במרץ 2015 ריבית בנק ישראל ירדה ל־0.1% - שפל כל הזמנים, מה שגרם לריבית הפריים לעמוד על 1.6%. בעלי משכנתאות שנטלו משכנתה במסלול פריים, נהנו הן מהחזר חודשי נמוך והן מכך שיתרת החוב שלהם הלכה וקטנה באופן ניכר.

בשבוע שעבר רמז בנק ישראל על העלאת ריבית לקראת סוף שנת 2018. בשלב ראשון מדובר בהעלאת ריבית בנק ישראל מ־0.1% ל־0.25%, עם צפי להמשך מגמת העלייה בריבית. אז איך זה משפיע על המשכנתאות בארץ?

סכום משכנתה ממוצעת עומד על כ־750,000 שקל. הדוגמה שלהלן מציגה משכנתה המהווה עד 45% משווי הנכס, לתקופה של 25 שנים, בתמהיל משכנתה שבו שליש במסלול הפריים:

250,000 שקל במסלול פריים P-0.7%, היום 0.9%. 250,000 שקל במסלול צמוד מדד בריבית קבועה של 2.95%. 250,000 שקל במסלול צמוד מדד בריבית משתנה כל חמש שנים - 2.65%.

החזר חודשי התחלתי של 3,252 שקל, פריים ריבית משתנה. אין הצמדה למדד. עם העלאת הפריים ל־1.75%, ההחזר החודשי יהיה 3,270 שקל. עליה של 1% (פריים 2.6%) תביא להחזר חודשי של 3,368 שקל.

לדוגמה, 400,000 שקל במסלול ריבית הפריים, כשהיום ההחזר החודשי ל־25 שנה עומד על 1,507 שקל. עלייה של הפריים ל־1.75% תביא את ההחזר החודשי ל־1,535 שקל. בהנחה שבעשר השנים הקרובות ריבית בנק ישראל תעלה בהדרגה ל־3.5% (פריים 5%), ההחזר החודשי יהיה 1,875 שקל, עלייה של 368 שקל בחודש.

חשוב להיות ערים לכך שככל ששיעור המשכנתה גבוה ביחס לשווי הנכס, כך הבנק מתמחר גבוה יותר את הריביות וההחזר החודשי עולה. כך למשל, במקרה של 750,000 שקל משכנתה, המהווה 60% משווי הנכס, ההחזר החודשי ההתחלתי הוא 3,313 שקל. ב־750,000 שקל משכנתה, המהווה 60%־75% משווי הנכס, ההחזר החודשי ההתחלתי הוא 3,426 שקל.

1. השפעה על משכנתה חדשה

בבחירת תמהיל משכנתה, זוגות צעירים בעלי הכנסה נמוכה, צריכים להבין את השפעת עליית ריבית הפריים על ההחזר החודשי ולשקול אם נכון להם לקחת את המקסימום האפשרי במסלול זה (עד שליש מסכום המשכנתה), או סכום נמוך יותר.

2. השפעה על משכנתה קיימת

ניקח לדוגמה משכנתאות שנלקחו לפני מאי 2012:
תמהיל 60% פריים:

450,000 שקל במסלול פריים בריבית P-0.7%, החזר חודשי של 1,676 שקל. 180,000 שקל במסלול צמוד מדד בריבית קבועה 2.95%, החזר חודשי של 849 שקל. 120,000 שקל במסלול צמוד מדד בריבית משתנה כל חמש שנים, 2.65%, החזר של 548 שקל. החזר חודשי התחלתי: 3,073 שקל.

עלייה של 1% בפריים תגדיל את ההחזר ברכיב זה ל־1,881 שקל וההחזר החודשי יהיה 3,280 שקל - עלייה של 206 שקל בהחזר החודשי הכולל.

תמהיל 100% פריים:

750,000 שקל במסלול פריים בריבית P-0.7%, החזר חודשי של 2,793 שקל. לאחר עלייה במצטבר של 1% בריבית הפריים ההחזר יהיה 3,143 שקל. יתרת המשכנתה בתמהיל זה תהיה נמוכה יותר מאחר ואין הצמדה למדד.

אחד היתרונות של מסלול הפריים הוא שיתרת המשכנתה תמיד תלך ותקטן. אפשר לבצע מיזור משכנתה בכל עת, ללא עמלת פירעון מוקדם, עם הודעה של עשרה ימים מראש.

החיסרון במסלול זה הוא שהריבית ניתנת לשינוי אחת לחודש, ובתקופות שבהן ריבית הפריים עולה, ככל שסכום המשכנתה במסלול זה גבוה יותר, כך ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.

מסלול זה מתאים לאנשים עם הכנסה גבוהה, כך ששינוי של כמה מאות שקלים בהחזר החודשי לא יטלטל את תקציב משק הבית שלהם.

במציאות שבה מחירי הדיור עלו בכ־90% בעשור האחרון, העלאת ריבית הפריים תגרום לכך שלקוחות שהם גבוליים ביחס ההחזר שלהם - כלומר, נמצאים בהחזר חודשי הקרוב ל־40% מהנטו שלהם - כוח הקנייה שלהם נחלש והבנקים לא ירצו לאשר להם משכנתאות.

אלו שכבר משלמים משכנתה ייאלצו לעמוד בתשלומים גבוהים יותר, ונתח ההכנסה הפנויה יקטן. מי שיחכים לבנות תקציב משק בית מחושב ומאוזן, יוכל לחיות ברווחה גם בהמשך. לקוחות שסך ההחזר שלהם מהווה 25% מהנטו שלהם, יהיו פחות חשופים ופחות רגישים לשינוי.

הכותבת היא יועצת משכנתאות ונדל"ן

פריים טיים: מורה נבוכים למשכנתאות

כיצד תשפיע עליית ריבית הפריים על ההחזר החודשי של המשכנתה שלכם? מהו מסלול המשכנתה המומלץ? ואיזה תמהיל מתאים לאיזו רמת הכנסה?