בסוף אוגוסט הגיע מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה לכ-86 אלף יחידות דיור. עבור הקבלנים, שמתקשים למכור את הדירות בפרויקטים, מדובר בלחץ תזרימי ובצורך למצוא פתרונות למלאי שהצטבר. עבור הקרנות, לעומת זאת, מדובר בהזדמנות לרכוש עשרות דירות בעסקה אחת במחירים נמוכים, ולהפוך אותן לנכסים מניבים באמצעות השכרה ארוכת טווח.
המגמה ממחישה כיצד הקיפאון בשוק המכירות משנה את מאזן הכוחות - הקרנות נהנות מכוח קנייה משמעותי ומיכולת לסגור עסקאות בהיקפים גדולים, בעוד היזמים יכולים למכור חלק ניכר מהמלאי, לצמצם סיכונים ולשחרר הון שהושקע בפרויקט. בחודשים האחרונים נרשמו כמה עסקאות משמעותיות, שבהן נרכשו מקבצים של עשרות דירות בפרויקטים ברחבי הארץ, בשווי של מאות מיליוני שקלים.
כך למשל, בחודש מאי 2026 חתמה חברת רנט איט, קרן ריט למגורים, על הסכם לרכישת 52 יחידות דיור מחברת אאורה בפרויקט "אאורה סיטי" בחדרה. התמורה בעסקה עמדה על כ-108.5 מיליון שקל. הדירות שנרכשו היו מהדירות האחרונות בפרויקט, שכבר הגיע לשלבי אכלוס וקיבל את האישורים הנדרשים לאכלוס.
באותו החודש חתמה חברת אבו פמילי מגורים, שבשליטת צחי אבו ופועלת בתחום הנדל"ן להשכרה, על הסכם עם חברת בינגו נדל"ן, שבבעלות היזם דוד ברין, לרכישת 50 יחידות דיור בשכונת רוממה בירושלים. התמורה עמדה על כ-156 מיליון שקל. לפי הדיווח, חברת בינגו התחייבה למסור את הדירות עד יוני 2029.
באוגוסט 2026 דיווחה קרן הריט אזורים ליווינג על עסקת בעלי עניין, שבמסגרתה רכשה מחברת האם שלה, אזורים, 26 דירות בפרויקט "נופי ארנונה", בשכונת ארנונה בירושלים. התמורה בעסקה עמדה על 76.5 מיליון שקל. לפי דיווח החברה הדירות נמצאות בשלבי הקמה וצפויות להימסר עד סוף נובמבר 2026, ולאחר מכן יופעלו על ידי הקרן כנכס להשכרה ארוכת טווח.
בספטמבר 2026 חתמה רנט איט על הסכם נוסף, הפעם לרכישת 30 יחידות דיור מקבוצת בית ירושלמי BY בפרויקט "אורנים" בשכונת נווה יעקב בירושלים, תמורת 63.2 מיליון שקל. הדירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח ונכללות בפרויקט מגורים למגזר החרדי. לפי הערכות של גורמים בענף, מחיר העסקה שיקף הנחה של כ-20% ממחיר השוק.
העסקה האחרונה שממחישה היטב את המגמה היא של אבו פמילי מגורים, שדיווחה השבוע על רכישת 50 יחידות דיור מחברת אזורים בפרויקט N ויצמן בנתניה, תמורת כ-120 מיליון שקל. במסגרת העסקה רכשה החברה 42 דירות בנות ארבעה חדרים ושמונה דירות בנות חמישה חדרים, במחיר ממוצע של כ-2.4 מיליון שקל לדירה. גם כאן, לפי הערכות, מדובר בהנחה של 15% עד 20% ביחס ליחידות דיור בעלות מאפיינים דומים שנמכרו באותו הפרויקט בעסקאות קודמות.
"הקבלנים מוכנים למכור במחירים אטרקטיביים"
"בתקופה האחרונה הוא אכן יש האצה מאוד גדולה בתחום", אומר תוסייה כהן. "היא נובעת מסיבה פשוטה מאוד: מצד אחד, מחירי הדיור היום מאוד גבוהים, ומהצד השני, שוק מכירת הדירות נמצא בקיפאון. זה קורה גם בגלל שהריבית עדיין גבוהה, גם בגלל שמחירי הדיור גבוהים וגם בגלל המצב הגיאופוליטי. לכן, מספר הדירות שנמכרות נמצא בירידה משמעותית".
לדבריו, הקיפאון במכירות אינו מבטל את הצורך של משקי הבית בקורת גג. "עדיין יש צמיחה במספר משקי הבית. אנשים מתחתנים, אנשים מתגרשים, והם עדיין צריכים לגור איפשהו. לכן, כל הביקושים שנעצרו בעולם המכירות עוברים לדיור להשכרה".
אלא שההזדמנות מבחינת הקרנות נובעת גם מהצד השני של המשוואה: הקבלנים שמתקשים למכור את הדירות בפרויקטים. "יש היום מלאי של כ-86 אלף דירות בשוק שלא מצליחות להימכר. זה תוקע את הקבלנים, שמסיימים פרויקטים ונשארים עם מלאי. הם מוכנים למכור את הדירות שנותרו במחיר אטרקטיבי, ואז נכנסות לתמונה בעיקר קרנות הריט, שקונות במחירים אטרקטיביים", הוא מסביר.
לדבריו, העסקאות משרתות את שני הצדדים. "המחירים שהקבלנים והיזמים מוכנים לקבל יוצרים מצב של win-win מצד אחד, הקבלן או היזם יודע שהוא הצליח לסיים את הפרויקט, למכור את יתרת הדירות, לסגור את הליווי הבנקאי ולמשוך את הכסף שנמצא שם. מצד שני, קרנות הריט מצליחות לקבל מחירים אטרקטיביים, שמייצרים כדאיות כלכלית לכניסה לפרויקטים גם בריבית של היום".
הנחות משמעותיות ממחירי השוק
כמה משמעותית ההנחה שמקבלות הקרנות? תוסייה כהן מעריך כי מדובר בהנחות של 10% עד 15% ביחס למחירי המכירה שהיזמים מבקשים בשוק החופשי. לדבריו, ההנחה מאפשרת לקרנות להשיג תשואה שתצדיק את הרכישה גם בסביבת הריבית הנוכחית. "במחירים האלה הן מצליחות, באמצעות השכרת הדירות ברמות המחירים הקיימות בשוק היום, להשיג תשואה טובה יותר מעלות החוב. זה יוצר כדאיות כלכלית, תזרים חיובי ורווחיות".
לא רק הקבלנים: כל השוק מרוויח
יתרון נוסף הוא החיסכון בעלויות השיווק והתפעול. "יש ליזם גם חיסכון בעלויות מימון, שיווק ותפעול. על כל דירה שמנסים למכור באמצעות מתווך פרטי או באמצעות סמנכ"ל שיווק עם בונוסים, יש עלויות. כשיזם מוכר מלאי גדול בעסקה אחת, הוא חוסך הרבה מאוד כסף", אמרה.
עוד הוסיפה: "הקבלנים נמצאים היום במצב לחוץ יותר, והם צריכים לאוורר את המנוע העסקי שלהם. ברגע שקבלן מוכר ומתחיל לקבל כסף, הוא מקטין כמובן את החוב הפיננסי. כשאתה קבלן, בין אם אתה בתחילת פרויקט, באמצעו או אפילו לקראת סופו, ואתה נתקע עם מלאי גדול של דירות, יש לך אי-ודאות. ברגע שאתה מוכר, יש לך יותר ודאות וגם יותר אוויר מול הבנקים, בין היתר בכל הנוגע להמשך הבנייה".
ומה בנוגע לשוכרים? בעוד שהקבלנים נהנים ממכירה מרוכזת והקרנות רוכשות נכסים מניבים, השאלה החשובה מבחינת השוכרים היא אם המודל הזה מציע גם הקלה במחירי השכירות המאמירים. לדבריה, המחיר נקבע בהתאם למיקום, למאפייני הדירה ולרמת האבזור שלה, ומסתמך על מחירי השכירות המקובלים באזור.
למעשה, היתרון העיקרי לשוכרים לדבריה, אינו בהכרח מחיר הכניסה, אלא הוודאות לאורך זמן. "בניגוד לשכירות פרטית, שבה בעל הדירה יכול לבקש להעלות את שכר הדירה באופן משמעותי בכל שנה או להחליט שלא לחדשו, במודל שכירות לטווח ארוך תנאי השכירות נקבעים מראש לחמש שנים ועוד אופציה לחמש שנים, ובמסגרתו מנגנון עדכון שכר צמוד מדד. מבחינת השוכר, הוודאות עשויה להיות חשובה אפילו יותר ממחיר הכניסה".
בניין שלם או עשרות דירות? הקרנות בוחנות את שתי האפשרויות
הפעילות של קרנות הריט אינה מוגבלת רק לרכישת מקבצי דירות בפרויקטים חדשים. לדברי קינד, רכישת בניין שלם עשויה להיות חלופה אטרקטיבית, משום שהיא מאפשרת לקרן לשלוט בניהול הנכס ולרכז את הטיפול בדיירים ובתחזוקה.
כאשר בניין שלם נמצא בבעלות גוף אחד, ניתן לערוך מכרז בין חברות ניהול ולבחור ספק בהתאם לעלות ולרמת השירות. כך ניתן, לדבריה, לצמצם הוצאות ולנהל את הנכס בצורה יעילה יותר.
עם זאת, לדבריה, אין מודל רכישה אחד שמתאים לכל עסקה. לעיתים רכישת בניין שלם תאפשר לקבל הנחה גדולה יותר, ובמקרים אחרים רכישת עשרות הדירות שנותרו לקבלן בפרויקט תהיה משתלמת יותר. ההחלטה תלויה באזור, במחיר ובנסיבות העסקה.
התרעות פיקוד העורף