קריית גת: המטרופולין החרדי החדש של הדרום
אחד המאפיינים המרכזיים בתכנון הרובע הוא הקמת המעטפת הקהילתית - על פי התוכניות, ברובע צפויים לקום 80 בתי כנסת, 10 מקוואות, 100 כיתות מעון, 200 כיתות תלמוד תורה, 200 כיתות בית יעקב, 100 כיתות סמינר ו־100 כיתות ישיבה קטנה.
בין החברות הבולטות המקדמות את הפרויקט נמנות: רייסדור, רמי שבירו, ש' ברוך, עמרם אברהם, נתנאל גרופ וש' אלרוי. בנוסף, תוכנית המתאר המחוזית שאושרה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה סוללת את הדרך להקמת מטרופולין חרדי חדש, צמוד למערב העיר. התוכנית כוללת פוטנציאל של עד 40 אלף יחידות דיור המיועדות לציבור החרדי בטווח הארוך, כאשר שלב א', הכולל כ-11,350 יחידות דיור, שיאכלסו כ-62,500 תושבים, אושר להפקדה במרץ 2026.
חוסר של 12,000 יחידות דיור
לדברי נועם גרייף מנכ"ל קבוצת עמרם אברהם, הפועלת בין היתר בפרויקטים המיועדים לציבור החרדי בקריית גת, בבית שמש ובירושלים, כיום קיים מחסור של 12 אלף יחידות דיור למגזר החרדי. "אני הייתי בעבר מהנדס העיר אלעד, מניסיוני כמהנדס עיר ומהנדס הוועדה, אנשים הגיעו למצב שבו סגרו חללים בתוך חניונים והפכו אותם לדירות".
"זה קורה משום שפשוט אין להם איפה לגור. זה לא כמו במגזר החילוני, שאם לא מתאים עוברים לחדרה, ואם לא מתאים עוברים נתניה. במגזר החרדי יש הרבה מאוד סוגיות של קהילות, מבני ציבור וזרמים, ויש גם מגבלות שקשורות לאורח החיים", הסביר.
הביקוש משתקף גם בנתוני המכירות. לפי נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה, קריית גת הובילה בישראל במכירת דירות חדשות בחודשים יוני-אוגוסט, עם 1,044 דירות שנמכרו.
לדברי אריה נתנאל, יו"ר נתנאל גרופ, שזכתה בשני מתחמים במסגרת מכרזי מחיר מטרה בעיר, "מבחינת היזמים, האתגר הוא לא רק לבנות מספר גדול של דירות, אלא להבין את הצרכים של האוכלוסייה העתידה להתגורר בשכונה ולתרגם אותם לתכנון נכון, החל מתמהיל הדירות ומבנה הבניינים ועד למוסדות הציבור, למרחב הציבורי, לנגישות ולחיבור למרקם העירוני הקיים. כשמתכננים שכונה המיועדת לציבור החרדי, נדרשת גם תשומת לב לצרכים הנובעים מאורח החיים של אותה אוכלוסייה, למשל נגישות לבתי כנסת ולמוסדות חינוך, מיקומם של שירותים קהילתיים והמרחקים שהמשפחות נדרשות לעבור בשגרת היום־יום".
לא רק מרפסות סוכה: כך מתכננים שכונה חרדית
גרייף מרחיב על התאמת הבנייה לציבור החרדי, לדבריו, "יש התאמות תכנוניות, כמו מעלית שבת, שני כיורים, חדרים מלבניים יותר שמאפשרים להציב שתי מיטות ומרפסות סוכה, שהן תנאי מהותי עבור הרוכשים בציבור החרדי".
יחד עם זאת הוא מוסיף, "כתוצאה ממחסור ביחידות דיור, יש היום יותר גמישות ופתיחות בנושא המגורים במגדלים, שבעבר חלק מהזרמים בציבור החרדי הסתייגו מהם בגלל השימוש במעליות בשבת".
"מניסיוני", הוא מדגיש, "דירה בקומה נמוכה יכולה להיות שווה מבחינת מחיר למ"ר כמו דירת פנטהאוז, כי מבחינת חלק מהרוכשים, ככל שהקומה נמוכה יותר כך עדיף, בגלל נושא המדרגות".
יותר בתי כנסת ומוסדות ציבור
אחד ההבדלים המשמעותיים בתכנון שכונות חרדיות נוגע להיקף ולמגוון מוסדות הציבור הנדרשים בהן. לצד בתי ספר, גנים ומעונות יום, נדרש להביא בחשבון בתי כנסת, מקוואות, בתי מדרש וכוללים, בהתאם לקהילות המשתייכות לזרמים השונים.
"כשבונים שכונה חרדית יש צורך בהקצאה של שטחים ציבוריים רבים", מסביר גרייף, לדבריו בשונה מהמגזר החילוני, בשכונה חרדית השטחים הציבוריים מתחלקים גם לפי הזרמים השונים. "יש כולל או בית כנסת לליטאים, מקווה לחסידים, בית תורה לציבור ש"ס וכן הלאה. לכן אפשר לראות בשכונה אחת כמה בתי כנסת, בהתאם לזרמים השונים".
גם שטחי המסחר מותאמים לציבור החרדי
גם המסחר בשכונות החרדיות מתפתח באופן שונה מזה שבשכונות המיועדות לציבור הכללי. לדברי גרייף בעוד שבמרכזים מסחריים רבים פועלות רשתות אופנה מוכרות, מסעדות ומותגים, בשכונות חרדיות יש משקל רב יותר לחנויות רחוב, לקמעונאות שכונתית ולרשתות המותאמות לצורכי האוכלוסייה.
לדבריו, הקרבה לבית היא גורם משמעותי בהרגלי הצריכה של התושבים, "יש ביקושים קשיחים למסחר במגזר החרדי מכיוון שחלק מהאוכלוסייה פחות מתניידת".
כמה עולה דירה בשכונה חרדית בקריית גת?
מחירי הדירות משקפים את הפער בין קריית גת למוקדי הדיור הוותיקים. לדברי גרייף, מחירי הדירות בשוק החופשי בפרויקטים של החברה נעים סביב 24-25 אלף שקל למ"ר. לפי הערכה זו, דירת ארבעה חדרים בשטח של כ-100 מ"ר תעלה כ-2.4-2.5 מיליון שקל, ודירת חמישה חדרים בשטח של כ-120 מ"ר תעלה כ-2.8-3 מיליון שקל, בהתאם למאפייני הדירה.
"לאוכלוסייה הזו פחות חשוב השואו-אוף"
האדריכל אייל איצקין, המתכנן בין היתר את הפרוייקט של ש. ברוך באופקים, ואת הפרוייקט של רייסדור ורמי שבירו בקריית גת מוסיף, "לאוכלוסייה הזו פחות חשוב השואו-אוף, ויותר חשובה הפונקציונאליות. חשובה להם העובדה שיוכלו לקבל בדירה יותר חדרים, מרפסת סוכה ראויה, של 5-6 מ"ר, ושלא יהיה בניין גבוה כי רבים מהם עולים ברגל בשבת".
"זה אתגר לתכנן בניין עם מרפסות סוכה לכל דירה, לכן מגבילים את מספר הקומות, זה דורש לתכנן את הבניין עם דירוג, כדי לאפשר מרפסות סוכה פתוחות לשנה", הסביר.
"לגבי מבנה הדירה, הם כבר התרגלו למטבח פתוח, אבל חשובה להם מאוד ההפרדה בין השטח הציבורי בדירה לבין החדרים. חשוב להם שיהיה כיור לנטילת ידיים. בסלון הם לא צריכים פינת גדולה אלא שולחן אוכל גדול וספריה לספרי הקודש. מאוד חשוב להם שיראו את הספרים".
"אני תמיד אמרתי שהחרדי קונה דירה לפי יום בשבוע", הוא מוסיף לסיכום, "בניין עם מעלית שבת ולא גבוה יתר על הצמידה, שבוע בשנה - השבוע של סוכות, שמחייב אותו במרפסת סוכה, ושנה בשבע שנים - ללא גינה, בגלל שנת שמיטה".
אופקים: הרחבת הקהילה התורנית והטבות מס משמעותיות
אופקים מציעה אלטרנטיבה של קהילה חרדית מבוססת וקיימת (הקריה החרדית הוותיקה בעיר), לצד מחירי דיור נגישים והטבות מס יישוביות גבוהות.
בשכונת אפיקי נחל, המתוכננת במזרח העיר וכוללת כ-7,500 יחידות דיור, יועדו חלק מהמתחמים לציבור החרדי. חלק מהדירות משווקות במסגרת תוכניות דיור ממשלתיות, ובהן מחיר מטרה ודירה בהנחה.
לצד המתחמים הייעודיים, גם פרויקטים המשווקים לציבור הכללי נבנים במתכונת של בנייה נמוכה, תוך הטמעה מראש של אלמנטים החיוניים לאורח החיים החרדי – ובהם מעליות שבת, כיורים כפולים ומרפסות סוכה.
גם בשכונת חורשת האקליפטוס נערכו מכרזים לכ-830 דירות בשמונה מתחמים המיועדים לציבור החרדי. כמחצית מהדירות מיועדות למסלול מחיר מטרה והיתר לשוק החופשי.
חברת ש' ברוך, שזכתה במכרזים בעיר, מקדמת את הפרויקט שלה תחת המותג "חברותא". החברה דיווחה לאחרונה על קבלת היתר בנייה ועל תחילת הקמת הפרויקט. בסך הכול מחזיקה החברה בעיר 261 יחידות דיור בשני מתחמים.
לא רק דירה, אלא אורח חיים שלם
"התכנון החדש כבר לוקח בחשבון את כל הסביבה, לא רק את הדירה", אומרת דבורה ברוך, מנכ"לית ש' ברוך, המתכננת ובונה באופקים ובקריית גת. "יש כל מיני ניואנסים שקשורים לאוכלוסייה הזאת, והבנייה החדשה לוקחת בחשבון את כל הדברים האלה".
לדבריה, השכונה החדשה צפויה להתחבר לשכונה חרדית קיימת בעיר, כך שהתושבים יוכלו להסתמך גם על חלק מהתשתיות והשירותים שכבר פועלים באזור. "מה שיפה באופקים הוא שיש שם אוכלוסיות שונות. במגזר החרדי לא כולם אותו דבר: יש ליטאים, חסידים, ספרדים, באופקים יש כמעט הכול, וזה הייחוד של השכונה".
13 אלף ₪ למ"ר לעומת 40 אלף ₪ בירושלים
אחד היתרונות המרכזיים של אופקים הוא כמובן המחיר. לדברי ברוך, מחירי הדירות בעיר מגיעים לכ-13 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-30-40 אלף שקל למ"ר בירושלים.
"במקום שמשפחה תידחס בדירת שלושה חדרים בירושלים, הרבה פעמים ההעדפה היא לעבור לפריפריה, שם מתאפשרת דירה מרווחת יותר ומרפסת גדולה יותר", היא אומרת. לצד המחיר, היא מציינת את חשיבות התחבורה הציבורית. באופקים, לדבריה, החיבור לרכבת מאפשר לתושבים להגיע למרכז, והוא שיקול משמעותי עבור משפחות שלא מחזיקות בכלי רכב.
"אין לידים דרך האינסטגרם"
לדברי ברוך, שיווק דירות לציבור החרדי מתבסס במידה רבה על קשרים קהילתיים, "לא מגיעים אליהם דרך לידים באינסטגרם, זה לא עובד ככה. זה בדרך כלל עובד דרך אנשים שמכירים אנשים, דרך הקהילות, דרך בתי הכנסת, דרך רבנים".
"משפחות רבות מבקשות לא רק דירה במחיר נגיש, אלא גם שכנים בעלי אורח חיים דומה, מוסדות קהילה נגישים וסביבה שבה יוכלו לבנות את חייהן", היא מדגישה.
כדוגמה ברוך מספרת כי נפגשה עם גורמים מקהילת האנגלו-סקסים, שבחנו את אופקים כחלופה זולה יותר לירושלים. לדבריה, מבחינתם לצד המחיר הנמוך, הם רוצים לוודא שכמה שיותר משפחות מאותו רקע יגיעו לאזור, כדי שתיווצר קהילה משותפת.
גם בתהליך המשכנתה יש התאמות
לדברי ברוך, אחד האתגרים ברכישת דירה מצד חלק מהמשפחות החרדיות הוא הצגת הכנסה בפני הבנק. "בחלק מהמקרים, אנשים מהציבור החרדי עוסקים במקצועות שפחות מוכרים כמו סופרי סת"ם או מורה בחיידר, ולא תמיד יכולים להציג תלושי משכורת לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתה."
"יש בנקים שמכירים בכך", היא מסבירה, "ומאפשרים להציג אישור מרב או מגורם מקובל אחר, המעיד על ההכנסה. הבנקים מבינים שכדי לאפשר לאוכלוסייה הזאת לקבל משכנתאות, נדרשת לעיתים גמישות בתהליך ובאופן שבו בוחנים את ההכנסות, בהשוואה לאוכלוסייה הכללית".
האם השכונות החדשות ישנו את הערים?
התרחבות הבנייה החרדית בקריית גת ובאופקים עשויה לספק מענה למצוקת דיור ממשית, אך היקף הבנייה מעלה גם שאלות על יכולתן של הרשויות להיערך לגידול באוכלוסייה.
ישנה גם שאלת החיבור לעיר הקיימת. האם השכונות החדשות ישתלבו במרחב העירוני, או יתפתחו כמובלעת נפרדת, הנשענת בעיקר על הקהילה שבתוכה?
"אני חושבת שדווקא נכון לבנות שכונות המיועדות לציבור החרדי בתוך ערים מעורבות, ולא לרכז את האוכלוסייה החרדית בערים נפרדות. לא מדובר באוכלוסייה שצריכה להיות מבודדת במקום מרוחק, אלא בכזו שיכולה להשתלב בתוך המרקם העירוני הקיים", אמרה ברוך בהקשר זה.
המבחן האמיתי הוא מה יקרה אחרי האכלוס
הבנייה לציבור החרדי בקריית גת ובאופקים ממחישה כיצד מצוקת הדיור משנה את מפת הביקושים ומרחיבה את הבנייה אל ערים שבהן ניתן להציע דירות במחירים נגישים יותר. מבחינת היזמים, ההצלחה תלויה ביכולת להתאים את הדירות ואת תמהיל הפרויקט לצורכי הקהילה.
אבל הצלחתן של השכונות לא תימדד רק במספר יחידות הדיור שייבנו או בקצב המכירות, אלא ביכולת של הרשויות לספק תשתיות ושירותים שיעמדו בקצב הגידול של האוכלוסייה, תוך שמירה על מרחב עירוני מכיל ורב-קהילתי.
התרעות פיקוד העורף