עסקת נדל"ן חריגה בוצעה לאחרונה במסגרתה נמכרו 24 דירות בפרויקט פינוי- בינוי בתל אביב בתוך 48 שעות, בהיקף כספי של כ-85 מיליון ש"ח. העסקה בוצעה באמצעות קבוצת משקיעים פרטית וסגורה, ללא פרסום לציבור הרחב, ללא קמפיינים שיווקיים וללא מכירה בשוק הפתוח.
חברת Precise המתמחה בשיווק עסקאות פריסייל בשלבים מוקדמים של פרויקטי מגורים, עומדת מאחורי סגירת העסקה, לדברי החברה, הרוכשים פועלים במסגרת אסטרטגיית השקעה ארוכת טווח המתבססת על רכישת דירות בשלב מוקדם במיוחד של הפרויקט, במחירים הנמוכים ממחירי השיווק העתידיים, תוך ניצול תנאי תשלום ייחודיים המאפיינים עסקאות פריסייל אמיתי. לפי החברה, מדובר בפרויקט פינוי-בינוי יוקרתי הכולל למעלה מ-500 יחידות דיור בשישה מגדלים בדרום תל אביב.
בשיחה עם מעריב מסביר מוטי כהן, מנכ"ל החברה, כי עסקאות מסוג זה מתבצעות בשלב מוקדם במיוחד של חיי הפרויקט "מדובר בפרויקט שצפוי להימשך כמעט שש שנים. רק היתר הבנייה צפוי להתקבל בעוד כשנה וחצי. ביצענו את העסקה בשלב מאוד מוקדם", הוא אומר. מסיבה זו לדבריו, זהות היזם ומיקום הפרויקט אינם נחשפים בשלב זה, בשל התחייבויות סודיות שעליהן חתומים הצדדים.
"חלק מההתחייבויות שלי מול היזמים הוא לשמור על דיסקרטיות מוחלטת", הוא מסביר, "אני נכנס לפרויקטים בשלב מאוד מוקדם, כשהיזמים צריכים את המכירות האלה כמו אוויר לנשימה. אחר כך יש להם עוד מאות דירות לשווק במחירי השוק, ואם כולם יידעו באילו מחירים נמכרו הדירות הראשונות, זה עלול לפגוע בשיווק של המשך הפרויקט".
עוד הוא ציין כי המחיר שבו נמכרו הדירות היה נמוך משמעותית ממחיר השיווק הצפוי בהמשך הדרך. "דירות ארבעה חדרים שמחיר השוק שלהן מוערך בכ-4 עד 4.2 מיליון שקל נמכרו בכ-3.4 מיליון שקל, תלוי בקומה. מדובר בפער של כ-600-800 אלף שקל ממחיר השוק", הוא טוען.
עם זאת, כהן סבור כי ההנחה במחיר היא רק חלק מהיתרון. לדבריו, הערך המרכזי בעסקאות מסוג זה טמון דווקא במבנה העסקה ובתנאי התשלום. "המחיר הוא לא בהכרח הדבר הכי חשוב. הרווח האמיתי נמצא בתנאי התשלום. בעסקה הזו הרוכשים שילמו כ-5% בלבד במעמד חתימת החוזה, ואת יתרת הסכום ישלמו רק במסירת הדירה, בעוד כחמש או שש שנים, ללא הצמדה למדד תשומות הבנייה וללא הלוואות קבלן".
לדבריו, משמעות הדבר היא שברכישת דירה שמחירה כ-3.4 מיליון שקל, הרוכש נדרש להעמיד בתחילת הדרך סכום של כ-150–170 אלף שקל בלבד. "כל העסקאות מבוצעות תחת חוק המכר, עם ערבויות מלאות ובליווי משפטי", הוא מדגיש.
העסקה גם מספקת הצצה למודל פעילות שהולך וצובר תאוצה בשוק הנדל"ן - קבוצות רוכשים פרטיות, השונות מקבוצות רכישה. במקרה זה מדובר ברוכשים פרטיים המאוגדים מראש, ומקבלים גישה לעסקאות מול יזמים בשלבים מוקדמים של הפרויקט.
לדברי כהן, הקבוצה שגיבש לאורך כ-15 שנה מונה כיום יותר מאלף חברים, ומבוססת כמעט לחלוטין על המלצות מפה לאוזן. "היזמים פונים אליי כשהם צריכים למכור כמות מסוימת של דירות בפרק זמן קצר כדי לעמוד בתנאים לפתיחת הליווי הפיננסי מהבנק. הם יודעים שאני מסוגל להתחייב מראש על מספר רוכשים, ולכן אני מקבל גישה לעסקאות מהסוג הזה", הוא מסביר.
התרעות פיקוד העורף