אם קוראים את מה שכתוב בעיתונים ורואים את מה שמשודר בטלוויזיה, בימים אלה, עולם המשכנתאות הוא עניין מבהיל והפכפך. אלא שבבדיקה שעשינו התברר, שהמחשבה ההולכת ומתרחקת מרכישת דירה, גורמת למחלקות המשכנתאות בבנקים בישראל להילחם על הלקוחות הבודדים שנשארו, שמצליחים עתה להוריד את הריביות באופן משמעותי. הכלכלן רוס לוין, מומחה למשכנתאות ומימון פרש את משנתו בנושא.
השר בן גביר עדכן את רה"מ על עלייתו להר הבית? כך השיבה רעייתו
לאן נעלם יאיר נתניהו? פרקליטו עושה סוף לשמועות
ייתכן שעתה, כשכולם מתרחקים מרכישת דירה בגלל גובה ריביות המשכנתא, זה הזמן לעשות זאת?
"הכדאיות של לקיחת משכנתא היא כמו קנייה בסופר, כי צריכים את המוצר ומחפשים לקנות אותו במחיר הכי זול. משכנתא היא מוצר בסיסי. אנשים שהחליטו לרכוש דירה חסכו הון עצמי, מצאו נכס והיום הם צריכים לרכוש אותו".
היה משתלם להם לרכוש אותו לפני שנה?
"חד משמעית כן. לפני שנה היה יותר כדאי ויותר זול, אבל מי שרוכש דירה היום יוצא מנקודת הנחה מודעת שהמחירים שונים. השאלה היא איך עושים את זה הכי נכון".
המדינה סוערת. לא עדיף להמתין?
"לא. אדם שיש לו הון עצמי ומצא נכס מבלי לרכוש אותו, ימשיך לשלם שכירות יותר גבוהה מהמשכנתא. בדרך כלל מי שיושב על הגדר מתרחק ממחיר הנכס, כי הוא כל הזמן עולה. מאז קום המדינה, אם מסתכלים על עקומה, מלבד שני פיקים, היו כל הזמן עליות מחירים".
למה צריך לשים לב?
"יש מספר פתרונות. קודם כל חשוב לדעת לאילו מסלולים אסור להתקרב היום. אלו מסלולים שהם מלכודת דבש, מסלולים בעלי ריבית מצוטטת זולה. הריבית המצוטטת היא מה שאנחנו רואים, מספר שנראה לנו קטן, בין 3.5-.3.8 אחוזים תלוי בבנק והלקוח. אלא שהריבית הזאת צמודה למדד מחירים לצרכן שעומד על 5-5.5 אחוזים. אם סוכמים את הריבית ואת האינפלציה מגיעים כמעט לעשרה אחוז. זאת המלכודת אנשים לא מבינים את המשמעות שלה. מסלול שני שכדאי להתרחק ממנו הוא הפריים, עליו מדברים מדי חודש בכלי התקשורת, ריבית בנק ישראל שעלתה 1.6 אחוז לפני עשרה חודשים והגיעה ל-6.25 אחוז היום. היא מצוטטת גבוהה ואנחנו מתרחקים גם מהמדד וגם מהפריים".
באיזה מסלול כן לבחור?
"אני ממליץ לקחת משכנתא במסלול קבועה לא צמודה ובמסלול משתנה לא צמודה כל חמש שנים. מסלולים שלא צמודים למדד ולא צמודים לפריים. כל מסלול צמוד אינו ידוע. בשנה הקרובה יש הערכה לאינפלציה של מעל חמישה אחוזים והם ייצמדו למסלולים הצמודים. נשלם יותר".
החל מ-1 בספטמבר 2022 יצא חוזר של המפקח על הבנקים שהטיל חובה על הבנקים לתת לכל מבקש משכנתא שלושה סלים זהים כדי להקל על קהל נוטלי המשכנתא. יועצי המשכנתאות יודעים שמעשית, הם לא עוזרים ללוקחי המשכנתאות, משום שהבנק קובע מרווח, כלומר רווח על כל שקל אותו הוא רוכש מבנק ישראל ומוכר אותו ללקוח בריבית מסוימת. הבנק, במובן זה, משמש מתווך בין בנק ישראל לבין נוטל המשכנתא. על עסקת תיווך זאת, הוא מרוויח כסף.
"מדד, פריים, כל מה שלא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, הוא לא משהו שנדע בוודאות כמה נחזיר עד סוף ימי המשכנתא. פריים משנה, צמוד מדד בהתאם להצמדה וריבית משתנה - יש להן נקודות יציאה. במועד נקודת היציאה, ישתנה עוגן הריבית ובמקביל גם ההחזר ישתנה".
מה לגבי עלויות גבוהות של פתיחת תיק?
"לפני שנה בנק ישראל הוציא הוראה נוספת והגביל את דמי פתיחת התיק ל360 שקל לתיק לא משנה מה גובה ההלוואה ומהי מטרת ההלוואה. בעבר עלות פתיחת התיק הייתה רבע אחוז מגובה ההלוואה. ההוראה הזאת הפחיתה רווח תפעולי של הבנקים מעשרות מיליונים לשקלים בודדים".
מדוע הבנקים לא מדברים על זה?
"משום שבעבר, כשלקוח רצה למחזר משכנתא קיימת, הוא ידע שזה כלול בעלויות גבוהות שכוללות את דמי פתיחת התיק. כיום המיחזור נעשה כמעט בחינם אבל לאנשים עדיין חרוט בתוך הראש שזה יקר, אז הבנקים מעדיפים לא לדבר על פתיחת תיק כדי שלא יחשבו שמיחזור הוא תהליך פשוט".
זה באמת תהליך פשוט?
"מאוד. מי שכבר לקח משכנתא לפני שנה ויותר, ההחזר על המשכנתא שלו עלה ב1500 ₪ כי היא היתה מרכבת ברובה מריבית פריים והיתר קבועה צמודה למדד. היום כדאי לו לבחון מיחזור ולהוזיל את ההחזר החודשי. צריך לדבר עם הבנק או עם יועץ שיבנה לו את המסלול הנכון ויוציא לו את הריבית הטובה יותר. אדם יכול לפנות לבד לבנק אבל הוא צריך לדעת מה לבקש. כדאי וקל היום לעשות מיחזור ואפשר לעשות אותו ברוב הבנקים בלי להגיע לסניף".