מנטלית. הם פוחדים לעשות טעויות, פוחדים לצאת פראיירים וגם פוחדים להצליח. אנשים גם לא אוהבים שינויים, הם רגילים למשהו מסוים, וגם אם המצב לא טוב, הם יודעים להכיל את זה. לא מלמדים אותנו להתמודד עם ההצלחה. יש לי תלמיד בשם מייקל ששירת בצבא ארצות הברית. הוא אמר לי שהוא מפחד להתקשר לאיזו מודעה כדי לעשות עסקה. אמרתי לו: 'היית באפגניסטן ואתה מפחד להתקשר?'"

אפשר להבין את החשש. נדל"ן זה גם תחום שיש בו סיכון.
"אני לא איבדתי כסף בעסקאות, כי היו לי שיטות. את יכולה לעשות עסקאות לטווח ארוך, לטווח קצר, העיקר שתעבדי לפי שיטה נכונה".

אז מה שמין עושה עם כל הכסף שלו? סכומים נכבדים מהכנסותיו הולכים לצדקה, הוא מארגן חתונות וטקסי בר מצווה לנזקקים, וגם מאכיל מדי יום מאות יתומים ברחבי העולם.

"לפעמים אני מתעורר וחושב שאולי אני עדיין חולם", הוא אומר. "עדיין קשה לי להאמין שעשיתי את זה, שהצלחתי כל כך בגדול. כיום אנשים עובדים בלחץ שעות מטורפות בהייטק, ואם הם יעשו 2־3 עסקאות בשנה, הם יהיו חופשיים. אני למשל לא מרגיש שאני עושה כסף, אלא אני מרגיש שאני שולט בזמן שלי. אף אחד לא אומר לי מתי ללכת לעבודה, מה ללבוש, מתי לצאת לחופשה וכמה כסף אני יכול לעשות. הרי זה מוזר שאדם זר קובע לנו את הדברים האלה. אבל לא לכל אחד מתאים להיות יזם. הרבה מאוד אנשים אוהבים דווקא שאומרים להם מה לעשות".