הצעקה האחרונה בשוק הנדל"ן: התוספת שיכולה לעלות לכם ביוקר

לפי ההצעה, יינתן אישור להרחבת שטח הממ"ד בדירות קיימות עד ל־15 מ"ר, במסגרת ההרחבה, ניתן יהיה להוסיף 3 מ"ר לצורך בניית חדר שירותים או חדר רחצה, ובנוסף 3 מ"ר נוספים לשטח החדר עצמו. ההרחבה תחול על בניינים עד תשע קומות ותהיה פטורה מהיטל השבחה – ולא תחול על תוכניות חדשות שטרם אושרו. לגבי בניינים שטרם נבנו, אך התוכנית לגביהם הופקדה לפני כניסת החוק לתוקף, יתאפשר גם בהם להוסיף את שטח הבנייה הנוסף, אך תהיה הבחנה בין דירות גדולות לקטנות.

"ברגע שאתה מגדיל את הממ"ד ל-15 מטר פתאום הוא הופך לחדר משמעותי בבית, וצריך לזכור ולקחת בחשבון שזה חדר שלא ניתן לעשות בו שינויים בהמשך", הוא מדגיש, "גרעין שיצוק מהמרתפים ועד לפנטהאוז - אתה לא יכול להחליט מחר לקום לשחק עם זה ולשבור קיר ולהקטין אותו".

לדבריו, יש להסתכל כמה צעדים קדימה ולזכור גם את החסרונות - שהם בעיניו מאוד משמעותיים: "אנשים כיום בלהט המלחמה והתקופה רוצים לעשות חדר מאסטר ולהגדיל אותו ולהכניס מקלחת ושירותים פנימה, אבל צריך לזכור שבמבחן המציאות, כשיירגע פה קצת, פתאום זה יהפוך להיות נטל על הבית".

"אנחנו היום לא ממליצים גם כשבאים דיירים ומבקשים לעשות שינויים וחושבים על הרעיון הזה, אנחנו מציגים להם גם את הזווית הזאת כי אנחנו מכירים עד כמה אנשים אוהבים לעשות שינויים וזה מאוד משמעותי", הסביר.

גם התלבטויות תכנוניות שעלו במהלך המלחמה משקפות את הבלבול בציבור ואת הרצון לאלתר פתרונות מיגון – אבל לא תמיד הם ישימים או יעילים. כך לדברי אוראל: "אני יכול להגיד שבהתחלה ממש בשיא המלחמה פתאום עלו המון שאלות האם ניתן לייצר ממ"ק (מרחב מוגן קומתי), באמצע הבניין, אנשים גם שאלו האם אפשר שהממ"ד לא יהיה במיקום מזרחי, במלחמה עם חמאס זה היה דרומי, עכשיו זה מזרחי".

בן אור מציין כי כיום קיימת כבר מגמה של ביקוש להרחבות, אך יש להיזהר מפופוליזם תכנוני: "עכשיו יש לנו פרויקט שאנחנו מתנהלים איתו ואחת הרוכשות רצתה שירותים ומקלחת בתוך הממ"ד, אבל בדירת 80 מטר למשל, פתאום להכניס ממ"ד של 15 מטר - המשמעות היא שאין מרחב תמרון, אז צריך להרגיע רגע את הרוחות, אנשים צריכים להבין שהיינו אמנם תקופה בממ"דים אבל כנראה שאת רוב הזמן שלנו לא נבלה בממ"ד. ויש לזה הרבה משקל".

בהתייחס לשאלה האם הגדלת הממ"ד עשויה בעתיד להשפיע לרעה על ערך הנכס, אומר אוראל: "באופן עקרוני, זה טיעון הגיוני. ככל שמצמצמים את מרחב התמרון בתוך הבית ומגבילים את אפשרויות השינוי, כך מצטמצמת גם הגמישות התכנונית – וזה יכול בהחלט להשפיע על ערך הדירה. ממ"ד שגודלו 15 מ"ר מהווה אילוץ קבוע שקשה להתגמש מולו, והוא עשוי להרתיע רוכשים פוטנציאליים שהצרכים או התוכניות שלהם לדירה שונים – במיוחד אם הם מחפשים נכס שניתן לשנות ולעצב בהתאם לאורח חייהם המשתנה".

ז'אק הוסיף: "בסופו של דבר ראינו את המלחמה ומה קרה, אנשים היו תקועים בממ"דים הרבה שעות, וכשאתה נמצא בחדר כזה כ"כ הרבה שעות, זה פחות נעים. בד"כ מדובר גם ביותר מזוג - יש משפחות עם ילדים קטנים, יש משפחות שגם נאלצו לעבור במשך כל תקופת המלחמה להורים, וזה לא משהו נעים, וכמו שאנחנו מכירים את המדינה שלנו שהיא רווית מלחמות, אנחנו לא יודעים מתי זה הולך להשתנות - מתחילים כבר לדבר על הסבב הבא, בכנות, אני לא יודע אם יספיקו בכלל לעשות ממ"דים של 15 מ"ר עד הסבב הבא".

מבחינת עלויות הסביר ז'אק: "תוספת העלות היא שולית מבחינת הקבלן, מבחינה שמאית - נצטרך להבין איך לתמחר את זה בשוק, יכול להיות שיהיו עסקאות שבהן השווי למטר דווקא יגדל בדירות מסוג כזה ביחס לדירות אחרות. בסופו של דבר מדובר בשינויים תכנוניים, זאת "אופנה", אם יש נכס שתכנונית הוא כבר לא ב"בזמן שלו", זה מתבטא גם בשווי, כמו שהיום השווי של דירות בלי ממ"ד צנח".

"יכול להיות שזה יתאזן - אבל בהתאם למצב הביטחוני. אם באמת תהיה התקדמות עם הסכמי אברהם למשל, וישרור שקט וביטחון יכול להיות שהמצב יתאזן". יחד עם זאת הוא מבהיר: "אין וודאות בעולם אבל אני צופה השוק כן הולך לכיוון של ממ"דים יותר גדולים, במיוחד באזורי הביקוש - תל אביב ומסביב לה".

הרחבת הממ"דים הפכה לסמל של תודעה אזרחית חדשה בעקבות שגרת החירום, אך בפועל – היא צפויה להציף שורת אתגרים בתכנון העירוני ובשוק הנדל"ן כולו.