מוקד החולשה המרכזי ממשיך להיות מכירות הקבלנים בשוק החופשי. בנובמבר נמכרו 2,922 דירות חדשות בסך הכול, אך נתון זה כולל שיעור גבוה של דירות בסבסוד ממשלתי. בניכוי הסבסוד, מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-1,873 דירות בלבד, ירידה חדה של 18% לעומת נובמבר אשתקד, ובהמשך למגמה של ירידות רצופות מאז תחילת 2025. גם בסיכום ינואר–נובמבר 2025 מדובר בירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת, ורמה הדומה לזו שנרשמה לפני כעשרים שנה.
החלק המדאיג ביותר בסקירה עוסק בביטולי עסקאות. ניתוח ראשוני של עסקאות שנחתמו בשנים 2021–2023 מראה על זינוק חד בשיעור הביטולים, בעיקר בעסקאות משנת 2023, שבהן עמד שיעור הביטול הארצי על 3.6%, לעומת 0.5% בלבד בעסקאות 2021. באר שבע בולטת כחריגה במיוחד, עם שיעור ביטולים של 6.5%, הגבוה בארץ בפער ניכר. אחריה נמצאות נצרת וטבריה אם כי בהם מראש היו פחות עסקאות, כשבקרב הערים הגדולות שיעור הביטולים הגבוה ביותר נרשם ברחובות עם שיעור ביטולים של כ-3.7%.
באוצר מציינים כי בשני שלישים מביטולי העסקאות בבאר שבע הסיבה שדווחה הייתה קשיים כלכליים של הרוכשים, כולל אי קבלת אישור למשכנתא או אי עמידה בלוחות תשלומים. התמונה הזו משתלבת באזהרות בנק ישראל מהשנים האחרונות לגבי עסקאות מבוססות דחיית תשלומים, מודלים של 90/10 והטבות מימון נדיבות, שעלולות להפוך לפגיעות במיוחד כאשר מגיע מועד המסירה והתשלום העיקרי.
בשורה התחתונה, הנתונים מצטברים לתמונה שקשה להתעלם ממנה של שוק במשבר שנשען יותר ויותר על סבסוד והטבות, בזמן שהשוק החופשי של הדירות החדשות הולך ומתכווץ. הירידה במכירות הקבלנים, סימני שחיקה במחירים גם באזורי הביקוש, והזינוק בביטולי עסקאות מצביעים על שינוי כיוון ברור בשוק, שינוי שאפילו מבצעי המימון וההנחות למיניהם כבר לא מצליחים להסתיר.
התרעות פיקוד העורף