בעוד הנתונים הרשמיים מצביעים על ירידה קטנה יחסית במחירי הדיור בשמונת החודשים האחרונים, גורמים הפועלים בשטח מתארים תמונה שונה לחלוטין - קיפאון חריג בהיקף העסקאות ולחץ הולך וגובר על בעלי נכסים ויזמים. לטענתם, הירידה במחירים חדה הרבה יותר מזו שמשתקפת בנתונים, אך היא לא משתקפת בנתונים הסטטיסטיים פשוט מכיוון שאין מספיק עסקאות שישקפו תמונת מצב אמיתית.
לדבריו, בשוק היד השנייה מתקזזות עסקאות במחירים נמוכים עם עסקאות בדירות חדשות שמוצגות במחירים גבוהים יותר, אך בפועל מדובר בעיוות. עסקאות רבות בדירות חדשות מתבצעות במתווה של תשלום ראשוני של כ-20% בלבד, בעוד שבשלב התשלום של יתרת ה-80% רוכשים רבים מתקשים להשלים את המימון. התוצאה היא מחירים "על הנייר" שאינם משקפים עסקה כלכלית סגורה.
כמי שנמצא ב"שטח" ומכיר את העסקאות מקרוב, ברנד טוען כי נכסים רבים אינם נמכרים גם בהנחות של 15% עד 20% מתחת למחירי השמאות של 2024 - כולל נכסים המצויים בהליכי כינוס. במקרים אלה, לדבריו, לא מדובר בתיקון מחירים מתון אלא בהיעדר ממשי של קונים בעלי יכולת מימון.
הקיפאון מורגש גם בשוק הדירות החדשות. ברנד מציין כי רוכשים רבים מתקשים להשלים את יתרת התשלום ליזמים, בעיקר את ה-80% הנותרים לאחר החתימה על החוזה. "סביבת הריבית, הקשחת תנאי האשראי והעלייה בהוצאות המחיה יוצרים מציאות שבה לא מעט רוכשים פשוט לא מצליחים להביא את המימון הנדרש. זה מייצר לחץ גם על הקבלנים וגם על המערכת המממנת".
לדבריו של ברנד, הבעיה המרכזית כיום אינה היצע הדירות אלא צד הביקוש. בשוק קיימת כמות משמעותית של נכסים זמינים, הן ביד שנייה והן בפרויקטים חדשים, אך מספר הרוכשים שיכולים להתחייב לעסקאות בתנאים הקיימים מצומצם מאוד. "יש הרבה סחורה - אבל אין קונים. השוק לא סובל ממחסור בדירות, אלא ממחסור באשראי זמין וברוכשים שיכולים להתחייב לעסקאות בתנאים הנוכחיים".
המשך הקיפאון, הוא מזהיר, עלול להחריף את הלחצים בהדרגה. "ככל שהקיפאון מתמשך, הוא מחלחל לשטח - תחילה דרך עלייה בהליכי כינוס ודחיות תשלומים, ובהמשך גם דרך התאמות מחירים. מי שמסתמך רק על מדדי המחירים הרשמיים מפספס את התמונה המלאה" הוא מסכם, וקובע כי "שוק הנדל"ן הישראלי נמצא כיום בעצירה כמעט מוחלטת".
התרעות פיקוד העורף