לדבריו, הניסיון לקדם פרויקטים באופקים ובנוף הגליל ממחיש את הקושי. "יש פרויקטים שנתקעים בגלל שילוב של מגבלות תכנוניות, חוסר היתכנות כלכלית והרכב בעלויות מורכב. במקרים רבים למעלה מ-50% מהדירות מוחזקות על ידי עמידר או עמיגור, וזה מוסיף שכבת מורכבות שמקשה על קבלת החלטות".
התוצאה, לדבריו, היא קיפאון במקומות שבהם הצורך דווקא גבוה במיוחד. "מדובר בשיכונים משנות ה-60, בנייני רכבת צפופים עם תשתיות מתיישנות. מצד אחד יש צורך בטיחותי ברור, במיוחד במדינה עם סיכון לרעידות אדמה, מצד שני השוק הפרטי לא מצליח לייצר רווחיות ולכן לא נכנס".
עטיה סבור כי הפתרון חייב להיות רחב יותר מהאצת תהליכים. "המדינה צריכה להיכנס בצורה אקטיבית, בין אם באמצעות מענקים ישירים, הטבות מס, הקצאת קרקע משלימה או מודלים של שותפות ציבורית-פרטית. בלי זה, אזורים שלמים יישארו מחוץ למעגל ההתחדשות".
המורכבות, לדבריו, אינה מוגבלת לפריפריה. "גם ברובע 3 בתל אביב יש קושי. מדובר במבנים לשימור שנבנו כבר משנות ה-30, שאי אפשר להרוס אלא רק לחזק ולשפץ, תוך מגבלות מחמירות של גובה ונפחים. זה מייצר עלויות גבוהות מאוד ומצמצם את הכדאיות ליזמים".
גם בשוק הבתים הפרטיים קיימים פערים דומים. "באופקים יש שכונות של בתים משנות ה-80, חלקם מבנים קלים על מגרשים של כ-250 מ"ר, שלא עומדים בסטנדרטים של מיגון. מצד שני, תוכניות בניין עיר מאפשרות להגדיל את שטח הבנייה בכ-100 מ"ר נוספים. עם תכנון נכון אפשר גם לשפר את המיגון וגם לייצר ערך כלכלי, למשל באמצעות פיצול יחידה או השבחת הנכס לקראת מכירה עתידית".
לדבריו, אם המדינה לא תספק כלים מותאמים למציאות הזו, גם מנגנוני שיפוי לא יספיקו. "התחדשות עירונית אמיתית תימדד לא רק במספר ההיתרים שיינתנו, אלא ביכולת להגיע גם לאותם אזורים ונכסים שבהם השוק הפרטי לבדו אינו מצליח לייצר פתרון".
התרעות פיקוד העורף