"כל הפרויקטים שהיו אצלנו על שולחן השרטוט עברו מיד חשיבה מחדש"
יואב מיכאל, אדריכל ושותף בכיר במשרד ישר אדריכלים, מספר כי תיקון 163 הוביל לבחינה מחודשת של כמעט כל הפרויקטים שהיו על שולחן השרטוט במשרדו, גם כאלה שכבר התקדמו בשלבי התכנון. עם זאת, לדבריו, מהר מאוד התברר שלא בכל בניין ניתן לשלב ממ"ד מוגדל בלי לשלם מחיר תכנוני.
"כשפורסם התיקון, כל הפרויקטים שהיו אצלנו על שולחן השרטוט עברו מיד חשיבה מחדש: האם אפשר להוסיף ממ"ד מוגדל עם שירותים ומקלחת, ואם כן, איך עושים את זה. מהר מאוד הבנו שגם מבחינה טכנית זה לא תמיד פשוט. במגדלים יש הרבה היבטים שצריך להביא בחשבון, כמו מיזוג אוויר ואינסטלציה. הרבה פעמים אנחנו דווקא מעדיפים להצמיד את הממ"ד לגרעין הבניין, ולכן הוספת שירותים מחייבת פתרונות תכנוניים מורכבים יותר".
הקושי משמעותי במיוחד בפרויקטים שכבר החלו בהליכי תכנון ורישוי. "היו פרויקטים שבהם הצלחנו להכניס את הממ"דים המוגדלים רק לחלק מהדירות. למשל, במגדל עם שמונה דירות בקומה הצלחנו לשלב אותם בארבע עד שש דירות, אבל לא בכולן. במקרים אחרים גילינו שהגדלת הממ"דים מחייבת הגדלה של שטח הקומה מעבר למה שאושר בתב"ע, ואז נדרשו דיונים נוספים עם העירייה בנוגע לקווי הבניין ולתכסית".
במצבים כאלה לדבריו, היזמים נדרשו להכריע האם התועלת שבהגדלת הדירות מצדיקה את הסיכון לעיכוב הפרויקט. "בפרויקטים שבהם התוספת השתלבה בצורה טובה והייתה חלק אינטגרלי מהתכנון, היזמים הלכו על זה. אבל היו גם כאלה שהחליטו בצער רב לוותר, למרות הכדאיות הכלכלית, משום שהדבר לא הסתדר עם התכנון שכבר התקדם או שהיה עלול לעכב את לוחות הזמנים. במקרים מסוימים כבר הייתה החלטת ועדה או שהתקבל אישור תכנוני, והיה צריך לחזור אחורה כדי לבצע את השינויים. זו הייתה תקופה די מטורפת של ניסיונות להכניס את התוספת לפרויקטים".
"התחיל פה גם דיון: 'האם אני אוכל לשווק עכשיו דירות שלא יהיה להן ממ"ד מורחב, ומה יהיה עם המתחרים שלי שכן יהיו להם דירות כאלה?' יש פה גם עניין של הרצון להיות מעודכן, לא להישאר מאחור ולא להיות בחיסרון מול המתחרים", הוא מוסיף.
לצד כאב הראש התכנוני, מיכאל מזהה בתיקון גם הזדמנות כלכלית משמעותית. מבחינת היזמים, תוספת של כמה מטרים לדירה אינה רק שיפור באיכות החיים של הרוכשים, אלא גם שטח נוסף שאפשר למכור.
"במגדל, במיוחד במרכז הארץ, כל מטר רבוע שווה הרבה כסף במכירה. תוספת של שלושה עד שישה מטרים רבועים לדירה משמעותית מאוד מבחינת הכלכליות של הפרויקט והשיווק שלו. בתל אביב, מחיר המכירה של מטר רבוע במגדלים יכול לנוע בין 50 ל־100 אלף שקל. לכן ברור שיש כאן כדאיות כלכלית גבוהה".
לא בכל מגדל, ולא בכל מחיר
אלא שהכדאיות הכלכלית אינה השיקול היחיד. מיכאל מדגיש כי התוספת צריכה להשתלב בתכנון בלי לפגוע באיכות הדירה ובמראה הבניין. ובמילים אחרות, לא כל מטר נוסף הוא בהכרח מטר שכדאי להוסיף.
"יש כאן השפעה אמיתית על איכות החיים של המשפחה. הבנו בעקבות המלחמה שאנשים עשויים להידרש לשהות בממ"ד במשך זמן ממושך, ולכן צריך לאפשר להם תנאים נוחים יותר, עם שירותים ומרווח מתאים למשפחה שלמה. זה חשוב במיוחד למשפחות עם ילדים רבים או עם אדם עם מוגבלות. בעיניי, זה צעד מבורך, ולא רק תוספת של מטרים ליזמים".
אחד האתגרים הוא שמירה על האטימות של הממ"ד גם לאחר הוספת מערכת אינסטלציה. לדברי מיכאל, הדבר מחייב פתרונות הנדסיים ייעודיים, שימנעו חדירת גזים דרך מעברי הצנרת.
"יוצרים מעברים מיוחדים בתוך הבטון עבור הצנרת, שהם אטומים לגזים. גם בממ"דים רגילים יש מערכות כמו מזגן, פילטר וצינורות שחודרים לתוך המרחב המוגן, אבל הם מותקנים בצורה שמונעת דליפת גזים. כשמוסיפים שירותים, צריך גם פיר צמוד לממ"ד, שעולה לכל גובה המגדל ומיועד לצנרת של הממ"דים בלבד. הצנרת עוברת דרך מעברים מיוחדים ותקניים שאינם מאפשרים לגזים לחזור פנימה".
גם בתוך הדירה נדרש איזון בין הממ"ד המוגדל לבין יתר החדרים. בדירות גדולות של ארבעה וחמישה חדרים, למשל, המשרד משתדל שלא להפוך את סוויטת ההורים לממ"ד, אלא לשמור בה על חלון גדול ועל תחושת מרחב. "אנחנו רוצים שסוויטת ההורים לא תהיה ממ"ד, אלא שיהיה בה חלון גדול. בפרויקטים רבים אנחנו מתכננים קירות מסך וחזיתות שקופות, ולכן חשוב לנו שחדר השינה המרכזי יהיה מרווח ולא יהיה בסופו של דבר ממ"ד עם חלון של מטר על מטר".
במקרים כאלה, הממ"ד המוגדל יכול להפוך דווקא לסוויטה נוספת, לרוב עבור הילדים, עם שירותים צמודים. בחלק מהפרויקטים מתוכננת גם כניסה נפרדת לשירותים, כך שיוכלו לשמש בשגרה את כלל דיירי הדירה או כאזור שירותי אורחים.
"אנחנו כמשרד שמקפיד על איכות התכנון והעיצוב לא רוצים שהתוספת תפגע באיכות האדריכלית, בחזיתות או בעיצוב המגדל. במקרים כאלה אנחנו מעדיפים לשלב את הממ"דים המוגדלים רק בחלק מהדירות, או אפילו לוותר עליהם לחלוטין. אי אפשר למכור דירה אם היא לא איכותית, ואי אפשר לשווק בניין אם הוא לא נראה טוב".
היזמים שכבר משנים כיוון
אלא שלדבריו, היתרון אינו מסתכם בשעות חירום. "בשימוש הרגיל של הדירה, הממ"ד הופך להיות חדר שינה נוסף עם מקלחת ושירותים, והוא הופך לחדר לגיטימי ואטרקטיבי גם בעתות שלום, מה שמשדרג את ערך הנכסים".
הציבור עדיין לא מחפש ממ"ד משודרג
"כשאנחנו משווקים דירה שיש בה ממ"ד מורחב, אנחנו מסבירים על כך לרוכשים", הוא מוסיף," אני מאמין שבהדרגה האפשרות הזאת תהפוך למוכרת ושגורה יותר, אבל כרגע אנחנו בעיקר אלה שצריכים להציג אותה".
כהן מעריך כי ככל שהמודעות תגדל, הממ"ד המורחב יתפוס מקום משמעותי יותר בעיקר בדירות הגדולות. "אני מהמר שבהדרגה, בדירות הגדולות, של ארבעה חדרים ומעלה, נראה יותר ויותר ממ"דים מורחבים. אני מעריך שבעוד חמש עד עשר שנים הם כבר יהיו קיימים כמעט בכל הדירות האלה".
בדירות הקטנות, לעומת זאת, הוא צופה אימוץ חלקי בלבד. "בדירות הקטנות יותר, של שניים או שניים וחצי חדרים, ואולי גם בחלק מדירות שלושה חדרים, נראה כנראה ממ"דים מוגדלים יותר, אבל לא בהכרח כאלה שכוללים שירותים. שלושת המטרים הנוספים משמעותיים מאוד מבחינת עלויות הביצוע ומחיר הרכישה. לא כל רוכש של דירה קטנה יכול להרשות לעצמו לשלם גם על השטח הנוסף הזה. לכן אני לא חושב שהממ"ד המורחב עם השירותים יהפוך לסטנדרט בכל סוגי הדירות".
לדבריו, "באזורי ביקוש התוספת יכולה להגיע לכמה אחוזים טובים מערך הדירה, בהתאם לגודל הממ"ד ולאיכות הגמר", הוא מוסיף כי, "הפער הוא לא רק במחיר אלא גם במהירות המכירה ובמרחב המשא ומתן: דירה כזו נמכרת מהר יותר ומקבלת פחות הנחות".
היתרון הזה לדבריו, עשוי להיות משמעותי במיוחד בשוק שבו ההבדל בין דירה עם ממ"ד לדירה בלעדיו כבר מורגש היטב. דירות ישנות ללא ממ"ד מתמודדות עם חיסרון שהפך בולט יותר בשנים האחרונות, ואילו בפרויקטים של התחדשות עירונית הממ"ד נחשב כבר לחלק מרכזי בתכנון החדש. "בשוק של היום קונים כבר לא מתייחסים לממ"ד כבונוס אלא כחלק מהמפרט הבסיסי", אומר אהרוני.
להערכתו, גם הממ"ד המורחב עשוי להפוך בתוך שנים ספורות מתוספת רצויה לדרישה משמעותית מצד הרוכשים. "דירה בלעדיו תיראה פחות אטרקטיבית, גם אם היא מצוינת בכל שאר המובנים". עם זאת, הוא מזכיר כי להרחבה יש גם מחיר, "חשוב לבדוק היטב מה כלול במחיר ומה לא, ולא להתלהב רק מהמילים 'ממ"ד מורחב'".
בסופו של דבר, תיקון 163 פותח אפשרות לשינוי משמעותי בתכנון הדירות, אך הדרך להפיכתו לסטנדרט עוד ארוכה. היזמים כרגע, צריכים לשקול את התועלת הכלכלית מול הסיכון לעיכובים, האדריכלים נדרשים למצוא פתרונות שלא יפגעו באיכות התכנון, והרוכשים עדיין צריכים להכיר את היתרונות ולהחליט אם הם מוכנים לשלם עבורם. דבר אחד כבר ברור: הממ"ד אינו עוד חדר שמיועד רק לשעת חירום. השאלה היא האם השדרוג הבא שלו יתורגם לביקושים.
התרעות פיקוד העורף