פגישות לא מתוכננות עם משקיעים בשוק הדיור, אקראיות יש לציין, מעלות תופעה מעניינת בשבועות האחרונים: אנשים מציעים דירות ובתים למכירה, לעתים קרובות במחיר נמוך במעט ממה שדרשו רק לפני כמה חודשים. יש הרבה מתעניינים, אבל אין קונים ואין עסקאות. יש כאלה שביקשו לשדרג - רכשו דירה חדשה והמשיכו להחזיק בדירה הישנה מתוך תקווה לעשות סיבוב נוסף לפני המכירה, כדי להגדיל את שיעור ההמרה מהדירה הישנה למימון הדירה החדשה. חיכו, המתינו, חשבו כי חגי תשרי הם הסיבה. אולי בגלל חנוכה? אולי יבוא קונה בראש השנה האזרחית?

לא דובים ולא קונים. יש מתעניינים אבל לחתום, לשלם מקדמה על הדירה שכל כך רוצים להיפטר ממנה - זה כבר משהו אחר. פשוט אין קונים. גם קבלנים שבנו בשנים האחרונות במלוא העוז, מסתכלים כיום בעיניים כלות על משרדי המכירות המעוצבים והמשולטים היטב. אין רוכש ואין בא.

וכאשר יורדות רכישות הדירות, יורד גם היקף נטילת המשכנתאות. השיא היה ביוני 2015, עת נטלו כמעט 6 מיליארד שקל בחודש אחד. מאז ישנה ירידה לסביבות 4.6 מיליארד שקל בחודש אוקטובר האחרון. הממוצע ב־12 החודשים לפני אוקטובר ירד ל־4.4 מיליארד שקל לחודש, לעומת 5.4 מיליארד שקל לחודש בתחילת 2016. עוד עולה מנתוני בנק ישראל כי מספר ההלוואות צנח בשנה שלפני נובמבר 2017 ב־5%, כאשר בשיעור המימון מערך הדירה, כלומר המינוף, הפופולרי בין 45%־60%, חלה ירידה של 8%.



הבנקים לא פראיירים, וגם הם החלו להפנים כי העסקים לא כתמול שלשום. אז הם נאלצים להגמיש את עמדתם כלפי נוטלי המשכנתאות. אם בינואר אשתקד מי שלווה בריבית שקלית קבועה למשך 20־25 שנה נאלץ למשכן את עתידו ועתיד משפחתו בריבית נשך של 5.01%, יכול היה בדצמבר האחרון לקבל הלוואה, אפילו לטווח ארוך יותר של יותר מ־25 שנה, בריבית נמוכה יותר של 4.38%. כלומר, גם הגדיל את טווח ההלוואה וגם משלם ריבית נמוכה יותר. שימו לב להתרסקות הריבית למשכנתאות לתקופה של 10־15 שנים - מ־4.71% ל־4.06%.

30 שנות בזבוז

הקבלנים מנסים לא להפחית מחירים לא רק מפני שהם מקווים כי ימי החורף יחלפו. נכון, זו לא עונה טובה למכירות, ואולי ישתפר המצב בחופשת פסח, העונה הקריטית הטובה לקבלנים, עת הפראיירים היוצאים לרכוש דירה ביום אביבי נאה במקום לחסוך ולרכוש אותה ביום חורפי גשום ומלנכולי כשמדובר בפער של אחוזים רבים בין העתים. אבל הקבלנים לא מפחיתים מחירים, כי בסופו של דבר הם מחויבים למערכת הבנקאית בהלוואות שנטלו. לכן אין זה עניין של מה בכך להפחית כאשר הבנקים עלולים בכל רגע להפעיל סנקציות של אי־עמידה בהחזר ההלוואה, או לערוך שערוך כלפי מטה של כלל הפרויקט. אם ייתכנו הנחות קלות בשוליים, זה יקרה בעיקר אצל הקבלנים הגדולים. תחת זאת הם מעדיפים לתת הטבות שונות לרוכשים, ובלבד שלא להפחית מחיר.

ואכן מחירי הדירות מצויים בירידה של ממש. השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), לראשונה, כי מחירי הדירות החדשות ירדו בחודשים אוקטובר/נובמבר 2017 ב־0.6% ביחס לחודשים קודם לכן. בשבוע הבא תפרסם הלמ"ס את שיטת החישוב החדשה שתכה גלים במשרדי הממשלה ובקרב כל הקשורים לענף. כלל מחירי הדירות, כולל יד שנייה, ירדו אף הם ב־0.3%, לאחר ירידה של 0.1% חודש קודם לכן. מדובר בנתון יוצא דופן, כי מאז נובמבר 2016 ועד ינואר 2017 לא ירדו המחירים חודשיים ברציפות. זאת ועוד: מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב־2.37%, שפל בעליית מחירי הדירות מאז יולי/אוגוסט 2012.

נכון, מחירי הדירות עלו בחמש השנים האחרונות ב־26%, ובעשר השנים האחרונות ב־126%, אבל מחקר שפרסם בנק ישראל בשבוע שחלף מנפץ את האגדה כי רכישת דירה היא העסקה הטובה ביותר. במחקר נכתב כי המשקיעים שהרוויחו בהשקעה בדירה יחסית למניות ואג"ח הם אלה שנהנו מתשואה בעשור האחרון, אבל רק עד שנת 2013. כלומר, בארבע השנים האחרונות הרווחים היחסיים של המשקיעים בדירות לעומת אפיק השקעות חלופי כמו מניות, היה נחות.

נביא לכם נתונים טריים שלא כתובים במחקר. אמרנו כי בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות ב־26%, אך הנה הפצצה. לשם השוואה, בשנת 2017, שנה אחת בלבד, מדד מניות 500 בניו יורק עלה ב־19.4%, הנאסד"ק ב־28.4%, מדד המניות במדינות המתעוררות ב־34.3%, אסיה עם עלייה של 28.7%, הדאקס ב־12% והניקיי ב־19%. כלומר, גם אם ננכה מכך את ייסוף השקל, אפיק המניות העולמי מנצח בגדול, ובשנה אחת עשה כמעט את מה ששוק הדיור עשה בחמש שנים.

עבודת המחקר שנכתבה בבנק ישראל על ידי אור ידוב ושפורסמה השבוע, מגלה כי בעשור האחרון אכן הניבו ההשקעות בדיור תשואה עודפת מעל השקעה במניות או אג"ח ממשלתי. אולם, מדגישה העבודה, כאשר מתבוננים מפרספקטיבה ארוכת טווח, במקרה זה ב־30 השנים בין 1988 ל־2017, מוצאים כי ההשקעה במניות הניבה תשואה גבוהה מאשר בדיור, אך ההשקעה בדיור השיאה יותר מהשקעה באג"ח ממשלתי. תוצאה זו נותרה בעינה גם כאשר מביאים בחשבון את העלויות הכרוכות בהשקעה באפיקים השונים ואת המיסוי.

בנק ישראל מצא כי לאורך 30 שנה התשואה הריאלית, כלומר בניכוי אינפלציה, הייתה בממוצע לשנה 6.06% במדד ת"א 125, 4.87% בהשקעה בדירה ורק 2.66% בהשקעה באג"ח. זהו פער עצום. אם מביאים תשואה זו בחישוב ריבית דריבית ברור כי המתעשרים הם הסבלנים שהשקיעו במניות, ממש כמו אלה שהשקיעו בחו"ל בשנה האחרונה כפי שציינו, ולא נשארו תקועים עם דירה שקשה לממשה. על פי החישוב שלנו, סך התשואה בהשקעה במניות לאורך 30 השנים האחרונות הניבה 484%, בעוד ההשקעה בדיור הניבה 316%. כלומר הרווח במניות היה פי אחד וחצי. הרווח מהשקעה בדיור היה גבוה פי 2.6 מאשר באג"ח ממשלתי.

בנק ישראל שב ומזכיר למשקיעים כי ככל שההשקעה בדירה היא לטווח קצר יותר, הפער בין השקעה בדירה להשקעה במניות יגדל אף הוא, היות שהוצאות העסקה המועמסות על הרכישה, כגון מס רכישה של 8%, דמי תיווך, תשלום לעורכי דין והוצאות נלוות פוגעות קשה בתשואה להשקעה בדירה אם היא קצרה. בנק ישראל אפילו אומר כי המשקיעים מפסידים דמי שכירות של לפחות שנתיים מההעמסות האלה. ההערכה שלנו, אגב, היא שכלל ההוצאות האלה יכולות להגיע ל־11%, כך שההפסד הוא תשואה של שלוש־ארבע שנים. המשמעות היא שאפשר יהיה ליהנות מתזרים ההכנסות של שכר דירה רק בחלוף שלוש־ארבע שנים מיום רכישתה.

נוסף על כך מזכיר בנק ישראל בעבודת המחקר שפרסם כי אין כמעט אפשרות שהדירה מושכרת לאורך כל השנים באופן רצוף, נתון שפוגע גם בתשואה. ובכלל, לרכישת דירה דרושים משאבים גדולים. חיסרון נוסף ברכישת דירה הוא שאין אפשרות לפזר סיכונים כמו בשוק ההון. אומנם יש פטור חלקי מהשכרה של דירה, אך בזמן של ירידה במחיר, או הפסד ממכירת הדירה, אין אפשרות לקיזוז הפסדים כמו בשוק ההון. מנגד, ברכישת דירה יש דחיית תשלום מס שבח בשיעור של 25% עד המימוש - יתרון ברכישת דירה, נוסף על היתרון הידוע שרכישה של דירה אפשר לבצע באמצעות משכנתאות - מינוף שאינו קיים בשוק ההון.

נסכם: היתרון בהשקעה במניות הוא הפיזור, האפשרות החלקית לקבל תזרים החזר באמצעות דיווידנד. פרט לכך מדובר בהשקעה פשוטה עם אפשרות לקיזוז הפסדים. החיסרון הוא במיסוי המלא ולעתים השוטף.

האוצר ניצח, כולם הפסידו

ואכן השינויים שחלו בשנה האחרונה לא נעלמו מעיני המשקיעים והרוכשים. על פי נתוני משרד האוצר, הרכישות של המשקיעים ברבעון השלישי של 2017 ירדו ב־26% ביחס לרבעון השלישי של 2016. למעשה, מאז הרבעון הראשון של 2015 שיעור הירידה בכל רבעון הוא מעל 20%. יותר מזה: על פי נתוני האוצר, בתשעת החודשים הראשונים של 2017 היקף רכישות של דירות על ידי משקיעים הוא בשפל הגדול ביותר מאז 2003.

נתון מעניין נוסף הוא שבשנה האחרונה נעשו ההשקעות הנמוכות ביותר בדירה מאז ומעולם, בעיקר במרכז הארץ. האוצר, שביקש להרחיק את המשקיעים באמצעות מס רכישה, הצליח, אבל הכנסותיו ירדו בשלושת הרבעים הראשונים של 2017 בשליש. המספרים מדברים בעד עצמם: שיא ההתרסקות בכלל רכישת דירות על ידי משפרי דיור ומשקיעים ברבעון השלישי של 2017 לעומת הרבעון המקביל בשנת 2016 היה בבאר שבע - נפילה של 25%. באזור המרכז, חדרה, נתניה וירושלים נרשמה ירידה של 21%, ובתל אביב חלה ירידה של 17%. בטבריה טרם שמעו על השינוי במגמה, ושם הייתה עלייה של ב־1%. עם זאת צריך לזכור שזה קרה גם כאשר מחירי הדירות החלו לעלות לפני עשור, והידיעות על כך איחרו להגיע לטבריה.

כשזה מגיע לדירות להשקעה, ההתרסקות במספרי הרכישות היא מסיבית יותר. כך נרשמה ירידה של 44% בנצרת, 37% בבאר שבע, 35% בחדרה, 31% בנתניה ושל 26% בחיפה. אפילו בתל אביב חלה נפילה של 20%. הירידה ברכישות המשקיעים היא גם תולדה של המשך התחזקות הפיקוח על משקיעים זרים על ידי ישראל ומדינות אחרות הפועלות על פי אמנות למניעת הלבנת הון. כך יהודים צרפתים כבר לא יכולים להזרים הון לישראל בלי שיוכיחו את מקורו. בינתיים, הרשות למניעת הלבנת הון מעסיקה כבר 200 עובדים. היא מתחזקת, הצרפתים נעלמים והרכישות בנתניה יורדות. אין פלא שיש עודף של דירות יוקרה בנתניה שמחכות לגואל, וזה ממאן לבוא.

האוצר מצא כי הראשונים להתייאש ממבצע “מחיר למשתכן" הם החיפאים, לעומת תושבי מרכז הארץ. בעוד מספר הזכאים החיים באזור המרכז הוא כפול מאשר בחיפה, התברר שמספרם של אלה שרכשו דירה במחירי השוק בלי להמתין לזכייה בדירה בפרויקט מחיר למשתכן היה שווה. פשוט נמאס לחיפאים לחכות.

לכאורה, כל אחד רצה לזכות בדירה בהרצליה, שם הסובסידיה היא עד 800 אלף דולר אולי. כיף, לא? גליל ים מקום אידיאלי, נכון? אז למה מאות זכאים ויתרו על הרכישה? מתברר כי האוצר ומשרד הבינוי לא פיקחו בצורה נאותה על הפרויקט או פרויקטים אחרים, והתברר כי בחלק מהדירות יש כיוון אוויר אחד ומטבח ללא חלונות. כלומר דירות שאינן ראויות לגדל בהם ילדים.

אבל הישראלים לא פראיירים, הם הבינו שהם משלמים מחיר כבד. חלקם טוענים כי איכות הבנייה - דלתות, מצפות ופריטים אחרים - נמוכה. אז למה לרכוש דירה במחיר למשתכן, לחכות שלוש עד חמש שנים, לשלם בינתיים שכר דירה וגם משכנתה שעלותה עולה ככל ששלבי הבנייה מתקדמים, עד שדירת החלומות תהיה ראויה למגורים? במקרה זה, אין לצעירים הזכאים סכומים גבוהים מספיק לשלם על משכנתה ועל שכר דירה בעלות חודשית של 5,000 עד 6,000 שקל עד שילדם הראשון יעלה לכיתה א' בבית הספר בשכונת מחיר למשתכן, כלומר שכונה שיהיה קשה לצאת ממנה בבוקר לעבודה לאחר ששמים הילד בגן בשל עיכובים בבניית התשתיות שהובטחו במסגרת “הסכמי גג" עם הרשויות המקומיות.

הקבלנים מצדם קראו היטב את המפה. ברבעון השלישי של 2017 נרשמה ירידה בבנייה למגורים, שבשיעור שנתי עומדת על 4.3%. כלומר, האוצר השיג
ההפך ממה שביקש. הקבלנים נסוגים לאחר שהמשקיעים נסוגו, והזוגות הצעירים פשוט לא יכולים יותר לשלם סכומי העתק עבור דירה,, כשמנגד היצע הדירות להשכרה. התוצאה לכך תהיה שהורים יצטרכו לקלוט את ילדיהם הנשואים בביתם, כלומר מי שיוכלו, וכולם ימשיכו לחכות לתוכנית השיכון שתחליף את מחיר למשתכן. ברוכה הבאה שנת 2018.