ישבנו עם שחר רז, מנכ"ל חברת 'Contmepo' (קונטמפו), העוסקת בהתחדשות עירונית לדבר על המצב, ומה ניתן לעשות בנידון. 

השינויים הרגולטורים בנוגע להסכמת דיירים לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) בשנת 2010, גרמו לרז להיכנס באופן מעמיק יותר לתחום ההתחדשות העירונית. בשנת 2019 הקים את חברת 'Contempo', המהווה את עיסוקו המרכזי של רז בתחום הנדל"ן. החברה כיום משווקת במקביל חמישה פרוייקטים, המכילים כ-225 יחידות דיור בערים תל אביב, גבעתיים, רמלה, רמת גן.

הנדל"ן הישראלי ובמיוחד נושא ההתחדשות העירונית עוברים לא מעט שינויים בתקופה האחרונה, בדגש על השוק הפרטי - איך אתה תופס שינויים אלה?
"יש מהפכה שלמה בנושא ב-3-4 השנים האחרונות. השוק עובר מבניין בודד למתחמים שלמים, בעקבות זניחה של תמ"א 2 לטובת תמ"א חיזוק. תמ"א 2 נתן פתרון נקודתי של בניין בודד, דבר שגרם לבעייה בנראות הפרויקטים, שהתבטאה בפער בין בניינים חדשים לצד בניינים ישנים ואי התאמה בתשתיות. לכן הפתרון המתבקש היה מתחמי 'פינוי בינוי', המכילים גם תשתיות חדשות, צרכי קהילה, גני ילדים ועוד".

שחר רז מספר כי נוספו הרבה שחקנים חדשים למגרש הנדל"ן הישראלי, בין אם חברות קטנות שנרכשות על ידי חברות אחרות וגדולות יותר, או שיתופי פעולה חדשים בין חברות, מה שגרם לצמצום השוק, אך לצפיפות שלא הייתה בעבר. "השוק יותר צפוף, יותר חשוף למכרזים - בין אם זה מכרזי דיירים המלווים בעו"ד או מכרזי עיריות, אומר רז. "כך או כך, זה צעד מבורך, אם בעקבות השיבוי, הבירוקרטיה תהפוך פשוטה ונגישה יותר".

עם אילו אתגרים חברות כמו 'Contempo נדל"ן', מתמודדות בימים אלה, בעקבות השינויים שחלים בענף?
"המעבר שלנו לעיסוק בפרוייקטים יותר מורכבים עם מתחמים גדולים ששם המשחק הוא שונה, ומתוך כך הדבר הביא אותנו למקסם יכולות כדי להציג בכל מקום את ההצעה הטובה ביותר לדיירים" אומר שחר רז ומוסיף: "אנחנו מעלים כל הזמן את הרמה ואת קצב העבודה: בין אם זה להכנס למכרזים ובין אם לעשות את העבודה בשטח להבדיל מחברות אחרות, אנחנו עושים רק התחדשות עירונית - בזה אנו מתמקדים ומתמחים. כשאנו עתידים ללכת לשוק הציבורי, ולהנפיק את החברה בזמן שנראה לנכון".

בתור מומחה נדל"ן בעל ניסיון רחב איזה פיתרונות אתה מציע בשוק זה? 
"קודם כל שיחרור קרקעות. אין מספיק שטח לבנייה בארץ ועד שמשחררים קרקעות, לוקח זמן רב ומצוקת הדיור עולה. הבירוקרטיה בנושא מאוד מסורבלת ומקשה. כמו כן, גם מחסור בכח אדם במשרדי הממשלה השונים לא תורם לדבר". רז מספר כי ברשויות אין מספיק תקציבים ותקנים, והבעיה יכולה להפתר אם יוסיפו עוד וועדות, כינוסים וידיים עובדות בתוך תהליכי הרישוי. כך הביקוש יירד והיצע יעלה.

ניסיונו הרחב של שחר רז מדבר בעד עצמו, חברת 'Contempo' שבבעלותו מובילה ועובדת על מספר פרוייקטים חשובים בימים אלה. בין היתר ברחוב יהודה המכבי / ויצמן בת"א, פרויקט בין 64 דירות בצפון הישן, עם היתר בניה שיעלה כבר בספטמבר. רחוב נגבה ברמת גן, פרוייקט חידוש של 2 מבנים על 7 דונם הממוקם מול מתחם הקניות מרום נווה ברמת גן.

חברת 'Contempo'-בעלת ניסיון רב ומובילה מספר פרוייקטים חשובים (צילום: עדי בואנו, מנו אדריכלים)חברת 'Contempo'-בעלת ניסיון רב ומובילה מספר פרוייקטים חשובים (צילום: עדי בואנו, מנו אדריכלים)

בכנסת ישנן רפורמות שמנסות לעשות שינוי בנושא ההתחדשות העירונית, מה דעתך עליהן, ואילו צעדים לדעתך צריך לנקוט?
ישנו חוסר יציבות שלטונית בשנים האחרונות, הגורם לעיקובים רבים. כל שר אוצר מגיע עם אג'נדה משלו, והסמכויות עוברות ממשרד למשרד. חוסר ביציבות שלטונית הוא הגורם העיקרי לבעיה. מנסים לייצר פתרונות חדשים וכשהשרים מתחלפים, הדבר גורם לכך שכל שר רוצה לטשטש את הרפורמה של קודמו, שחס וחלילה לא יצטרך לתת לו קרדיט". 

שחר רז מוסיף כי זה גורם לכך שנשארים עם 'זנבות' של מיזמים קודם. בין אם זה פרויקט 'דיור למשתכן' שבדיעבד היה לא מוצלח - למרות הכוונות הטובות. "הנה אנחנו עומדים שוב לפני בחירות והדבר חוזר חלילה", הוא חושש. "בתנאים כאלה, מאוד קשה לבנות פתרונות לטווח ארוך - חוסר יציבות שלטונית הוא הגורם העיקרי וזה משפיע גם על היזם וגם על בעל הכנס".

הפתרון שרז מציע הוא מנהלות עירוניות עם תקצוב ניפרד וקבינט דיור ממשלתי שיבטיחו רציפות משילות בתחום הדיור ללא תלות במצב הפוליטי. "ישנן ערים שלקחו את היוזמה לידיים, כמו למשל עיריית רמלה, שיצרה מינהלת ומערכת, שמאשרות את היזם לפני שהוא פונה לדיירים". רז נותן לדוגמא את רמלה, כי חברתו עובדת בשיתוף פעולה עם העירייה על הקמת 550 יחידות דיור. אחת הסיבות לכך היא חידוש איזור ישן שהיה באוכלוסיה מוחלשת. לכן פרויקט זה ישקם את הנראות, יעזור לאוכלוסיה הנמצאת, ויכניס בנוסף אוכלוסיה חדשה.

המינהלת מעדכנת מה אפשר ומה לא, כדי שהיזם לא ייתן אשלייה לדיירים שהכל אפשרי על דעתו בלבד. מעבר לכך, המינהלת פועלת באופן קבוע והחלטות מתקבלות בצורה מהירה. "אם כל העיריות יעברו למתכונת כזאת, יימצאו פתרונות לדיירים בצורה הרבה יותר מהירה ויעילה".

מימין: עדי נחום - מנכ''ל קונטמפו, מיכאל וידל - ראש עיריית רמלה, שחר רז - בעלים קונטמפו (צילום: איציק בירן)מימין: עדי נחום - מנכ''ל קונטמפו, מיכאל וידל - ראש עיריית רמלה, שחר רז - בעלים קונטמפו (צילום: איציק בירן)

התקופה הנוכחית משפיעה באופן ישיר גם על רוכשי הדירות, אתה יכול לתאר מה הוא עובר ואיך יוכל להיערך בהתאם?
"הדיירים נכנסו לקורונה עם חששות מאוד גדולים, הם כבר באו עייפים מבירוקרטיות ותהליכים והקורונה התישה אותם עד שהפכו אדישים. ככל שהתרחקנו מהסגרים הראשונים, המחירים עלו. סיום התקופה של התמ"א 2, האיץ תהליכים, מכיוון שגם הדיירים שהיו על הגדר והיססו, החליטו לחתום על פרויקטים כדי לא לפספס את הרכבת. יש הבנה מחדש לנושא של התחדשות עירונית וזה חשוב. הדיירים הם למעשה שותפים של היזמים לכל דבר ועניין וחשוב שנפעל בשיתוף פעולה".

"הייתי ממליץ ללקוחות הקצה להגיע לכמה שיותר הסכמות והתפשרויות עם שאר הדיירים בנוגע לפרוייקט. ישנן תוכניות התחדשות עירונית אשר מגדילות את הדירות ורק מיטיבות עם הדיירים". רז ממליץ לעבוד ביחד כקבוצה - גם הדיירים בינם לבין עצמם וגם עם היזם  - כי לא ניתן לדעת אילו שינויים צפויים וכדי לקבע כמה שיותר תהליכים בשטח.

אחרי כל השינויים האלה, איך לדעתך יראה ענף הנדל"ן בעוד כמה שנים מהיום?
"אני אופטימי, גם אם תשואות הבנייה יעלו, יש בנקים וגורמי מימון אחראיים. כמו כן, תחום ההתחדשות העירונית יגדל עוד יותר, לא בכדי, חברות נדל"ן רבות ומשקיעות משאבים רבים, מהסיבה שקרקעות לא מופשרות מספיק מהר במדינה. ואם הן כן, אז משלמים עליהן סכומים גבוהים, שבאופן טבעי יתגלגלו לכיסו של לקוח הקצה בלי קשר למצבו הכלכלי - אז אני אופטימי בגדול".