נזכיר כי המחקר, שערכה עבור "מעריב" חברת "דיפרנט" המעניקה הגנה לשכר דירה עבור בעלי דירות, מתבסס על מידע שנאסף בין השנים 2020 ל־2025 מתוך כ־47,900 רשומות של שוכרים פוטנציאליים ברחבי הארץ, ובחן ארבעה פרמטרים: אחוז השוכרים שנכשלו בבדיקות רקע פיננסי, הגיל הממוצע של השוכרים, ההכנסה הממוצעת שלהם ויחס ההכנסה לשכר הדירה.
בשלב השני, לאחר שמיפו את מפת השוכרים בכל עיר ועיר, "דיפרנט" בחנו באופן ספציפי את הנתונים של אלפי לקוחותיהם בין השנים 2020-2025. בכדי לבחון מהן הסיבות אשר הסבו נזק כלכלי לבעלי הנכס ומה היה גובה הנזק הממוצע.
לדבריו, "חיפה מושכת שוכרים מכל הסוגים – סטודנטים, צעירים וגם משפחות מפונים שעברו מהגליל בכדי לקבל איכות חיים, חינוך ברמה גבוהה וגם קרבה למקורות תעסוקה בצפון בעזרת נגישות תחבורתית טובה".
בקריית אתא שיעור הבעיות עם שוכרים מגיע ל־18%, ובקריית מוצקין ל־14%. "בקריית אתא השכר הממוצע עומד על 8,389 שקלים ורק 34% הולכים על דיור, בעוד שבקריית מוצקין השכר גבוה יותר – 9,034 שקלים – אך מחצית ממנו מופנה לשכ"ד.
אזור הקריות גם הוא מהווה מעין מיקרוקוסמוס של שוק השכירות בישראל: דירות ובתי קרקע (וילות) להשכרה ברמת גימור גבוהה, לצד דירות שיכון זולות בשכרי דירה מהנמוכים במשק". השילוב הזה יוצר שוק שכירות מגוון, אבל גם חשוף לבעיות רבות.
במגדל העמק נרשמה ההסתברות הגבוהה ביותר לבעיות בצפון והיא גם מחזיקה בטייטל הלא מכובד של מקום שני ברשימה הארצית עם 27% מהשוכרים שהתגלו כבעייתיים – כלומר, כמעט אחד מכל שלושה משכירים בעיר חווה בעיה – אבל ייתכן שזה ישתנה בקרוב.
"כיום 14% מהשוכרים הפוטנציאליים לא עוברים בדיקות רקע פיננסיות, והשכר הממוצע עומד על 10,618 שקלים, כש־42% ממנו מופנים לשכ"ד - אבל זה נכון לעכשיו כשמרבית השוכרים עדיין מתגוררים בשיכונים הישנים". אומר סגרון, ומסביר את ההסתייגות בכך ש"בשנתיים-שלוש האחרונות העיר נכנסה לתהליך חזק של הקמת עשרות אלפי יחידות דיור בשכונות ענק שיוקמו בחלק המערבי של העיר, לכן מוקדם עדיין לקבוע את הרמה הסוציואקונומי של התושבים".
בטבריה ההסתברות לבעיות עם שוכרים עומדת על 20% - המקום הרביעי ברשימה הארצית, ובנוסף 18% מהשוכרים הפוטנציאליים לא עוברים בדיקות רקע. "השכר הממוצע בעיר הוא 9,534 שקלים, אך יותר ממחצית ממנו – 53% – הולך לשכ"ד," אומר סגרון. הוא מסביר כי " טבריה היא עיר תיירותית צומחת שרוב גדול של התושבים מתבסס על הענף. משום כך, הדירות המבוקשות בעיר הן דירות בנות 4-5 חדרים שמושכרות לרוב למשפחות המגיעות לנפוש בעיר".
"מצד שני, יש לזכור כי לאחרונה עזבו את העיר אחרוני המפונים ששוכנו בבתי מלון בעיר ובדירות גדולות. לכן העיר חווה ירידה בשכ"ד דווקא בגדלים אלה של דירות". סגרון מתייחס לכך שבחודש אוגוסט השכר דירה של דירת 3 חדרים בטבריה עמד על 3,031 ₪, עלייה של 12% יחסית לאשתקד, בעוד שעבור דירת 4 חדרים השכ"ד שעומד על 4,037 ₪ כמעט לא השתנה ואילו בדירות 5 חדרים נרשמה ירידה של 9% ל-5,269 ש"ח.
בעפולה, שיעור הבעיות עם שוכרים עומד על 14%, אבל לא פחות מ־17% מהשוכרים נכשלים בבדיקות רקע. "כמעט מחצית מההכנסה – 41% – מופנית לשכ"ד, כשהשכר הממוצע בעיר הוא 9,094 שקלים," מציין סגרון.
"עפולה גדלה משמעותית עם שכונות חדשות והרבה מאוד מבצעים לאורך השנים האחרונות ולכן היא הפכה באחת לעיר שכירות מאוד אטרקטיבית למשקיעים, לזוגות צעירים ומשפחות. אנו עדיין רואים כי המחירים בה עלו מעט, אבל הם תואמים את אזור העמקים. רבים מתושבי הגליל העליון שפונו למשך שנה שלמה, מצאו את העיר כמתאימה להם מבחינה משפחתית, חינוך וקרובה למקומות התעסוקה שלהם בצפון".
ואחרונה חביבה חריש שאמנם שומרת על שיעור בעיות בשכירות סביר של 13%, אך מתבלטת עם הנתון החריג ביותר בישראל: רבע מהשוכרים הפוטנציאליים – 25% – נכשלים בבדיקות רקע פיננסיות. "השכר הממוצע בעיר הוא 10,388 שקלים, וכמעט חצי ממנו – 49% – מופנה לשכ"ד," מסביר סגרון.
"חריש היא עיר די חדשה, שמספקת בנייה חדשה עם נגישות נוחה יחסית לצירי תחבורה ראשיים ושכר דירה נמוך יחסית. יחד עם זאת הגיעו לעיר אוכלוסייה מדרג בינוני נמוך והשילוב הזה מושך את כל מי שרוצים לשפר את איכות חייהם אך ככל הנראה לא כולם יכולים לעמוד בה".
"יחד עם זאת, צריך לומר ביושר כי הסיכוי מגיע עם סיכון, ואנו רואים שבאזורים הללו הסיכוי לבעיות עם דיירים מגיע אף עד ל-1 מכל 3 בעלי דירות שיחוו בעיה עם דיירים. ללא הגנה שנלווית להשקעה, היא עלולה לרדת לטמיון. אנו גם נתקלים בבעלי דירות שנכוו מדיירים ו"וויתרו" על דירת השקעה לאחר הפסדים של עשרות אלפי שקלים. דיווחים רבים על ירידה באחוז המשקיעים בשוק הנדל"ן, היא בדיוק בעיה שעל הרגולטור לפתור".
התרעות פיקוד העורף