במרוצת השנים האחרונות פועלים יזמים ובעלי דירות רבים בשוק הנדל"ן על מנת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, ביניהם פרויקטים מסוג תמ"א 38 (בין תמ"א 1/38 (עיבוי וחיזוק) ובין תמ"א 2/38 (הריסה ובניה מחדש) ("התמ"א"). במיוחד בעת האחרונה ומתוך הרצון "לנצל הזדמנות אחרונה", אנו עדים לתנופה ברצון ובניסיון לקדם פרויקטים מסוג זה לאור העובדה שהוראות התמ"א באות לקיצן באוקטובר 2022.

אחת השאלות הראשונות, שנבחנות עת קידום פרויקט מסוג זה היא מהו סל זכויות הבניה החל על המקרקעין עליהן בנוי הבית המשותף ולמי הוא שייך.

באשר לחלקה הראשון של השאלה, התשובה יחסית פשוטה. זכויות הבניה החלות על מקרקעין מסוימים (כל מקרקעין באשר הם) נגזרות בהתאם לתכניות הסטטוטוריות החלות עליהן והן אלו, המאפשרות את היקף וייעוד הבניה במקרקעין, לרבות בבית משותף ומהוות את "סל" זכויות הבניה.

באשר לחלקה השני של השאלה, העניין קצת יותר מורכב. המושג "זכויות בניה" אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו, אלא שואב את תוכנו מתוך הפרקטיקה והפסיקות המשפטיות השונות משך השנים. וכך, נקבע כי זכויות בניה בבית משותף אינן מהוות חלק מהרכוש המשותף אלא, הינן בבחינת נכס מקרקעין, השייך לכל בעלי הזכויות בבית המשותף במשותף, למעט במקרה בו זכויות הבניה הוצמדו למי מבעלי הדירות בצמידות מיוחדת.

ובמה דברים אמורים. היכן עלינו "לחפש" למי זכויות הבניה שייכות?
תקנון הבית המשותף, מהווה מעין הסכם בין כל דרי הבית המשותף, המגדיר את יחסי השיתוף ביניהם בעניינים שונים הקשורים לבית המשותף. ולעיתים, גם את עניין זכויות הבניה. שעה שאין בתקנון הבית המשותף התייחסות לזכויות בניה, שאז חל התקנון המצוי בחוק המקרקעין וזכיות הבניה, כפי שנקבע, הינן משותפות לכל דרי הבית המשותף. יחד עם זאת, הסברה הרווחת הינה, ששעה שקיימת התייחסות בתקנון הבית המשותף, לפיה זכויות הבניה מוצמדות לאחת הדירות (לדוגמא, דירות הגן או דירות הגג), שאז זכויות הבניה שייכות לדירות אלו בלבד. בשים לב, שהעובדה שהזכויות בגן או בגג אינה מקנה באופן אוטומטי זכויות בניה בגג או בגן.

בפסק דין תקדימי שניתן לאחרונה, חידד המחוזי בירושלים אפילו עוד יותר את עניין שייכות זכויות הבניה וקבע, שבתוך סל זכויות הבניה, הגם שקיימת צמידות מיוחדת של זכויות הבניה למי מהדירות/בעלי הדירות בבית המשותף, נדרשת הבחנה בין זכויות הבניה – האם זכויות הבניה הינן "זכויות מובנות" או האם הינן "זכויות אישיות"; וקבע, כי זכויות בניה מכוח תמ"א 38 הינן "זכויות אישיות".

הרציונל בבסיס הקביעה הינו, שתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הלו היא תמ"א 38, נועדה לעודד בעלי זכויות במקרקעין לחזק מבנים שבשליטתם מפני רעידות אדמה. בעלי הזכויות במקרקעין אותם נועדה התכנית לתמרץ לחזק את המבנים הינם בעלי הדירות כולם ולא חלקם באופן סלקטיבי.

בהערת אגב, יש לציין שהוראות התמ"א נכנסו לתוקף בשנת 2005 ולכן, בהתייחס להצמדה של זכויות בניה בתקנון בית משותף יש להידרש לחתך שלפני שנת 2005 ואחרי שנת 2005. ככל שבעלי הדירות "ויתרו" על זכויות הבניה אחרי שנת 2005 שאז, ספק אם יוכלו לטעון שזכויות הבניה מכוח התמ"א הינן "זכויות אישיות", אשר עדין מוקנות להן על אף הוויתור. בעוד שלפני שנת 2005, היות שלא ידעו הם על מה הם מוותרים, יוכלו בעלי הדירות לטעון, כי על אף שקיימת צמידות מיוחדת בעניין זכויות בניה, זכויות הבניה מכוח התמ"א (להבדיל מיתר זכויות הבניה) הינן זכויות בניה השייכות לכולם באופן משותף.

לעיון בפסק הדין המלא

הכותבת היא עו"ד רווית קינן, מומחית בנדל"ן ומקרקעין
* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה ייעוץ משפטי מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עשויה להשתנות מעת לעת.

זכויות בניה בבית משותף – למי הן שייכות?

אחת הסוגיות הראשונות שנדרשים אליהן כשרוצים לקדם פרויקט (בין היתר, מסוג התחדשות עירונית) בבית משותף היא מהו סל זכויות הבניה ולמי הוא שייך.