לפי דוח יורוסטאט שפורסם בתחילת החודש, פורטוגל רשמה עלייה שנתית של 16.5%, בולגריה עלתה ב-15.5%, ליטא ב-14.3%, קרואטיה ב-12.7%, וספרד ורומניה עלו שתיהן ב-12.1%. לעומתן, בפינלנד נרשמה ירידה של 2.7%, בלוקסמבורג ירידה של 2.2%, ובגרמניה עלו המחירים ב-0.6% בלבד.
גם בהסתכלות רבעונית ניכרים פערים גדולים. ליטא הובילה את האיחוד עם עלייה של 5% ברבעון השני, אחריה בולגריה עם 4.5% ורומניה עם 4.4%. בפורטוגל נרשמה עלייה של 3.6% ובספרד של 3.4%. מנגד, בהולנד, בלוקסמבורג ובהונגריה נרשמו ירידות רבעוניות.
לדבריו, את הנתונים יש לפרוט לרמת העיר והשכונה ולבחון את המגמות הדמוגרפיות, ההגירה הפנימית והיקף הבנייה החדשה. לצד אלה יש לבדוק את תשואת השכירות בפועל, את שיעורי הריבית ואת תנאי המשכנתאות המקומיים. פערי המחירים בין המדינות עשויים לנבוע גם מקצב הצמיחה הכלכלית, משינויים רגולטוריים ומיכולת ההחזר של משקי הבית.
במדינות במזרח אירופה ובמרכזה התמונה שונה. לדברי ליבוביץ, חלק מהעליות שם נשען על צמיחה כלכלית מקומית, עלייה בשכר הריאלי וצמצום הדרגתי של הפער ברמות המחירים לעומת מערב אירופה. לכן, גם לאחר עליות דו-ספרתיות עשויות להישאר הזדמנויות, אך איתורן דורש בחינה נקודתית יותר של השוק.
רומניה היא אחת הדוגמאות הבולטות לכך. מחירי הדירות במדינה עלו ב-12.1% בתוך שנה וב-4.4% ברבעון השני בלבד, אך הממוצע הארצי מסתיר פערים בין אזורי הביקוש לבין ערי הפריפריה. לדברי ליבוביץ, בבוקרשט קיים ביקוש מצד מעמד ביניים מתרחב ומגזר הייטק צומח, בעוד שבחלק מערי הפריפריה הגידול בביקושים מוגבל יותר. נוסף על כך, למרות עליות המחירים, רמת המחיר למטר ברומניה עדיין נמוכה משמעותית בהשוואה למערב אירופה, ותשואות השכירות בה נותרו אטרקטיביות. "זוהי דוגמה קלאסית לשוק שבו העלייה אינה בועתית בהכרח, אלא משקפת הדבקת פערים כלכלית, אך הצלחת ההשקעה בו תלויה במיקוד בנכסים נכונים באזורי ביקוש אמיתיים".
מן הצד השני של הטבלה נמצאות מדינות שבהן העלאת הריבית וההאטה הכלכלית השפיעו יותר על שוק הדיור. "בעוד שבמדינות כמו גרמניה או פינלנד הקיפאון במחירים נובע בין היתר מעליית הריבית והאטה כלכלית, מדינות בדרום ובמזרח היבשת מציגות דינמיקה שונה לחלוטין", אומר ליבוביץ.
"למשקיע הישראלי זה אומר שהעידן של 'לקנות נכס בכל מקום באירופה וליהנות מעליית ערך אוטומטית' הסתיים" הוא מסכם. "השוק כיום דורש התמחות, ניתוח מיקרו-כלכלי זהיר, והבנה מעמיקה של המגמות המקומיות בכל מדינה ומדינה".
התרעות פיקוד העורף