"מחקו לי את הפינה הכי אישית בבית": הטעות שעשה קונה הדירה מהקבלן

ההצעה נראית אטרקטיבית, השיווק משכנע, והמחיר נראה "מתחת למחיר השוק" – אבל אז מגיע החוזה. בין עשרות עמודים, סעיפים והפניות, מסתתרים לעיתים תנאים שמחייבים אתכם להוציא מאות אלפי שקלים בלי לקבל שום תמורה. זו לא תאוריה משפטית – זו המציאות של שוק הדירות החדשות "על הנייר". שוחחנו עם חברת מעוז השקעות בנדל"ן, והבאנו לכם סדרת כתבות מיוחדת: המלכודות הנסתרות בחוזי הרכישה מקבלן והדרכים להתגונן מפניהן

שינויים חד-צדדיים בתכנון: כשהדירה שחתמת עליה – אינה הדירה שתקבל

אחת הסוגיות השקטות אך המסוכנות ביותר בחוזי רכישה מקבלן, היא זכותו של הקבלן לבצע שינויים בתכנון הדירה – ללא קבלת הסכמה מפורשת מהרוכש. סעיפים מהסוג הזה מופיעים כמעט בכל חוזה סטנדרטי, ומנוסחים בלשון משפטית מרוככת, אך בפועל מעניקים לקבלן שיקול דעת רחב לשנות את שטח הדירה, את מיקומה בבניין, את כיווני האוויר, ואף את הקומה בה תימסר.

אמנם החוק מאפשר לקבלנים לסטות עד 2% משטח הדירה המובטח אך רבים מהחוזים כוללים חריגות רחבות בהרבה. נוסחים עמומים כמו "שינויים סבירים", "שיקולי תכנון", או "התאמה לצורכי ביצוע" – מאפשרים לקבלן לבצע שינויים מהותיים מבלי ליידע את הרוכש בזמן אמת.

מה ההשלכות בפועל? פגיעה בשווי הנכס, שינוי באיכות החיים, ולעיתים חוסר התאמה לצרכים של הרוכש. לדוגמה, דירה שאינה פונה לדרום – תסבול פחות מאור טבעי; מעבר לקומה נמוכה – עשוי להשפיע על פרטיות; ביטול מחסן – יפגע בשימושיות. וכשהשינויים מבוצעים רגע לפני המסירה – לרוכש כבר אין באמת דרך להתנגד.

בעיה דומה מתרחשת גם עם חניות ושטחים משותפים. פעמים רבות מבטיח הקבלן חניה צמודה או מקורה – אך בפועל מדובר במיקום בעייתי, בחניה חסומה, או בהצמדה שאינה ניתנת למימוש עקב שינויים תכנוניים מאוחרים.

לדברי בן שלמה, "אנחנו דואגים שבנספח השינויים תופיע התחייבות מפורשת של הקבלן שההצמדות – מחסן, חניה, גינה – יהיו שמישות לחלוטין, בגודל ובמיקום שהובטחו. במקרה של שינוי, הקבלן נדרש לספק חלופה שוות ערך – ורק לאחר קבלת אישור בכתב מהרוכש".

עו"ד גלברג מסכם: "אל תסתפקו בתיאור מילולי של הדירה. דרשו תכניות חתומות, התחייבות מפורשת לגודל ומיקום, וסעיף שאוסר על הקבלן לשנות את המוצר בלי אישורכם. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם גרים בנכס שונה מאוד מזה שעליו חלמתם – ושילמתם".