חוזה שכירות: הדגשים שחייבים להכיר לפני חתימה על ההסכם

לא פעם אנחנו שומעים, מחבר או בן משפחה, על דייר שלא שילם שכירות, שוכרים שהותירו אחריהם חובות ובמקרי הקיצון אף סירבו לעזוב את הנכס. כדי שהמקרים הללו לא יקרו גם לכם, עליכם להיערך מראש, והדרך הנכונה לעשות זאת היא דרך חוזה שכירות המהווה מסמך משפטי. מה עליכם לדעת לפני שאתם משכירים את הנכס, ועל מה חשוב לשים דגש לפני החתימה על החוזה? התשובות לפניכם.

במסגרת החוק מפורטות בין היתר הסוגיות שיש לכלול בחוזה השכירות:

החוק גם קובע כי אין לכלול בחוזה השכירות תנאים שאינם חוקיים, ואין להטיל על השוכר תשלומים שאינם מותרים בדין. בנוסף, החוק מגדיר מהי דירה ראויה למגורים וקובע סטנדרטים בסיסיים למצב הנכס. אם הדירה אינה עומדת בתנאים האלו, עשויות לעמוד לשוכר זכויות שונות, ובהן דרישה לתיקון ובנסיבות מסוימות גם סעדים נוספים לפי הדין.

הדבר הראשון שעלינו, כבעלי הנכס, לעשות לפני החתימה על חוזה השכירות הוא להכיר את השוכר. אנחנו רוצים לוודא שמי שמתגורר בדירה או בבית יוכל לעמוד בתשלומים הנדרשים.

איך עושים זאת? מעובדים שכירים נבקש פירוט של תלושי השכר לחודשים האחרונים, ומעובדים עצמאיים נבקש מסמכים רלוונטיים המעידים על הכנסותיהם, כמו דוח רווח והפסד או אישור רואה חשבון. אם אתם נעזרים בעורך דין מומחה בעריכת חוזה שכירות, הוא ידרוש זאת עבורכם, ואם אתם פועלים לבדכם - חשוב שלא להתבייש ולעשות כן.

פרט לכך, מקובל לבקש מהשוכרים הפוטנציאליים צילומי תעודת זהות ולבחון בזהירות ובאופן חוקי פרטים שעשויים להעיד על אמינותם ועל יכולתם הכלכלית. מומלץ גם לבקש מהשוכרים אסמכתאות נוספות, ככל שיש בכך צורך ובהסכמתם, על מנת לקבל תמונה ברורה יותר לגבי מצבם הכלכלי.

הבטוחה האידיאלית היא ערבות בנקאית, אך לא תמיד השוכרים מסכימים להמצאת ערבות שכזו, שכן היא תופסת מסגרת אשראי ומחייבת עמלה גבוהה. ניתן להסתפק גם בשטר חוב ללא ציון מועד פירעון ובלתי סחיר וכן בשני ערבים שיחתמו על ההסכם.

בטוחות כמו צ'ק ביטחון או שטר חוב עשויות להימסר בנוסף או במקום ערבות בנקאית, אך חשוב לזכור שלכל בטוחה יש אופן מימוש שונה, ולכן כדאי להתאים את מנגנון הביטחונות למקרה הספציפי ולנסח אותו היטב בהסכם.

מעבר לכך, חשוב לזכור שלא כל תשלום ניתן להטיל על השוכר. החוק אינו מאפשר לגלגל עליו תשלומים שאינם מותרים, ובכלל זה תשלומים שנועדו לרכישה או להשבחה של מערכות ומתקנים קבועים בדירה, וכן ביטוח מבנה. לעומת זאת, תשלומים שוטפים הנוגעים לשימוש השוטף בדירה, כמו חשמל, מים, ארנונה ולעיתים גם ועד בית, נהוג להסדיר במסגרת החוזה.

מומלץ שהדיירים ובעל הנכס יעברו בדירה, יתעדו ויצלמו כל פגם. זוהי הגנה להמשך הדרך עבור שני הצדדים. במסגרת החוזה, אפשר לחייב את השוכרים להצהיר כי ראו ובדקו את הדירה באופן יסודי וכי מצאו אותה מתאימה במצבה הגלוי בעת המסירה. עם זאת, חשוב להבהיר כי הצהרה כזו אינה שוללת טענות לגבי פגמים נסתרים או ליקויים מהותיים שלא גולו להם כדין.

כדאי גם לכלול סעיף בחוזה ולפיו השוכרים מתחייבים שלא לשנות את מבנה הדירה בכל דרך שהיא ושלא יבצעו שיפוץ בדירה אלא בכפוף להסכמה בכתב ומראש של בעל הדירה.

כך או כך, כדאי לפרט זאת במסגרת ההסכם ובכל מקרה לחייב את הדיירים להודיע על כל מקרה של נזק או קלקול בדירה במהירות האפשרית. במסגרת זו מומלץ לכלול סעיף המחייב את הדיירים לשמור על ניקיון הדירה וסביבתה כך שלא תגרום להפרעה או מטרד לשכנים ולאחרים.

מומלץ לשקול גם לחייב את הדיירים לרכוש ביטוח תכולה וביטוח נזקי גוף לצד שלישי.

יש לחייב את השוכרים במסגרת החוזה להשיב את הדירה בתום תקופת השכירות כשהיא נקייה, מסוידת ובמצב תקין, פרט לבלאי. חשוב גם לציין שבמידה שהשוכרים לא יפנו את הדירה במועד הנדרש יהיה עליהם לשלם פיצוי עבור כל יום נוסף שישהו בדירה, ולציין את הסכום המדויק.

לבעלות על נכס יש את האפשרות לייצר תשואה נאה דרך השכרתו, אך תקופת השכירות יכולה לייצר גם סיכונים. היערכות מקדימה, הכרת השוכר, קבלת הביטחונות והערבויות וחתימה על חוזה מפורט ומותאם למקרה, יכולה לצמצם את הסיכונים ולהבטיח שהתקופה הזו תעבור בשלום, ללא הוצאות מיותרות.

חשוב להדגיש כי למרות שנעשה מאמץ להציג במאמר זה מידע מדויק ועדכני, ייתכן שנפלו בו אי התאמות נקודתיות או חוסרים, בין היתר כתוצאה מטעות אנוש. מאחר שכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני קבלת החלטה או חתימה על הסכם שכירות.